מועצת שכבות: גניבה, בריונות והחלטות לא מורשות

מועצת שכבות: גניבות, בריונות והחלטות בלתי מורשות

לאונג

מועצות שכבות: גניבות, בריונות והחלטות בלתי מורשות

אני טיפוס המבוגר שעדיין נהנה מאגדות. אני מאמין שהאמת תצא לאור! אני מאמין שהטוב יגבר על הרע.

לכן, כשהבנתי שמועצת השכבות המנהלת את הבניין (שוכנת את הדירה הטרייה שלי שנרכשה) גונבת כסף, מציקה לתושבים ומבצעת בחירות מזיקות מבנית, הצטרפתי לוועדת השכבות. ראיתי את עצמי כגיבור הסרבן - הפיה הטובה שתציל את הבניין ותחזיר את חופש העם. ציפיתי לתודה, אושר ורוח קהילתית יוצאת דופן.

כל מה שעשיתי היה לאבד את חפותי.

האם אתה בדרך כלל משוכנע ש"דרך שלך "היא הדרך הטובה ביותר, ללא קשר למה שמישהו אחר אומר?

כן! ובכן אז מועצת שכבות עשויה להיות בדיוק המקום הנכון עבורך.

מועצות שכבות מורכבות ממתנדבים. רבים מהמתנדבים הללו הם אנשים יוצאי דופן שנותנים את זמנם ולעתים קרובות מעניקים בחופשיות את מומחיותם.

אך לרוע המזל, רוב האנשים הנמשכים לכהן במועצה זו הם בדרך כלל בעלי סדר יום. לפעמים הם משתמשים בעמדה שלהם כדי להרוויח כסף. לעתים קרובות יותר, הם משתמשים בעמדתם כדי להאכיל את בעיות השליטה הלא מתפקדות שלהם.

בבתים מרובדים אין צארים, שליטים או בוסים. קשר זה פשוט אינו הכרחי, ולא ניתן למצוא את המלצתו בשום מקום בחוק נכסי שכבות.

לאונג

תוכן עניינים

1. האם מועצת שכבות היא הבוס?
2. מהן האחריות של מועצת שכבות?
3. אז מי הבוס?
4. האם חברי מועצת השכבות יכולים להציק לתושבים?
5. האם חברי מועצת שכבות יכולים לגנוב כסף?
6. הגשת הוצאות באמצעות מזומנים קטנים
7. ב Cahoots עם הקבלן
8. שאילת כסף מקרן העתודה למגירה (CRF)
9. האם מנהל הנכסים אינו אחראי?
10. האם ניתן להביא מועצה לשכבה לדין?

1. האם מועצת שכבות היא הבוס?

זו תפיסה מוטעית נוראית אך נפוצה. נורא לתושבים, כי אף אחד לא צריך בוס בבית משלו. והאמת נוראית גם עבור מועצת השכבות.

ניהול של כמה אנשים בדרך כלל דורש תואר עסקי במשאבי אנוש. הדרישות של ניהול משפחות רבות (תלוי בגודל הבניין או המתחם) יספיקו כדי להעלות תמונות של ז'קטים ישרים, חדרים מרופדים וקולות קטנים.

לא, מועצת שכבות היא לא הבוס.

מוּפתָע? זה נכון. בבתים מרובדים אין צארים, שליטים או בוסים. קשר זה פשוט אינו הכרחי, ולא ניתן למצוא את המלצתו בשום מקום בחוק נכסי שכבות (SPA).

חברי המועצה אינם כוח משטרה. שוטר לוקח הכשרה מקיפה בתחומים רבים כולל התנהגות אנושית, חקירה וסוגיות משפטיות.

תפקידי ההנהגה הכרוכים בשירות הדירקטוריון מבולבלים לעיתים קרובות בעמדות סמכות.

"הגשה" היא מילת המפתח.

באשר לסמכות, המועצה יכולה לפעול רק בהתאם למשהו הנוגד את התקנון. גם אז הם חייבים לקבל תלונה בכתב. הפעם היחידה שהם אמורים להיות בעלי כוח בכלל היא במהלך ישיבות מועצה שכונסו כראוי.

