יש לנקוט משנה זהירות לפני רכישת המרה משותפת

נחלת הכלל של Pixabay

בדיוק מהי המרה משותפת?

הסבת בתים משותפים היא כאשר נכס שלם המוחזק בבעלות יחיד משתנה ליחידות שנמכרות בנפרד כבתים משותפים. (שינוי שימוש).

רבים מהנכסים הללו היו במקור דירות ולפעמים הם היו בניינים כמו מפעלים או בתי ספר.

ההיסטוריה שלנו לפני מגורינו הוסבה

התגוררתי בבניין דירות שבע שנים ואהבתי את זה. זה היה באזור מגורים של בעיקר בתים פרטיים. הבניין היה מחומש בעל חמישה צדדים. במרכז, בקומה הראשונה, הייתה מזרקה עם אורות צבעוניים נוצצים. הקומה השנייה והשלישית היו פתוחות ואפשר היה להסתכל מעל המעקות אל המזרקה. זה היה ייחודי ואלגנטי ועם זאת לא יקר יותר משכירות אחרת באזור.

לכל אחד מחמשת הצדדים היו שתי דירות שהגיעו מהמרכז בתוך טריז בצורת פאי. זה יצר דירה מעוצבת ביותר. כאשר אחד נכנס לטריז, החלק הרחב ביותר נפתח למרפסת שמשקיפה על גנים.

הייתה לנו מערכת אבטחה לזמזם ומצלמת וידאו בלובי הרבה לפני שמצלמות הווידיאו היו הנורמה. צריך פשוט לכוון את הטלוויזיה לערוץ 9 כדי לראות מי מזמזם אותם. מוסיקה רכה הושמעה במערכת הרמקולים בכל האולמות.

הייתה לנו בריכת שחייה יפה שהייתה שמורה על ניקיון ללא רבב.

הבניין אכלס בעיקר אנשי מקצוע צעירים והבעלים סינן את הדיירים. היו כמה מקרים של דיירים שניגנו מוזיקה חזקה מדי, אך הם פונו מייד.

בעיני זה היה בית מגורים אידילי. ואז קיבלתי את ההודעה שהדירות עוברות הסבה לבתים משותפים. לאחר שנרכשה יחידה, הדייר הקיים יצטרך לעזוב.

אתה אוהב את המגורים שלך, אבל זה הולך לדירה

החלטתי על סמך הנחות יסוד (רעיון רע)

חשבתי שמחיר היחידות היה כה סביר שזו תהיה השקעה טובה. זו תהיה דרך טובה בשבילי לבנות הון עצמי ובעוד כמה שנים להשתמש בזה לרכישת בית.

ההנחה שלי הייתה שכיוון שזה מקום נהדר כל כך לגור בו, רוב הדיירים האחרים שלמדתי להכיר, לפחות כלאחר יד, יהיו גם רוכשים יחידות. הנחתי שאופיו של הבניין יישאר זהה וכנראה שאיכות החיים תעלה כיוון שלכולם יהיה אינטרס שמור על שמירת ערכי הנכס.

היה מקדמה קטנה, תשלומי המשכנתא שלי היו נמוכים ודמי האחזקה של בתים משותפים היו סבירים.

ואכן, עם רכישת היחידה קיבלתי את התקנון. ספר בגודל חוקי בעובי של סנטימטר אחד. זה תיאר את כל המידות ואל תעשה. לי זה נראה שכולם מקפידים על הכללים, והחוקים כל כך מפורטים, האושר העתידי שלי לחיות שם היה מובטח.

מציאות פגעה - זה לקח זמן

רק מעטים מהדיירים הקיימים רכשו יחידות. היו להם הסיבות שלהם. זוגות צעירים בחרו ללכת ישר לבעלות על הבית; חלקם צפויים לעבור דירה על ידי החברה שלהם ואחרים לא קיבלו מקדמה. הסיבות שלהם היו שונות והייתי עצובה לראות כמה מהן עוברות דירה.

