כיצד לחשב תשואה במזומן על הכסף: השיטה והנוסחה

התשואה על מזומנים (CoC) מספקת דרך מהירה וקלה למשקיעי נדל"ן להשוות את הרווחיות של נכסי השקעות נדל"ן דומים, או לאמוד אותה מול הזדמנות השקעה אחרת (שאינה נדל"ן).

אוקיי, אך עם זאת, יש לציין כי מזומנים על מזומנים אינם כלי חזק במיוחד למדידת הרווחיות של נכס מהכנסות משכירות, וכרגע מקבל פחות תשומת לב בניתוח השקעות נדל"ן ממה שהיה מקבל לפני כמה שנים..

חסרון אחד נעוץ בעובדה כי מזומן על החזר מזומן אינו לוקח בחשבון את ערך הזמן של הכסף (כלומר, הרעיון שדולר כיום שווה יותר מדולר בעתיד). יש להגביל את ההחזר על מזומנים למדידת תזרים המזומנים של נכס להכנסה למגורים בשנה הראשונה, ולא אף אחד מתזרימי המזומנים של השנה העתידית.

עם זאת, מזומנים במזומן עדיין מציעים למשקיעי נדל"ן מנוסים ומתחילים הטבה תקפה. אז בואו נחפור פנימה.

שיטה

מבחינה מעשית, התשואה במזומן במזומן מודדת את היחס בין תזרים המזומנים הצפוי של נכס להשכרה בשנה הראשונה לסכום ההשקעה במזומן הראשוני שהשקיע משקיע הנדל"ן לרכישת הנכס להשכרה. לפיכך, מזומן על מזומן מתבטא תמיד באחוזים.

הגדרות

מכיוון ש"תזרים המזומנים בשנה הראשונה "וה"השקעה הראשונית" של הנכס הם בעלי חשיבות עליונה בחישוב CoC, נראה שהיה צורך להסביר כל אחד מהם.

• "תזרים המזומנים בשנה הראשונה" (או תזרים מזומנים שנתי) הוא סכום הכסף שהנכס צפוי לייצר במהלך שנת הפעילות הראשונה.
• "ההשקעה הראשונית" (המכונה לפעמים השקעה כוללת) היא הסכום הכולל של המזומנים שהושקעו כולל מקדמה, נקודות הלוואה ועלות רכישה (דמי נאמנות וכותרת, עלויות שמאות ובדיקה).

תַחשִׁיב

הנוסחה היא:

תזרים מזומנים שנתי / השקעה כוללת = תשואה במזומן

כדי להראות לך כיצד לבצע את החישוב הבה נבחן דוגמה.

נניח שאתה מעוניין לרכוש בניין דירות עם ההנחות הבאות וברצונך לקבוע מה יהיה שיעור ההחזר המזומן שלך במזומן מההשקעה.

• 6 יחידות בסך הכל
• עלויות רכישה: 5,000 דולר
• שכירות: 1,000 $ כל חודש
• קצבת מקום פנוי: 5%
• הכנסה אחרת: 720 דולר לשנה
• הוצאות תפעול: 27,781 דולר לשנה
• עתודות החלפה: 1,800 דולר לשנה
• משכנתא: 350,000 $,
• נקודות הלוואה: 3,500 דולר,
• תשלום שנתי: 25,181 דולר

אוקיי, עכשיו בואו נשתמש בנתונים אלה כדי לקבוע את "תזרים המזומנים השנתי" ואת "ההשקעה הכוללת" הנדרשים לחישוב לשיעור התשואה במזומן על הכסף.

תזרים מזומנים שנתי

1. הכנסה מתוזמנת ברוטו ((6 יחידות x $ 1,000) x 12): = 72,000 $
2. הכנסה תפעולית גולמית (GSI - מקום פנוי + הכנסה אחרת): 72,000 - 3,600 + 720 = 69,120 $
3. הכנסה תפעולית נטו (GOI - הוצאות תפעוליות): $ 69,120 - 27,781 = 41,331 $
4. תזרים מזומנים שנתי = (הכנסה תפעולית נטו - עתודה להחלפה - שירות חוב)
5. תוצאה: 41,331 $ - 1,800 - 25,181 = 14,350 $

השקעה טוטאלית

1. סה"כ השקעה = (מקדמה + עלויות רכישה + נקודות הלוואה)
2. תוצאה: 150,000 $ + 5,000 + 3,500 = 158,500 $

תַחשִׁיב

תזרים מזומנים שנתי / השקעה כוללת = מזומן על החזר מזומנים

14,350 $ / 158,500 $ = 9.05%

כעת, כאשר ידוע לכם כי השקעת נדל"ן ספציפית זו מניבה תשואה של מזומנים במזומן של 9.05%, תוכלו להשוות אותה לנדל"ן אחר להשקעה דומה, או להשקעות חלופיות כגון שיעור חיוב, ולהחליט אם להמשיך או לא רכישה.

מדגם (CoC בדו"ח)

מדגם (חישוב CoC)

© 2008 ג'יימס קובזף