אם במקרה אתה עד למשהו או שיש לך תלונה, אל תגיד לחבר דירקטוריון. במקום זאת, שלח דוא"ל למנהל הנכס. אין לה שום ידע בפוליטיקה של הבניין ולכן היא יכולה להישאר חסרת פניות.

כמו כן, על פי החוק, כל התכתובות שמקבל מנהל הנכס חייבות להיות מובאות ומועברות על ידי מועצת השכבות. לכן אתה משלם כסף גדול לחברת ניהול הנכסים.

הפעם היחידה שלמועצת השכבות אמורה להיות כוח כלשהו בכלל, היא בישיבות מועצה שכונו כראוי.

לאונג

2. מהן האחריות של מועצת שכבות?

הם מתווכים המייצגים את הבניין ואת התושבים (באמצעות בחירות והצבעות). הם מכוונים את מנהל הנכסים בכל ענייני תאגיד השכבות. יחד הם מקבלים החלטות לגבי:

• תחזוקת הבניין (המכונה גם תאגיד שכבות).
• התכתבות מהבעלים (כפי שנמסרה על ידי מנהל הנכס).

מי הבוס? התקנון!

לאונג

3. אז מי הבוס?

התקנון. אתה יודע, אותה ספרות יבשה וסמכותית הגורמת למתח בחזה ואחריה מושגים בלתי נאסרים של מרד… או לפחות פיהוק ואחריו עפעפיים כבדי משקל.

האמת זה לא כל כך נורא! הם בדרך כלל רק ערימת ניירות זעירה, בעובי של כשני מילימטרים, ידידותית לקוראים ותוכלו לסיים אותם, מכסים לכיסוי, תוך כ- 15 דקות. לפנק את עצמך ולקצור את החופש שמקורו בידע.

מיום אימוצם, התקנון הוא ההנחיות שבחרו הבעלים (למען ההרמוניה ולרווחת הבניין).

התקנון והספא הם שעליכם לחפש לקבלת הנחיות - לא חברי מועצת שכבות בודדים (שעשויים להיות בעלי משוא פנים משלהם).

בהנחה שבבעלותך דירה אחת (וחשבונך במצב תקין), יש לך קול אחד ובבעלותך חלק מהבניין שלך.

יש לך את כל הזכות:

• השתמש במתקני הבניין
• דע כיצד מבזבזים את כספך
• הבן את ההחלטות שמתקבלות בשמך

4. האם חברי מועצת שכבות יכולים לבקר את התושבים?

כן! למרבה הצער, זה קורה לעתים קרובות למדי. להיות במועצה זו עבודה חסרת תודה. זה מוצץ זמן אישי וזה לא משנה אילו החלטות מתקבלות, רבים יתלוננו.

יתר על כן, לחברי המועצה יש מושב בשורה הראשונה לכיעור האנושות. הם עדים בכל פעם שתושבים מנהלים מחלוקות, מפרים את התקנון ומזלזלים זה בזה וברכוש משותף. עם הזמן הם יכולים למצוא את זה כל כך מתסכל שהם מאבדים את האמון באנושות כליל. איכלוף תושבים יכול להפוך לדרך של פורקן. ביתר שאת אם לחבר / ת מועצת השכבות יש בעיות שליטה מלכתחילה.

למרות שמועצת שכבות אמורה להיות ארגון מתנדב, חלק או כל חברי המועצה עשויים לגנוב כסף על מנת לסבסד את מאמציהם.

לאונג

5. האם חברי מועצת שכבות יכולים לגנוב כסף?

למרות שכולם אמורים להיות מתנדבים, חלק או כל חברי מועצת השכבה עשויים לגנוב כסף על מנת לסבסד את מאמציהם.

אם הסכום נשמר למינימום, זה בדרך כלל לא הופך לבעיה.

עם זאת, כשאנשים מבלים שנים בישיבה בדירקטוריון, הם נעשים חזקים בידע. זה יחד עם הפיכתם לשחצנים ויהירים עשויים לדרבן אותם לגייס כספים גדולים וגדולים יותר.

6. הגשת הוצאות באמצעות כסף מזומן

לא כל העסקים מציעים אשראי, אפילו לתאגיד שכבות. אז לפעמים חבר מועצה חייב לרכוש פריט "מכיסו" שישמש את הבניין. המשמעות היא כי לצורך החזר עליה עליה למלא ולהגיש טופס מזומן קטן. עם זאת, אלא אם כן קיימות עצירות ובדיקות, ניתן לעשות זאת לרעה.