כמחצית היחידות (30) נרכשו על ידי ספקולנטים. משקיעים נפקדים מעוניינים לקבל הכנסות מדמי שכירות ואז, אולי, להפוך את הנכס ברווח. בְּעָיָה? לרובם לא היה את המשאבים ולא את הנטייה לדיירים לפני המסך. אם דייריהם פוצצו מוזיקה בשעה 2:00 לפנות בוקר, לא היה אכפת להם פחות כל עוד שכר הדירה שלהם ישולם. אם הדיירים שלהם מכרו סמים, הם העלו עין. היה לנו בעל שהשכיר לאישה צעירה שעבדה בחנות סופגניות. עם זאת, הדירה לא הייתה בשבילה, היא נשלחה על ידי החבר שלה לשכור אותה. הוא רצה את זה כמועדון עבור חבורת הרחוב שלו. לפיכך, היו לנו גברים צעירים שנכנסו והחוצה מהבניין עם עטלפי בייסבול מוטלים על כתפיהם. הם מעולם לא היו בלעדיהם, והם לא היו שחקני בייסבול.

הייתם חושבים שהתקנון ימנע זאת. אך למעשה, למעטים מחברי הדירקטוריון היה האומץ להיות זה שיאכוף את הכללים. חברת ניהול הנכסים עשתה להם את זה במקרים קיצוניים, אבל פינוי מישהו לא כל כך קל. נראה שהרבה מהדיירים האלה ידעו "איך לשחק את המשחק." רבים טענו למחלה או נכות שהאריכו את תהליך הפינוי. במהלך החודשים שנמשך התהליך נאלצנו לסבול את שונניגנים שלהם.

ההשלכות הכספיות של הוצאות משותפות משותפות

דמי האחזקה מכסים את כל ההוצאות המשותפות לתחזוקת הבניין. ככל שהוצאות הבנייה עולות, כך גם דמי האחזקה.

לרוע המזל, למרות שכל יחידה שילמה חשבון טלפון וחשמל משלה, המים והגז הטבעי לא נמדדו בנפרד. לכל יחידה היה תרמוסטט ויחידת חימום משלה ויכולה לשלוט בחום לפי הצורך, אך כולנו חלקנו בהוצאות הגז.

תיאורטית, כל זה אמור להסתדר. במציאות, שקול שתי דוגמאות למחקרי המקרה החמורים יותר:

ברברה ד ': היא סבלה מתסמונת עייפות כרונית והצהירה כי בשל מחלתה היא צריכה לשמור על חלונות פתוחים בחורף (בקונטיקט) מכיוון שהיא זקוקה לאוויר צח. עם זאת, היא גם הייתה צריכה להיות חמה, אז היא העמידה את החום שלה על 85 מעלות.

ג'ון ת ': אחד משכניו התלונן שהוא שומע כל הזמן מים זורמים; זה שיגע אותו. איש התחזוקה השיג אישור להיכנס לדירתו של ג'ון. כשהתקרב לשירותים מהסלון, ענן אדים סמיך יצא מחדר האמבטיה. בחדר האמבטיה, המים החמים זרמו מברז האמבטיה. ככל הנראה, היא עשתה זאת זמן מה שכן קירות האמבטיה וקיר הסלון הסמוך היו מכוסים בתבנית שחורה ועבה ופרוותית. תיקון בעיית אינסטלציה היה באחריותו של בעל היחידה האישית וג'ון לא רצה להזמין אינסטלטור, אז הוא פשוט נתן למים החמים להתפוצץ.

אה כן, המזרקות היפות שלנו. ככל שאיכות התושבים שלנו ירדה, כך גם המבקרים שלהם ירדו. נראה שלעתים קרובות מבקרים בבניין חשבו שזה יהיה הומוריסטי לזרוק בהם סבון. הם בטח ראו סרטים מצחיקים שבהם הסבון מבעבע. במציאות, הסבון לא גורם לבועות. הוא פשוט יושב שם ואז סותם את משאבת המים. אז נצטרך לקנות משאבות חדשות מעת לעת ולהשקיע בשעות עבודה כדי לנקז את המזרקות ולנקות את הסבון. כך שבכל פעם שמישהו היה מבקר עם "חוש הומור", זה יעלה לנו 300 דולר תקורה.

היו כל כך הרבה סיפורים דומים. הוצאות שנגרמו לכולנו בגלל חוסר זהירות של כמה אנשים. לפיכך, דמי האחזקה שלנו עלו.

והמצב הכלכלי הלך והחמיר

בתחילת דרכו הקים הדירקטוריון כך שחברת ניהול הנכסים ביצעה את הצ'קים והביאה אותם לישיבת הדירקטוריון החודשית לבדיקת הדירקטוריון. כל צ'ק נדרש לחתימה של שני חברי דירקטוריון.

הנשיא שנבחר אז, החליט שהיא עסוקה בהרבה מכדי שהיא תצטרך לחתום על צ'קים, ולכן נתנה סמכות לחתימת צ'קים יחידה למנהל הנכס.

