הוצאות קנייה להשכרה נסתרות בצרפת

פיקסביה

עלות רכישת נכס קנייה-להשכרה עשויה להיות הרבה יותר ממה שנראה ממבט ראשון. בתחילה תבדוק את מחיר הרכישה, עלויות וסגירת עמלות, תשלומי משכנתא ועלויות אחזקה של נכס. עם זאת, יש לקחת עוד כמה דברים.

ניהול נכסים

אמנם זה חסכוני לנהל את הנכסים שלך, אבל זה לא יכול להיות מעשי. כפי שכל משקיע מנוסה יודע, כל מה שיכול להשתבש ישתבש בזמן הכי לא נוח. זה יכול להיות קשה להגיב לתנור שמתקלקל באמצע הלילה או לפרוץ צינורות בשבת כשאתה גר ממש מעבר לפינה ולהכיר את הנדימן המקומי באופן אישי. מה תעשה כשהמרתף המוצף נמצא במדינה אחרת ואפילו באזור זמן אחר? כל משקיע בכל עת עשוי ברצינות לשקול את היתרונות של שכירת מנהל נכס, אך למשקיעים זרים יש את המכשולים הנוספים של זמן ומרחב שעשויים להפוך מנהל נכס לצורך יותר מאשר מותרות.

מנהל נכסים מטפל בדרך כלל בהכל. החל ממציאת ובדיקת שוכרים ועד בדיקת נכסים ותחזוקתם ועד גביית תשלומים, הם יכולים וירוויחו את שמירתם. אם כבר מדברים על להרוויח כסף, הם גובים לעתים קרובות עד 30% או יותר מהכנסות השכירות. אם אתה מרגיש שתזדקק לסיוע של מנהל נכס, אל תשכח להכניס את ההוצאה לתוכניות הכספיות שלך.

מציאת שוכר

פרסום הנכס שלך כדי למצוא שוכרים יכול להיות יקר. אם תשכור מנהל נכס, הם יהיו אחראים על מציאת שוכרים עבורך, אך הם עשויים להעביר את העלות של s. כך או כך, אתה משלם. תלוי בשוק שלך, ייתכן שתצטרך לפרסם מודעה קטנה בעיתון המקומי. לחלופין, יתכן שתצטרך לפרסם באופן לאומי או בינלאומי במספר עיתונים, אתרים ומגזינים. לטווח הארוך, לא מרוהט מאפשר לטפל בהכרח בתדירות נמוכה יותר למשך זמן קצר ככל הנראה. לטווח קצר, חופשות מאפשרות פרסום כמעט מתמיד במגוון מקומות.

כדאי גם לשקול פרסום למחקר. על ידי הצבת S מעת לעת יהיה לך מושג טוב לגבי רמת הביקוש לסוג הנכס שלך. אתה יכול אפילו לפרסם מודעות עבור הנכס שלך במחירים שונים כדי לאמוד מה יחשוף השוק.

מלבד פרסום, אתה יכול להזמין סוכן נדל"ן. סוכן נדל"ן ימצא עבורכם דייר, אך אינו מציע את כל השירותים או ההוצאות הנוספות של מנהל נכס. אמנם עשוי להיות עסק טוב עבורכם לשלם את עלותו של סוכן הנדל"ן בעצמכם, אך החוק הצרפתי מציע הוראה שעלותו של סוכן הנדל"ן תחולק בין המשכיר לדייר.

מס הכנסה משכירות למשקיעים תושבי חוץ

תושבי חוץ נדרשים להצהיר על הכנסותיהם משכר דירה לרשויות המס הצרפתיות. היטלים סוציאליים לא יהיו חייבים מגרים זרים, אך יתכן והתחייבויות מס אחרות קיימות.

יהיה עליך גם להכריז על הכנסות אלה למדינתך. יש מדינות שחתמו על חוזי מיסוי כפול עם צרפת אשר יסייעו בהגנה מפני תשלום מיסים פעמיים על אותה הכנסה.

גורמים נוספים ישפיעו על חובות המס שלך ועל משטר המס שעליך להגיש במסגרתו. ההכנסה הכוללת שלך, משך הזמן שאתה שוכר, היקף הנכסים שבבעלותך והאם הנכס מרוהט או לא מרוהט הם כל הגורמים הקובעים ביותר. מעמדכם כמשכיר לא מקצועי, בעל דירה מקצועי או חברה ישפיע גם על הגשת המס והחובות שלכם.

מצבי מס מורכבים אלה מוערכים בצורה הטובה ביותר על ידי רואה חשבון או עורך דין מס.

יחידות מרוהטות להשכרת חופשות

בהשכרת נכס ליחידים בחופשה יהיו שלל הוצאות שלא מאפשרים לרהט, לטווח הארוך. שכירות מרוהטות, כמובן, אומר שאתה צריך לרכוש את כל הרהיטים ואת בגדי הבית שאולי ייתכן שיהיה עליך בעת חופשה. עם זאת, השכרה מרוהטת דורשת גם החלפות תכופות יותר של הריהוט והריצוף האמורים. נופשים ממלאים לעיתים קרובות השכרת נופש עם הרבה יותר אנשים ואז הם בדרך כלל יחיו עם תוצאה של בלאי נוסף. אנשים מסוימים גם מפגינים פחות כבוד לריהוט של נכס להשכרה ויגרמו נזק בהתחשבות מועטה או בחרטה.