מניעה: לאחר שהצטרפת לדירקטוריון, הגדר את מערכת המזומנים הקטנים שלך כך:

• יש להגיש קבלות יחד עם טופס החזר הכסף המזומן
• חייבות להיות חתימות של שני חברי דירקטוריון פרט לחבר המועצה שמגיש את הטופס

דוגמה לחיים אמיתיים

ראסין התלהב יום אחד להראות לפאם את שואב האדים הנייד החדש שלה עם זרבובית הנמלה. ככל הנראה, זה יכול לנקות כל דבר, בכל מקום, במיוחד במקומות שקשה להגיע אליהם. והיא שילמה רק 60 דולר!

רסין ידועה בהיסטוריה של קניית דחפים כתוצאה ממשיכתה הקנאית לגאדג'טים שאחרי כמה ימים בלבד הופכת לשעמום.

כעבור חודשים, עם היותו גזבר, קיבלה פאם בדואר את המנה הראשונה שלה של חשבוניות מצולמות (בתשלום) שעברו מיון. תארו לעצמכם את ההפתעה שלה למצוא טופס מזומן זעיר, שהוגש על ידי Racine, כולל אותו מנקה קיטור נייד בעל כף יד. רסין בטח השתעממה מזה, אז היא החליטה למכור לתאגיד השכבות - בעלות של 270 דולר.

בתכנית הגדולה של הדברים מדובר בסכום זעום. עם זאת, אם מישהו מוכן לגנוב סכום כסף קטן, הוא בהחלט מוכן לגנוב סכום גדול.

7. ב Cahoots עם הקבלן

האם אי פעם שמת לב לחבר מועצה שנראה כי יש לו קשר נהדר עם עובד סחר אחד או שניים הפוקדים את הבניין שלך? האם היא אמרה לך אי פעם שבכך שהיא קשובה כל כך היא חוסכת את כספי הבניין?

כיצד פועלת התוכנית:

• "חירום" מכני מתרחש בבניין וחבר המועצה עוקף את מנהל הנכסים ומתמודד ישירות עם עובד סחר שבחר.
• העובד הסוחר המטפל מעבד חשבונית עבור הרבה יותר עבודה ממה שהוא עושה בפועל. שעות נוספות יכולות להיות רווחיות במיוחד.
• חבר המועצה נמצא במקום כדי לאשר את העבודה ולכן את החשבונית.
• מנהל הנכסים, מטעם תאגיד השכבות, חותך צ'ק לעובד הסחר.
• העובד הסוחר מפדה את ההמחאה שלו ושומר על חלקו בתוספת מיסים.
• עובד הסחר פוגש את חבר המועצה בסמטה חשוכה ומעביר שקית נייר חומה עם חלקו של חבר המועצה, במזומן.

מניעה: קשה. אלא אם כן אתה מוכן להצטרף לדירקטוריון ולהשתלט עליו.

דוגמה לחיים אמיתיים

בבניין שני מיכלי מים חמים זהים. יום אחד בזמן ששאר חברי המועצה עבדו, החלף ראסין את אחד ממכלי המים החמים. מאוחר יותר, היא הסבירה שהיא "התפוצצה" והיא ראתה בכך חירום והוחלפה מיד.

היא השתמשה בעובדת סחר שהיא מאוד ידידותית איתו. למרות שהיה אינסטלטור, הוא ביצע עבודות מוזרות רבות סביב הבניין. היא אפילו העלתה אותו לדירה שלה לארוחת צהריים. מאוחר יותר גילה פאם כי החשבונית שלו הייתה 27,000 $ כולל חלקים ועבודה.

רק כדי לשים את הכל בפרספקטיבה, בשנה הבאה המועצה החדשה החליפה את מיכל המים החמים האחרים בעלות של 3150 $ כולל חלקים ועבודה.

