רכישת בנייה חדשה או "מחוץ לתכנית" בצרפת

פיקסביה

תכנון בתכנית מחוץ לרכישה

רכישת בנייה חדשה או נכס שטרם נבנה מיזם נקרא בצרפת רכישה מחוץ לתכנית. רכישה מחוץ לתכנית היא אמצעי נפוץ למדי, בטוח ואף רווחי לרכישת נכס בצרפת.

לפני שתתקשר בחוזה לרכישת מחוץ לתכנית, חשוב לקבוע באיזה שלב בתכנון המפתח נמצא. זה ייתן לך תחושה טובה לגבי כדאיות הפרויקט. יש מפתחים שעומדים בתור כמה שיותר קונים פוטנציאליים לפני שהבנק שלהם ישחרר כספים. יתכן שהיזם עדיין לא יכול להיות הבעלים של הקרקע שעליה יוקם הפרויקט. גם אם הם מחזיקים בקרקע, יתכן שלא יהיו להם כל אישור התכנון וההיתרים. גורמים אלה ישפיעו אם הפרויקט יופעל אי פעם או לא. עליכם גם לקבוע את הסבירות שהתוכניות ישונו, אולי באופן משמעותי, מאלו שהוצגו בפניכם במקור.

כאשר למפתח יש הסכמה תכנונית מלאה, יהיה עליך לבדוק אותה בקפידה. בקש לראות את התוכניות. יתכן שתצטרך לבקר במאירי המקומית כדי להציג אותם. התוכניות בדרך כלל יספרו לך יותר על הפרויקט ואז החוזה הראשוני עושה זאת.

חשוב גם לעשות קצת מחקר על היזם עצמו. בעוד מפתחים צרפתים נוטים להיות אמינים ומכובדים יותר מאשר חלק מחלקי הנגד שלהם במדינות אחרות, עדיין חשוב לדעת עם מי אתה עושה עסקים. אז ערכו מחקר קטן, שוחחו עם משקיעים אחרים, ואם אפשר, לכו לבקר בכמה מהתפתחויות קודמות שלהם.

בעוד מפתחים צרפתים נוטים להיות אמינים ומכובדים יותר מאשר חלק מחלקי הנגד שלהם במדינות אחרות, עדיין חשוב לדעת עם מי אתה עושה עסקים. תעשה את המחקר שלך!

יתרון ברכישה מחוץ למשקיעים

רכישה מחוץ לתוכנית בצרפת מציעה יתרונות רבים למשקיעים. בין אם ברצונך למכור את הנכס ברווח אחר, להציע קנייה להשכרה או הכנסה מדמי שכירות לטווח ארוך, מחוץ לתכנית הוא סימן למשקיעים נבונים.

בחירת יחידות היא יתרון מובהק לרכישה מחוץ לתכנית. בכל פיתוח, יחידות או נכסים מסוימים יהיו רצויים יותר מאחרים בשל מיקום נוח, נופים, פרטיות, גודל או מאפיינים רצויים אחרים. ברכישה מחוץ לתוכנית יש לך אפשרות לרכוש את המיקומים המבוקשים ביותר בפיתוח ולהרוויח בהתאם.

יתרון נוסף ברכישת מחוץ לתכנית הוא התמחור. מפתחים יקזזו את הסיכון הפיננסי הקבוע בכך שהם יבטיחו שלפחות חלק מכל פרויקט יימכר מראש לפני הופעת הבנייה. הם מבינים שרוכשים מוקדמים אלה מסתמכים על מוניטין, עיבודים אמנותיים, מיקום נכס וקצת דמיון כדי לקבל את החלטות ההשקעה שלהם ועליהם להציע תמחור נמוך כתמריץ לקחת סיכון. ככל שמתקדם פרויקט הבנייה, התמחור וערכי הנכסים עולים, ומממשים בניית הון כמעט מיידית עבור המשקיעים הראשונים. עם סיום הבנייה ניתן למכור את הנכס ברווח.

בנוסף, פרויקטים מחוץ לתכנית נמצאים לרוב באזורי נופש אשר מעניקים את עצמם טוב לנופש נהדר או בית נופש, כמו גם הכנסות משכירות. הביקוש הרב לנכסי השכרת תיירים ומגורים יכול להניב שולי רווח של 7-10% למשקיעים.

התקשרות עבור נכסים מחוץ לתכנית בצרפת

לרכישת נכס מחוץ לתכנית בצרפת תיכנסו לחוזה בשני חלקים.

Contrat de Reservation

החלק הראשון של החוזה נקרא Contrat de Reservation. ה- Contrat de Reservation נועד בעיקר להשיג התחייבות מצד הקונה ועשוי להיות מעורפל יחסית מבחינת אחריות המפתח. למעשה, על יזם לא מוטלת כל חובה למכור לך גם לאחר חתימת החוזה המקדים. בדרך כלל החוזה המקדים דורש פיקדון אשר יוחזר במלואו אם הפרויקט לא ימשיך.

רמת הפירוט המסופקת ב- Contrat de Reservation תשתנה ממפתח אחד למשנהו, אך חשוב להבין כי פרטי התוכנית עשויים להשתנות ולעיתים קרובות בזמן בין חתימת החוזה המקדים לבין החוזה הסופי.

חוזה ההזמנה הוא הזמן לטפל במצבי משכנתא. אמנם יהיה חכם להשיג לפחות אישור משכנתא ראשוני לפני כניסה לחוזה המקדים, אך מומלץ להכניס סעיף למגבלות משכנתא.