הנשיאה הנבחרת הבאה החליטה שהיא אפילו לא רוצה להיות מוטרדים מלראות את הצ'קים בישיבות הדירקטוריון. היא אמרה למנהל הנכס פשוט להחתים אותם ולשלוח אותם.

איפשהו בהמשך הדרך התגלה שכל קרן העתודה שלנו בסך 30,000 דולר נעלמה. החשמל לאורות במסדרונות, בחניון ובחדר הכביסה היה מאחור של שלושה חודשים. גם חשבון הגז הטבעי איחר שלושה חודשים. אז היינו חייבים כעת 60,000 $ לחברות שירות. זה קרה כשהבניין התפרק מאחר ולא נשמר שום דבר.

התוצאה הייתה שדמי האחזקה שלנו עלו מאוד. הוערכנו גם $ 2,000 כל אחד בינואר ושוב בחודש מרץ.

נראה כי הדירקטוריון בחר שלא להמשיך בתביעה, כפי שנכתבו התקנון. אם חסר כסף, חברי הדירקטוריון יצטרכו להמציא אותו באופן אישי. לפיכך, אם הם רדפו אחר מנהל הנכסים והפסידו, זו תהיה הודאה בחסר כסף. הם בחרו פשוט להכריז על עצמם "לא אחראים".

(בתור צד: בן דודי גר בבית משותף שנבנה במקור ככזה, לא גיור ואותו דבר קרה. כעת הם הושקעו ברכוש ובלי כספים לתקן את זה).

ההצעות שלי - אם אתה הולך לקנות המרת דירה

בדוק כיצד מדדים את כלי השירות הנפוצים. חפש מדידה פרטנית - כל בעל משלם דלק, מים וחשמל משלו. אני לא יכול להדגיש את זה מספיק.
גלה מיהי חברת ניהול הנכסים שלהם. בצע חיפוש מקוון אחר שם החברה ובדוק אם מישהו כתב עליהם הערות שליליות. בדוק את הדירוג שלהם בלשכה לעסקים טובים יותר.
צרו קשר עם חברת ניהול הנכסים ובדקו האם בכוונתם להמשיך ולנהל את הנכס. כמה חברות הפילו אותנו מכיוון שהיינו קטנים מכדי להיות רווחיים. כך סיימנו עם המנהל שהסתלק מהכספים.
שאל שאלות לגבי כמה יחידות בבעלות הבעלים וכמה בבעלות משקיעים בעלי נפקדים.
שאל אם צפויות הוצאות משמעותיות בעתיד הקרוב - כמו סלילת החניון, ריפוד הבריכה מחדש. חשבו על כל דבר גדול שעשוי להזדקק לביצוע ושאלו מתי זה נעשה לאחרונה. סע סביב ובדוק אם נראה שיש משהו מרכזי שיזדקק לתיקון, כגון גגות או ציפויים.
שאל מתי התרחשה ההערכה האחרונה שלהם ואם צפויים כאלה. גלה מתי דמי האחזקה עלו בפעם האחרונה ובאיזה אחוז הם מוגדלים באופן מסורתי.
סע סביב היחידות בשעות שונות ביום ובלילה כדי לראות איזה סוג של פעילות אתה רואה. לדוגמא, אם אתה רואה יחידות בהן חבילות יוצאות מהחלון וכסף נכנס, כנראה שיש פעילות בסמים.
בדוק אם אתה יכול לזהות כמה מהבעלים הנוכחיים ולשאול אם הם מאושרים לחיות שם.

שאלות ותשובות

שאלה: האם נדרש PDI להמרה?

תשובה: גרתי בבניין כשוכר לפני שקניתי יחידה. אני לא יודע מה נדרש בעל הבניין לעשות כדי להפוך את הבניין מבניין דירות לדירות מגורים. אני זוכר שקיבלנו מכתב המציין שהבעלים מבקש את הזכות להמיר ואז הודעה על המרתו יחד עם האפשרויות שלנו. בתור קונה, לא נדרש ממני PDI ולא היה לי. הבעלים סיפק את המשכנתאות כמאפיין מכר ולכן לא הייתה דרישה מצד חברת משכנתאות.

מה החוויות שלך עם המרות דירה?

אשלי תומאס ב -20 במאי 2020:

זה תוכן נהדר. האתר עם זאת נשאר מאחור עם כל כך הרבה חלונות קופצים. תודה לך על זה - נמאס לי מהדירות ועכשיו אישרת את החששות שלי. תודה.