8. שאילת כסף מקרן העתודה למגירה (CRF)

ה- CRF הוא יעד עצום שכן לתאגידי שכבות רבים יש יותר ממה שהם צריכים לשבת בחשבון זה והכסף לא מיועד לשום דבר. לספא של קולומביה הבריטית יש חוק על כך:

הוצאות מקרן מילואים למגבלות

96 על תאגיד שכבות לא לבזבז כספים מקופת העתודה למגירה אלא אם כן ההוצאה (ב) אושרה לראשונה בהחלטה שהתקבלה בהצבעה at באסיפה כללית שנתית או מיוחדת, או שהוסמכה לפי סעיף 98.

אלא שחוק זה מאפשר התעללות:

הוצאות לא מאושרות

98 (3) ההוצאה יכולה להיעשות מתוך קרן ההפעלה או קרן העתודה למגירה אם יש עילה סבירה להניח כי יש צורך בהוצאה מיידית בכדי להבטיח בטיחות או למנוע אובדן או נזק משמעותי, בין אם פיזי ובין אם אחר.

כיצד פועלת התוכנית:

• זהה לתכנית "In Cahoots With the Trades-Work", אלא שהסכום גדול כל כך שאין בקרן ההפעלה (או בקרן היטל מיוחדת) מספיק כסף לתשלום החשבונית.
• מנהל הנכס שולח טופס "הנחיה לשימוש בקרנות עתודה למגירה" . על מנת "ללוות" כסף מה- CRF מבלי לקבל אישור בעלים באסיפה כללית, על טופס זה לשאת בחתימתם של ארבעה חברי מועצה. זה מעביר למעשה את האחריות ממנהל הנכס לחברי הדירקטוריון.
• עובד הסחר מקבל ומקבל את הצ'ק שלו. הוא שומר על חלקו בתוספת מיסים.
• עובד הסחר פוגש את חברי המועצה בסמטה חשוכה ומעביר שקית נייר חומה עם חלקם במזומן.

הכסף לעולם לא מוחזר ל- CRF

• מנהל הנכסים לא יטרח "לגרום" למועצה להחזיר את הכסף הזה (זכרו, הם "מהפסים").
• מכיוון שלבעלים לא נשלחים יתרות CRF חודשיות, הם אף פעם לא יודעים שחסר כסף עד סוף השנה (אם הם בכלל טורחים להסתכל על ההצהרה).
• אם המועצה אכן נתפסת, אז הם פשוט עושים את מה שעשו פעמים רבות בעבר - הם אומרים שהיה צריך לטפל ב"חירום "באופן מיידי. אז הם יכולים להשתמש בדמי האחזקה העתידיים של התושבים כדי להחזיר את ה- CRF.

מניעה: שוב, קשה מאוד. אלא אם כן אתה מוכן להצטרף לדירקטוריון ולהשתלט עליו.

דוגמה לחיים אמיתיים

תאגיד השכבות ישב בהיטל מיוחד של מאות אלפי דולרים עבור פרויקט ספציפי ונשכרה חברת בנייה.

יום אחד, פאם רואה דוא"ל ממנהל הנכס עם קובץ מצורף: טופס "הנחיה לשימוש בקרנות עתודה למגירה" תמורת 24,000.00 דולר. בהיותו חדש בשכבות ובמועצה, פם לא הבין וכל כך שאל.

רסין הודיע ​​לפאם כי מיצוי קרן ההיטל המיוחדת וחשבון האחזקה מקרן התפעול עקב סיבוכים עם הפרויקט. רסין ראתה במצב חירום מכיוון שאם חברת הבנייה לא תשלם במועד, הם היו יכולים להציב שעבוד על הבניין. פאם לא יכול היה להתווכח.

חודשים לאחר מכן, עם היותה גזבר, למרות שפאם חיפשה, היא מעולם לא הצליחה למצוא את הערך לפיו הכסף הזה הוחזר ל- CRF. היא גם גילתה:

• חברת הבנייה נשכרה ללא הצעות מחיר תחרותיות.
• מעולם לא היה חוזה בכתב עם חברת הבנייה, ומכאן שום אחריות.
• היתר בנייה מעולם לא הונפק על ידי העירייה.
• למרות שפאם ידעה שרסין ידידותית לעובדי חברת הבנייה, היא מעולם לא הבינה עד מאוחר יותר, שאחד המפקחים הוא למעשה החבר של רסין.