אמנם אין חובה חוקית להתקשר בחוזה המקדים, אך אם אינך עושה זאת, תצטרך להמתין עד לקבלת החוזה הסופי. אם לא תרגיש בנוח להיכנס ל- Contrat de Reservation ולבחור להמתין עד שהחוזה הסופי יהיה זמין, אתה עלול להחמיץ את תמריצי המחירים המוקדמים ואת הנכס הספציפי שאתה רוצה.

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

החוזה הסופי נקרא Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). חוזה זה יכיל תיאור מלא של הפיתוח המוצע כולל מיקומו המדויק. חשוב להשוות בקפידה את ה- VEFA לחוזה ההזמנה לצורך הבדלים.

עליכם לאמת במיוחד את הגודל והמיקום של הנכס שלכם. אם יתגלע סכסוך, תנאי ה- VEFA יקדימו. חשוב גם לציין את הסובלנות הממדית. מפתחים בדרך כלל יכניסו סעיף המעניק סובלנות ממדית של עד 5%.

החלק תיאור ההודעות יכיל תיאור טכני של החומרים והציוד המשמשים בבנייה. חלק זה לרוב יכלול את הביטוי 'או שווה ערך' ועשוי לאפשר לבונה שיקול דעת רב לשנות חומרים אלה. תיאור ההודעה יתווה גם את כל המתקנים המשותפים ואת תנאי השימוש בהם.

בשלב זה, היזם יספק לך עותק של כללי הקניין הנקראים Cahier des Charges. זה יכלול דברים כמו הגבלות על השימוש העסקי בנכס, דמי שירות וכללים לגבי השימוש במתקנים משותפים. התיעוד התומך המלא, פירוט התיאור, יסופק גם הוא על ידי הנוטריון.

כל החוזה כולל התיעוד התומך יכלול הרבה מאוד ז'רגון טכני ושרטוטים, כולם בצרפתית. משקיעים, אפילו השולטים בצרפתית, עשויים לרצות לשקול ייעוץ מקצועי חיצוני בבדיקת וביצוע החוזה. היזם ישתמש בשירותיו של נוטריון להכין את חוזה VEFA. עם זאת, כדי לעזור לך להבין את התהליך ולהגן על האינטרסים שלך, ייתכן שתרצה לחתום על החוזה המקדים והסופי מול נוטריון שבחרת. אם תבחר להשתמש בשירותיו של נוטריון, יהיה זה חכם לוודא שיש להם ניסיון בחוזי VEFA. בנוסף לנוטריון משלך, כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע אחרים בתעשייה כגון אדריכל או מהנדס.יש לספק לך עותק מלא של ה- VEFA לפחות חודש לפני החתימה כדי לאפשר לך זמן לבחון את תוכנו באופן מלא.

משקיעים, אפילו השולטים בצרפתית, עשויים לרצות לשקול ייעוץ מקצועי חיצוני בבדיקת וביצוע החוזה.

פיקסביה

הגנת הצרכן ברכישות מחוץ לתכנית

החוק הצרפתי מספק מספר כללים ותקנות המספקים הגנה על הצרכן. חלק מההגנות הללו כוללות:

1. אין צורך בחוזה המקדים (Contrat de Reservation). הרוכשים יכולים להמתין עד לקבלת החוזה הסופי המפורט (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
2. מפתחים אינם יכולים לבקש ולא לקבל פיקדון עד לחתימת החוזה המקדים (Contrat de Reservation).
3. יש להעביר כספי הפקדה לחשבון לקוח דרך בנק או הנוטריון. לא ניתן להשתמש בו למימון הפרויקט.
4. ישנם סכומי פיקדון מרביים המותרים והם תלויים בתאריך מסירת הנכסים המשוער. אם הנכס אמור להסתיים תוך שנה הפיקדון לא יכול להיות יותר מ -5%. בין שנה לשנתיים ההפקדה המרבית היא 2%. אם הנכס לא יושלם יותר משנתיים, לא יכולה להיות כל דרישת פיקדון.
5. על החוזה המקדים לספק את התאריך האחרון בו יש להחתים את חוזה ה- VEFA הסופי. אם היזם לא עומד בתאריך זה, עומדת לך הזכות לחזור מהחוזה ולקבל החזר כספי מלא על ההפקדה שלך.
6. כמו רכישות של נכסים קיימים, לנכסים מחוץ לתכנית יש תקופת צינון של שבעה ימים. ברגע שאתה חותם על Contrat de Reservation, תקופת הצינון של שבעה ימים במהלכה תוכל לפרוש מהחוזה ללא קנס ולקבל החזר של ההפקדה שלך.
7. ניתן לבטל את החוזה אם לא נותנים לך עותקים או לפחות גישה לתיעוד טכני מלא של תוכנית הנכס והבנייה.
8. יש לספק לך העתק מראש של הכללים והתקנות שיחולו על הנכס. אלה עשויים לכלול הגבלות לשימוש עסקי, דמי שירות, כללים לשימוש במתקנים משותפים ועוד.
9. יש לספק לך עותק מלא של ה- VEFA לפחות חודש לפני החתימה כדי לאפשר לך זמן לסקור את תוכנו באופן מלא.

בניית בית החלומות שלך בצרפת

עבור הקונה המשכיל והבחין, רכישת Off-Plan בצרפת יכולה להיות הדרך הטובה ביותר להשיג בדיוק את בית הנופש הרצוי במיקום הרצוי לו.