סוכנויות בודדות ומתווכי עסקאות בפלורידה

השווה בין ייצוג סוכנויות בודדות ותיווך עסקאות, ולמד מדוע ייצוג סוכנויות כפולות בדרך כלל אינו חוקי

תמונה של הארי שטראוס מ- Pixabay

מהי סוכנות?

הסוכנות הכפולה מוציאה מחוץ לחוק במדינות רבות, כולל פלורידה, שם מוחזק רישיון הנדל"ן שלי. הבעיה עם סוכנות כפולה היא המילה המציקה הזו, "סוכנות". סוכנות במינוח נדל"ן פירושה כי מקורב המכירות (סוכן מורשה) נכנס למערכת יחסים עם לקוח שהוא חייב לו חובת נאמנות, המכונה גם ציות, נאמנות וסודיות. היא עובדת בשם אותו לקוח בכל הנוגע לעסקת נדל"ן ספציפית. זו ההגדרה של סוכנות.

בפלורידה אנו מתייחסים אליה כאל סוכנות יחידה. דרך פשוטה וקלה להבין סוכנות יחידה היא זו: חשבו על עסקה כעל הצגה תיאטרלית. הסוכן נכנס לאנדרסטודנט להשתלט על תפקיד הלקוח בהופעה זו. במהלך אותה ביצוע / עסקה, הסטודנט / סוכן פועל תמיד לטובת הלקוח - כאילו הוא הלקוח בעצמו.

מדוע סוכנות כפולה מוציאה מחוץ לחוק?

סוכנות כפולה היא בדיוק מה שהיא אומרת שהיא: ניסיון לפעול גם לטובת הרוכש וגם למוכר. Can מחזה מחליף שני התפקידים הראשיים בו זמנית-כי הן הקונה לבין seller- ו לפעול לטובת האינטרסים של כל באותו זמן? ברור שלא. זה יהיה בלתי אפשרי. לכן הסוכנות הכפולה מוציאה מחוץ לחוק ברוב המדינות.

היכנס למתווך העסקאות

זה לא אומר שסוכן לא יכול להתמודד עם העסקה הן עבור הקונה והן עבור המוכר. בפלורידה יש לנו סיווג סוכנויות מוגבל המכונה מתווך עסקאות. זה אמנם נשמע כמו סוכנות כפולה, אבל זה לא.

בתפקיד זה, הסוכן עובד למען העסקה, אך הוא לא ניהל יחסי אמון עם אף אחד מהצדדים. זה אומר שהוא מפלגה ניטרלית בין השניים. עם זאת, הוא חייב לשני הצדדים סודיות מוגבלת. כלומר, הוא אינו רשאי לומר למוכר כי הקונה יציע יותר או יאמר לקונה כי המוכר ייקח פחות ללא אישור מהצד המדובר.

היתרונות של מתווכי עסקאות

ישנם סוכני נדל"ן רבים וחברות תיווך הפועלות אך ורק כמתווכי עסקאות. חברות שמתנערות מסוכנות יחידה אומרות שעבודה כמתווכות עסקאות מסייעת במניעת קשיים ובלבול. הסוכן לא ישכח ככל הנראה מה תפקידו אם הוא זהה כל הזמן. זה גם נמנע מתביעות אפשריות, וייתכן שהיא הסיבה הטובה יותר לכך שחברות תיווך מסוימות נמנעות מכך גם בנסיבות בהן החוק מאפשר זאת.

התרשים שלהלן מתאר את ההבדלים בין שני סוגי הסוכנויות. היחסים המוגבלים בין מתווכי עסקאות מציעים סודיות מוגבלת בלבד וללא ציות או גילוי מלא. (ראה סעיף גילוי מלא להלן למידע נוסף.) אל תדאג יתר על המידה מחוסר הגילוי המלא. על מתווך העסקאות לחשוף בפני הקונה את "כל העובדות הידועות למתווך שאינן ניתנות לצפייה קלה על ידי הקונה ואשר יש בהן השפעה מהותית על ערך הנכס."

הבדלים ביחסי סוכנות: פלורידה



סוכנות יחידה	מתווך עסקאות
התמודדות בכנות ובהגינות	התמודדות בכנות ובהגינות
נֶאֱמָנוּת
סודיות	סודיות מוגבלת
צִיוּת
גילוי מלא
חשבונאות לכל הכספים	חשבונאות לכל הכספים
מיומנות, טיפול וחריצות	מיומנות, טיפול וחריצות
הצגת כל ההצעות במועד, אלא אם כן הורה אחרת בכתב	הצגת כל ההצעות במועד, אלא אם כן הורה אחרת בכתב
חשיפת כל העובדות הידועות המשפיעות באופן מהותי על הערך	חשיפת כל העובדות הידועות המשפיעות באופן מהותי על הערך

מדוע לבחור בייצוג מתווכי עסקאות על פני סוכנות יחידה?