למועצת השכבות הסמכות להעסיק ולפטר את חברת ניהול הנכסים. על מנת לשמור על עבודתם ולהרוויח כמה שיותר כסף, האינטרס של מנהל הנכסים הוא לשמור על מועצת השכבות.

לאונג

9. האם מנהל הנכסים אינו אחראי?

לא. לדירקטוריון הסמכות להעסיק ולפטר את חברת ניהול הנכסים (עם הצבעה של 3/4 שקל להעביר). על מנת לשמור על עבודתם ולהרוויח כמה שיותר כסף, האינטרס של מנהל הנכסים הוא לשמור על מועצת השכבות.

מנהלי נכסים עובדים יתר על המידה, אינם זוכים להכרת תודה רבה, אך יכולים להרוויח סכום כסף משמעותי. הם משלמים "לכל דלת". בואו נסתכל על שלושה מנהלי נכסים שונים, כל אחד מהם אחראי על 1000 דלתות וכל אחד מהם מרוויח את אותו משכורת.

מנהלי נכסים אלה לוקחים הביתה את אותו פצ'ק

מנהל נכס	תאגידי שכבות	סוויטות לשכבות
לבטסי יש עבודה קלה!	1000 סוויטות מעל שלוש תאגידים שכבתיים	300, 350, 350
מריה עושה יותר מפעמיים את העבודה	1000 סוויטות מעל שבעה תאגידים שכבתיים	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
אלן מוכנה לחווה המצחיקה!	1000 סוויטות מעל שנים עשר תאגידים שכבתיים	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

זכור, לכל תאגיד שכבות יש:

• מועצת שכבות אחת שתתמודד איתה
• 6 - 12 ישיבות מועצה להשתתף
• אסיפה כללית שנתית להפעלה
• אסיפות כלליות מיוחדות אפשריות להפעלה.

ככל שמנהל נכסים אחראי על יותר שכבות, העבודה הופכת להיות קשה יותר ודורשת זמן רב יותר. תאגיד השכבות הגדול יותר משתלם יותר וכך מושכים אליו את מנהלי הנכסים הטובים והמנוסים יותר.

לפיכך, אם מנהל הנכסים המטופלים מתוודע לכך שאחד מוועדות השכבות שלה מתכנן דבר המהווה הפרה של התקנון או הספא, היא פשוט תשלח אליהם דוא"ל אזהרה בנוגע לחוקיות. לפיכך, היא וחברתה "מהכלים" ויכולים לחסוך זמן פשוט על ידי הסתכלות אחרת. זה מאפשר למועצות שכבות לעשות ככל העולה על רוחן.

אז כן, אתה יכול להביא חבר מועצה לדין. באמצעות מאמץ אדיר שלוקח את הזמן שלך, סבלנות, שפיות ואולי כלכלה שלך בלי שום תועלת ישירה עבורך.

לאונג

10. האם ניתן להביא מועצה לשכבה לדין?

למרבה הפלא, חוק הספא הבא מגן על חברי מועצת שכבות. הסובייקטיביות של החוק הזה מקשה על הוכחת רשלנות וגניבה:

תקן הטיפול של חבר המועצה:

31 במימוש הסמכויות ובביצוע תפקידי תאגיד השכבות, על כל חבר מועצה

יתר על כן, אינך יכול לסמוך על כך שמנהל הנכסים שעובד יתר על המידה יבצע:

• למנוע גניבה
• להביא חבר הנהלה לדין
• לרדוף אחר הבראה מלאה של כסף גנוב

זה יהיה זמן רב ויקר - אף מנהל נכסים לא יעשה זאת!

כדי לרדוף אחר צדק, חייבת להיות הוכחה. אז אם אתה בטוח כמו Pam, אתה יכול כנראה להוכיח גניבה באמצעות ביקורת משפטית. עם זאת, ביקורת משפטית יקרה, אלא אם כן אתה רוצה להשתמש בכספים האישיים שלך, תזדקק להצבעה של at באסיפה כללית כדי להפעיל את תאגיד השכבות לתביעה. זה יכול להיות היטל מיוחד. אז ראשית, תצטרך לשכנע את שכניך.

