8 סיבות ברורות (ולא כל כך ברורות) מדוע בתים לא מוכרים

שמונה סיבות מדוע הבית שלך לא מוכר.

אני סוכן נדל"ן מורשה בפלורידה. מאמר זה מיועד למטרות מידע בלבד ואין לראות בו שידול.

"בהצלחה בקניית בית בשוק הדיור החם הזה" (CNN)

"רוכשי דירות המתגוררים בערים אלה צריכים לעבור במהירות אם הם מוצאים בית שהם אוהבים" (CNBC)

"אמריקאים נוספים חושבים שזה זמן טוב למכור" (Realtor.com)

"מחירי הדירות במנהטן הגיעו לשיא חדש של 2.19 מיליון דולר" (פורבס)

"החיים טובים למוכרי בתים בארה"ב" (CNN)

"מלאי הדיור החמיר ככל שהביקוש עולה" (CNBC)

למרות הכותרות הללו, ישנם מוכרים שעדיין רואים את בתיהם יושבים בשוק חודש אחר חודש, למכירה דועכת בחצר הקדמית, מציגה פחות והרבה זה מזה. איך זה אפשרי כשגופי חדשות גדולים אומרים שהשוק חם ואין מספיק מלאי? ישנן שתי סיבות עיקריות לכך שבית לא מוכר - מחיר ושיווק.

1. לא מתומחר נכון

שימו לב שלא אמרתי "במחיר גבוה מדי". זה לא תמיד המקרה. במקרים נדירים, בית יכול להיות במחיר נמוך מדי. כשזה קורה, קונים ומתווכים שלהם עשויים להאמין שיש בעיה בבית ופשוט לא להסתכל על זה. ראיתי את זה קורה פעמיים. בשני המקרים הבית נמכר בתוך שבועות ממועד העלאת המחיר המבוקש לשווי השוק האמיתי שלו.

עם זאת, לעתים קרובות יותר, הנכס מתומחר גבוה מדי עבור מצבו או בהשוואה לבתים בגודל, בסגנון, בגיל ובמיקום דומים. שקול בית שרשום 300,000 $. זה מעולם לא עודכן וזקוק לכ- 40,000 $ בכדי לעדכן ולשדרג אותו. בתים אחרים באותה שכונה שעודכנו נמכרים במהירות בסביבות 300,000 $. ברור שצריך לרשום את הנכס הנושא נמוך יותר בכדי להתחשב במצבו. כמו כן, בית בגודל של 1500 מטר מרובע לא יימכר במחיר של פחות מ- 1800 מטר מרובע ממש לידו, גם אם כל השאר שווים.

טווח המחירים של הבית שלך לא חם

בשוק מפרץ טמפה שלי אנו רואים זאת לעיתים קרובות. טווח המחירים של 100-250 אלף דולר הוא סופר חם עם היצע של כ- 1.6 חודשים. בסך הכל, בהתחשב בכל טווחי המחירים יחד, יש לנו אספקת בתים בערך חודשיים. זה נחשב לשוק מוכרים סופר לוהט. עם זאת, לטווח המחירים של 900,000 דולר פלוס היצע של 13.8 חודשים, מה שמתורגם לשוק קונים טוב מאוד. לטווח המחירים של 800 עד 900 אלף דולר יש היצע של שמונה חודשים, גם שוק קונים אם כי בכלל שוק נורמלי בהרבה. בשורה התחתונה, גם אם הבית שלכם מתומחר נכון, יתכן שהוא לא נמצא באותו טווח מחירים סופר לוהט. אותם מוכרים צריכים להפעיל קצת יותר סבלנות מאשר אלו בשוק המוכר.

המחיר הוא הכל כשרוצים לבצע את המכירה.

2, שיווק

לא כל סוכני הנדל"ן נוצרים שווים. חלקם אינם חברים בדירקטוריון או בשירות הרישום המרובה של האזור (MLS). לא כולם מעלים שילוט או שהשילוט שהם מציבים בחצר הקדמית הוא קטן או לא קל לראות אחרת.

המובן מאליו: שילוט, MLS, Realtor.Com ואתרים אחרים

האם לא כולם עושים זאת? ובכן לא. כמו כן, זו הסיבה שזה נקרא "הברור מאליו". מדוע כולם לא ישתמשו בכלי השיווק הבסיסיים הללו, אתם שואלים. לא כולם מציבים את הרישומים שלהם במספר אתרים. חברי MLS יכולים להזין את הרישומים שלהם למספר אתרים, בהתאם להסכמי התיווך שלהם עם אתרים אלה. החברה בה אני עובד - קלר וויליאמס ריאלטי - מזינה רישומים למעל 350 מנועי חיפוש, כולל ענקים כמו Realtor.com, Zillow, Trulia ו- Yahoo. למכירה על ידי הבעלים (FSBO) מוכרים צריכים להזין את בתיהם בזה אחר זה באתרים אלה, תהליך מייגע וגוזל זמן רב.