נראה שזה לא דבר מעניין שלקוח ירצה לייצג סוכנות אחת ולא מתווך עסקאות. עם זאת, יש כמה סיבות טובות מדוע סוכן יחיד עשוי להזדקק למעבר מסוכנות יחידה כדי להפוך למתווך עסקאות:

הלקוח (קונה) מעוניין לרכוש נכס שכבר רשום אצל סוכנו או סוכן אחר של אותה חברת תיווך.
הלקוח (מוכר) מחליט למכור את הנכס שלו לקונה שהוצג לנכסיו על ידי סוכן הרישום שלו או סוכן אחר של אותה חברת תיווך.

החוק מכיר בכך שלכל סוכן של המשרד יכול להיות ידע מיוחד, ולכן המשרד אינו יכול להציע סודיות ללקוח.

ביחסי אמון, ללקוח יש סוכנות עם חברת התיווך שהסוכן עובד עבורה, כך ששני סוכנים של אותה חברה לא יכולים להציע סוכנות אחת, אלא רק הסדר מתווך לעסקאות.

זכרו: הסוכן אינו רשאי לומר למוכר כי הקונה יציע יותר או לומר לקונה כי המוכר ייקח פחות ללא אישור מהצד המדובר.

מה לגבי היעדר הגילוי המלא?

היעדר הגילוי המלא תחת יחסי מתווך העסקאות לא אמור להטריד את הלקוח. זה לא אומר שסוכנות מתווכי העסקאות יכולה להסתיר ממך דברים. שוב, ההודעה אומרת בפירוש, "גילוי כל העובדות המשפיעות באופן מהותי על ערך הנדל"ן למגורים ואינן ניתנות לצפייה בקלות בפני הקונה."

המשמעות היא שהסוכן אינו מחויב לספר לכם הכל. במערכת יחסים של סוכנות אחת, אם הסוכן של הקונה (מחברה אחרת) מציין שהקונה שלו ישלם יותר, סוכנות יחידה מחייבת את סוכן הרישום של המוכר ליידע את המוכר על כך כשהוא מציג בפניו את הצעת הקונה. כמתווך עסקאות, הסוכן אפילו אינו רשאי ללכת לשם ללא אישור, גם אם יש לו את המידע המיוחד הזה.

בחר חברה מכובדת וסוכן מנוסה כדי להבטיח עסקה חלקה.

תמונה של Photo Mix מ- Pixabay

מנקודת מבטו של סוכן

כשאני מתווך העסקאות הן עבור הקונה והן של המוכר, שני הצדדים זוכים ליחס הוגן. כל סוכן שאני מכיר עושה את אותו הדבר. ובכל זאת, כסוכן, העדפתי היא להיות מסוגלת לתת ללקוח או ללקוח שלי 100% מתשומת ליבי. אני עדיין יכול לעשות זאת כמתווך עסקאות על ידי עבודה רק עבור הקונה או המוכר בהסכם שיתוף פעולה עם סוכן או סוכנות אחרים. יחסי הסוכנות שיש לסוכן האחר עם הקונה או המוכר הם בהחלט החלטתם ואינם משפיעים כלל על מעמד היחסים שלי עם הלקוח שלי אם הם עובדים בחברה אחרת. סוכן יחיד יכול לעבוד עם מתווך עסקאות.

הדרך הטובה ביותר להבטיח שהעסקה שלך תעבור בצורה חלקה ושתסיים כלקוח מרוצה איננה ביחסי סוכנות. זה על ידי בחירת חברה מכובדת וסוכן מנוסה לעבוד איתם בתחילה. הסוכן לא צריך להיות בעל ניסיון של שנים, אך היא או הוא אמורים להיות מסוגלים לגשת למשאבים הדרושים על מנת לנווט אותך בעסקה שלך.

המטרה הסופית של סוכן

המטרה שלי כסוכן במפרץ טמפה - ושל רוב הסוכנים שאני מכיר, בין אם סוכן יחיד או מתווך עסקאות - היא שתהיה מרוצה לחלוטין מהשירותים שלנו. אנו מקווים להשאיר אותך כלקוח לאורך שנים רבות. אנו גם מקווים שאתה כל כך שמח, אתה מפנה גם את החברים והמשפחה שלך. זהו נשמת החיים של עסק של סוכן נדל"ן.

שאלות ותשובות

שאלה: מה אם מתווך עסקאות נוקט בצד המוכר?

תשובה: אני קצת לא ברור מה אתה שואל: מה אם מתווך העסקאות הוא הסוכן של המוכר ואילו לקונה יש מתווך עסקאות או סוכן יחיד משלו, או אם מתווך העסקאות עבור שניהם אכן דואג לאינטרסים של מוכר במקום העסקה?

התרחיש הראשון מקובל לחלוטין. השנייה לא. מתווך עסקאות צריך להתייחס לשני הצדדים באופן שווה. הוא או היא חייבים את אותה רמת שירות וחריצות לשני הצדדים ללא העדפה. אם הם נותנים ייצוג לצד אחד על הצד השני, זה בהחלט משהו לדון עם אותו סוכן ועם המתווך שלו. זה מה שהייתי עושה.