מס רכוש

נכסים קונים להשכרה יהיו כפופים לא רק למס הכנסה, אלא גם לארנונה. נכסים מרוהטים ולא מרוהטים כפופים למיסים שונים. השכרות מרוהטות עשויות להיות חייבות במס בעלות על נכסים, מס פנסייר; תעריפים עסקיים מקומיים, מיסים מקצועיים; ומס מגורים, taxe d'habitation. שכירות לא מרוהטת כפופה למס בעלות על נכסים, מיסי פנסייר, אולם מס המגורים, taxe d'habitation, משולם על ידי הדייר. הוצאה נוספת של השכרה לא מרוהטת היא Taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM) להסרת אשפה.

ההוצאה הברורה, מס הכנסה משכר דירה, היא לא ההוצאה היחידה. יש לשקול היטב מיסי רכוש, סקרים, תיקונים הקשורים לסקר ועוד.

סקרים סטטוטוריים

בצרפת בעלי הדירות נדרשים לספק סקרים סטטוטוריים מסוימים לדיירים פוטנציאליים. סקרים אלה הם סקר הסיכון הטבעי או הטכנולוגי, סקר ביצועי אנרגיה וסקר צבעי עופרת.

סקר הסיכונים הטבעיים או הטכנולוגיים נדרש לכל נכס הנמצא בקהילה בה קיימת תוכנית למניעת סיכונים או אזור הנמצא בסיכון לתנועה סייסמית. הדו"ח חושף האם הנכס נמצא בסכנת נזק או בסכנה מהצפה, רעידות אדמה, סערות גדולות, מפולות, מגלשות קרקע או חומרים מסוכנים ממפעלים או מסלולי תחבורה. יש למסור דוח זה לשוכרים לטווח קצר או ארוך. ניתן להשיג אותה מהמחוז המקומי ותקפה לחצי שנה.

סקר ביצועי האנרגיה מספק לדייר פוטנציאלי אומדן של צריכת האנרגיה ועלויות החימום של הנכס. דו"ח זה חייב להינתן לכל הדיירים לטווח הארוך ולחלקם מאפשרים לטווח קצר. החוקרים נערכו על ידי איש מקצוע ותוקף הוא עשר שנים.

סקר לידים משמש לקביעת קיומו של צבע מבוסס עופרת בבניינים ישנים יותר. אם הנכס שלך חדש מ -1949 או שנמצא שהוא חופשי להוביל, לעולם אינך צריך לחזור על הסקר. אם נמצא עופרת, עליכם לנקוט פעולה בכדי להסיר אותה באופן מקצועי ובטוח ולבדוק אותה מחדש לאחר שש שנים.

ההוצאה הברורה של השלמת הסקרים אינה ההוצאה היחידה. עליכם לקחת בחשבון גם את העלות של הסרת צבעי עופרת, שיפורי רכוש לשיפור צריכת האנרגיה, או שיפורים למיתון גורמי הסיכון הטבעיים. לבסוף, עליכם לשקול את העלות הבלתי מוחשית שההשפעה של סקרים אלה תהיה על החלטתם של דיירים פוטנציאליים לשכור את הנכס שלכם בפועל או לחפש אחר מקום אחר.

דוח מצב

בנוסף לסקרים הנדרשים, יש להכין דוח מצב בתחילתו ובסיומו של כל השכרה. אמנם ניתן להכין דו"ח זה על ידי מאמץ משותף מצד המשכיר והדייר, אך רצוי לשמור על שירותיו המקצועיים של הויסייר דה ג'וסט או סוכן נדל"ן. הויסייר הוא פקיד כמעט ממשלתי שאחריותו להכנת הדו"ח נקבעת בחוק. העמלה מחולקת בדרך כלל בין בעל הבית לדייר.

ביטוח שכירות

ביטוח שכר דירה הוא הוצאה אופציונלית אך מומלצת היטב של נכסים שקונים להשכרה. ביטוח כנגד אי תשלום שכר הדירה בדרך כלל יעלה לכם בין 3-5% מהשכירות, אך הוא הוצאה בניכוי מס.

באופן מסורתי, השקעה בנדל"ן היא אמצעי בטוח ורווחי למדי לגידול עושר, אך סכומי הכסף הגדולים הכרוכים בכך יוצרים סיכון מובנה. הפחת את הסיכון שלך באמצעות תוכנית השקעה מחושבת אשר גורמת לכל ההוצאות הצפויות וכרית לבלתי ידוע.

בעל הבית היזהר

כמו כל השקעה אחרת, אם מתוכננת היטב, השקעה בנדל"ן צרפתי יכולה להיות עשייה משתלמת, אך אל תיתפסו ללא מודעות.