יתר על כן, בתי משפט לא מסתכלים לטובה על תאגידי שכבות שרודפים אחר אדם, במיוחד מתנדבת שתרמה את זמנה. לכן, גם אם היא תמצא אשמה, העונש יהיה מינימלי.

אז כן, אתה יכול להביא חבר מועצה לדין. באמצעות מאמץ אדיר שלוקח את הזמן, הסבלנות, השפיות ואולי הכספים שלך בלי שום תועלת ישירה עבורך.

ההימור הטוב ביותר שלך הוא מניעה באמצעות מעורבות. יתר על כן, לעולם לא תשתבש בבדיקת נאותות. ידע הוא כוח! תנו לעצמכם יתרון והציבו עצמכם במצב עליון על ידי קריאה והבנה מדוקדקת של שניהם:

• תקנון תאגיד שכבות שלך
• חוק רכוש שכבות (SPA)

שימו לב:

תנועת ההתנגדות הפכה עצומה. אני כבר לא יכול לענות על תגובות או הודעות דוא"ל. אנא בקר בפורום פייסבוק זה, ענה על שלוש השאלות והצטרף לשיחה.

תודה.

שאלות ותשובות

שאלה: כמה זמן "זמן סביר" עבור מועצת שכבות לאשר בקשה לשיפוץ?

תשובה: קשיי שכבות רבים כל כך, עד כי אינני יכול לענות עוד על שאלות בודדות. הפיתרון הטוב ביותר שלך לעזרה בבעיות שכבות הוא להצטרף לדף הפייסבוק שכותרתו, מועצת שכבות: גניבה, בריונות והחלטות בלתי מורשות.

ישנם למעלה מ -360 חברים שעוזרים להפליא. הדף מוגדר כ"פרטי "כך שרק חברים יוכלו לראות את ההודעות.

לחץ על הקישור למטה, ענה על כל השאלות ואוסיף אותך לדף.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

שאלה: האם בקשת מינוי של מנהל מפחיתה את ערכי הנכסים?

תשובה: קשיי שכבות רבים כל כך, עד כי אינני יכול לענות עוד על שאלות בודדות. הפיתרון הטוב ביותר שלך לעזרה בבעיות שכבות הוא להצטרף לדף הפייסבוק שכותרתו, מועצת שכבות: גניבה, בריונות והחלטות בלתי מורשות.

ישנם למעלה מ -360 חברים שעוזרים להפליא. הדף מוגדר כ"פרטי "כך שרק חברים יוכלו לראות את ההודעות.

לחץ על הקישור למטה, ענה על כל השאלות ואוסיף אותך לדף.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

שאלה: הוטרד באופן מילולי וגם הוטרד בכתב על ידי המועצה, ובנוסף הציגו נשיא המועצה פריטים אישיים מאוד. האם יש אפיקים משפטיים שאנו יכולים ועלינו להמשיך לשים קץ להטרדה זו? אנחנו כבר לא מרגישים בטוחים בבית שלנו. תודה!

תשובה: קשיי שכבות רבים כל כך, עד כי אינני יכול לענות עוד על שאלות בודדות. ההימור הטוב ביותר שלך לעזרה בבעיות שכבות הוא להצטרף לדף הפייסבוק שכותרתו מועצת שכבות: גניבה, בריונות והחלטות בלתי מורשות.

ישנם למעלה מ -360 חברים שמועילים להפליא. הדף מוגדר כ"פרטי "כך שרק חברים יוכלו לראות את ההודעות.

לחץ על הקישור למטה, ענה על כל השאלות ואוסיף אותך לדף.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

שאלה: האם לבעלים רשאים לקבל תשומות לעדכון התקנון?

תשובה: קשיי שכבות רבים כל כך, עד כי אינני יכול לענות עוד על שאלות בודדות. הפיתרון הטוב ביותר שלך לעזרה בבעיות שכבות הוא להצטרף לדף הפייסבוק שכותרתו, מועצת שכבות: גניבה, בריונות והחלטות בלתי מורשות.

ישנם למעלה מ -360 חברים שעוזרים להפליא. הדף מוגדר כ"פרטי "כך שרק חברים יוכלו לראות את ההודעות.

לחץ על הקישור למטה, ענה על כל השאלות ואוסיף אותך לדף.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

© 2010 סילביה לאונג