למתווכים יש גם גישה לשירות שנקרא IDX - חילופי נתונים באינטרנט. IDX מאפשר לתיווכים המשתתפים להציג רישומים זה של זה באתרי האינטרנט שלהם. בימים שלפני IDX יכולתי להציג רק רישומים משלי באתר שלי. כעת כל מי שמשתמש באתר שלי יכול לראות את כל הרישומים ב- MLS. אמנם פירוש הדבר שהקונה לביתך מגיע מתיווך אחר, אך פירושו גם טווח הגעה רחב הרבה יותר עבור הקונים, ומשמעות הדבר היא סיכוי גדול בהרבה למכור את ביתך במהירות ובכסף הרב ביותר.

ככל שתוכלו להשיג יותר אתרי אינטרנט אליכם, כך הטווח הרחב יותר יהיה למצוא קונה.

הלא כל כך ברור: נגישות

זה נראה גם לא פשוט. כמובן שקונים צריכים להיות מסוגלים לראות בקלות את הבית שלך; עם זאת, הייתי עד למתווכים ומוכרים שלא עונים לטלפונים שלהם. ראיתי הצגת הוראות כמו: "הצג רק שני, שלישי וחמישי בין השעות 13-15." או "אין הופעות עד אפריל 2017" (בדצמבר 2016) או "הופעות רק בסופי שבוע". אני מבין - גם למוכרים יש לוחות זמנים. חלק מהדברים אינם בשליטתך, כגון מתן הודעה לדיירים במשך 24 שעות ביממה. ובכל זאת, נגישות היא כנראה הסיבה השנייה בגודלה, מאחורי המחיר, מדוע בתים לא מוכרים.

הלא כל כך ברור: תמונות ותיאורים

האם ראית אי פעם רישום ביתי שהיה בו תמונה אחת ותיאור שכותרתו "3/2, עדכן"? לא משך את תשומת ליבך, נכון? תמונות איכותיות ביותר של הבית ותיאור מדויק וכתוב היטב עושות דרך ארוכה להכניס את הקונים לדלת.

תאורה עושה הבדל גדול בצילום שלך.

הלא כל כך ברור: פרוספקטינג

מתווך טוב יתקשר או יתדפק באופן אישי על דלת כל שכניכם. זו אחת הדרכים הטובות ביותר למצוא קונה. מי לא ירצה שאח / אחות / בן דודה / חבר / עמית לעבודה יגור בהמשך הדרך?

הלא כל כך ברור: בימוי

מוכרים רבים יודעים עד עכשיו לדחות את הבית ולהתאים אותו באופן אישי בזמן שהוא נמצא בשוק. בימוי לוקח את זה צעד קדימה - הוספת נגיעות חמות כמו כריות או זריקות, הסרת ציורים, צביעת הפנים למראה רענן ומגובש, והעברת רהיטים כדי להציג דפוס תנועה יעיל יותר. אפילו בתים פנויים יכולים להיות מבוימים עם פריטים זולים כמו קטן וכיסאות, נרות או מגבות.

הלא כל כך ברור: בתים פתוחים

אולי זה ברור מאליו. בשבוע הראשון לערך, זה רעיון מצוין להכניס את השכנים למבט. בטווח מחירים חם או בשכונה רצויה, הקונים מסתובבים בסוף השבוע כדי למצוא לקוחות פוטנציאליים חדשים. מתווכים בדרך כלל מחזיקים בית פתוח כדי למצוא קונים, לביתכם או לכל אחד אחר שהמתווך ציין. הבית שלך אולי לא מתאים (גודל, מחיר וכו ') אבל בית אחר עשוי להתאים מושלם, ולהיפך.

בשורה התחתונה: אם בית לא מוכר בשוק חם, בדקו היטב את המחיר והשיווק. רוב הסיכויים הם כי שינוי קטן באחד מאותם תחומים יכול להביא לתוצאות גדולות ולמכור את הבית. אחרי הכל, זו המטרה שלך, המטרה של המתווך והמטרה של הקונה. וככל שתוכל למכור את ביתך מהר יותר, כך תוכל לצאת מוקדם יותר וליהנות משאר חייך.

אם אתה על הכדור עם האמור לעיל, לביתך יש סיכוי טוב יותר למכור.