העלויות האמיתיות של תחזוקה נדחית

מבוא

כשמדובר בבעלות על נכסי מקרקעין, ואפילו רכוש אישי, תקציבים ופיננסים תמיד מאפילים על כל מה שאנחנו עושים. מעולם לא היה לי פרויקט עם תקציב בלתי מוגבל ואף פעם לא מצפה שיהיה לי פרויקט. אחרי שביליתי את רוב הקריירה שלי לראות דברים מנקודת מבטו של אדריכל, כמעט שבע השנים האחרונות שלי הוקדשו לראות את אותם נושאים מנקודת מבט של בעלים. כשאתה צריך לפקח על יותר מ -143 מיליון רגל מרובע, אפילו עשרות מיליוני דולרים (שנשמעים כמו הרבה כסף) באמת אינם משמעותיים ביחס לצרכים ולדרישות. יש לקבל החלטות בכספים המוגבלים הזמינים כיצד לחלק את הכספים בצורה היעילה ביותר. איך משיגים את התשואה הגדולה ביותר עבור כספים שהוצאו?

בסביבה זו, השאלה האמיתית היא כיצד ניתן למקסם את הערך של אותם כספים מוגבלים? כדי להגיע למסקנה זו, יש לשקול גורמים רבים. מאמר זה ינסה להביא חלק מאותם גורמים מורכבים הקשורים זה בזה ולבדוק את הנושאים הללו בניסיון לפתח מתודולוגיה שתאפשר למקבלי ההחלטות ליצור כלים המאפשרים עדיפות יעילה יותר של הוצאות אחזקת נכסי הון. מדובר למעשה בהוצאות, אך אם הן מנוצלות בצורה אסטרטגית, הן למעשה הופכות יותר להשקעה, עם החזר השקעה (ROI) והטבות אחרות.

קרן - TNSTAFL

באחד השיעורים הראשונים שלי בכלכלה 101, המדריך שלי התחיל את הלימודים בכתיבה על הלוח TNSTAFL. הוא שאל אותנו אם מישהו יודע למה מכתבים אלה עומדים. לאחר שאיש לא קיבל את זה נכון, ואז אמר, "אין דבר כזה ארוחת צהריים בחינם." הוא שאל כמה מאמינים שההצהרה הזו נכונה. רבים אמרו שזה לא נכון, שכן יש דבר כזה ארוחת צהריים בחינם. אם מישהו אחר משלם על כך, זו הייתה הסיבה שהוצגה ארוחת צהריים בחינם. רבים בכיתה הסכימו עם הצהרה זו. המדריך שלנו המשיך לחלוק עלינו ואמר שיש עלות גם אם אתה לא משלם עבור ארוחת הצהריים; זה הזמן שלך שהוא העלות המופקת. בחרת לבלות בארוחת הצהריים שמישהו אחר שילם עליה, כך שארוחת הצהריים עדיין עלתה על זמנך. הדיון הבא הפך למאיר למדי.דיבורים על השקפה כלכלית טהורה של עלויות, זה היה ודאי שהיה נכון, פשוט לא תהליך חשיבה שרובנו עבר לפני אותו דיון.

למושג זה הייתה השפעה עצומה בשאר הסמסטר, במיוחד כאשר דנו בעלויות ההזדמנויות. הדיון ההוא הניח בסיס ללימודי בכלכלה שגרם לי להבין שיש עלות לכל דבר; השאלה היא תמיד, האם אני מוכן לשלם את העלות תמורת ההטבה שהתקבלה? כשאנחנו מתחילים להסתכל על רכוש אמיתי ואישי מנקודת מבט של בעלים זה הופך להיות מושג עליון. לא משנה אם אתה מקבל החלטות אלה כאדם פרטי או כחלק מקבוצה. כלום לא משתנה; הבסיס זהה להחלטות אלה.

אחריות בעלות

ברגע שמתקבלת החלטה לרכוש רכוש אמיתי או אישי, האחריות היא תוצר לוואי בלתי נמנע של אותה רכישה. למשל, כשאתה קונה מכונית, האחריות שלך לרכוש דלק משתמעת. אם אתה לא רוכש את הדלק הזה, המכונית לא ממשיכה לנוע. כוחות חיצוניים עשויים לדרוש אחריות נוספת. כמו בדוגמת הרכב הקודמת, המדינה עשויה לדרוש ממך לשאת ולתחזק ביטוח על אותה מכונית על מנת לנהוג ברכב. זה משתמע גם מכיוון שצפוי כי תציית לחוקי המדינה בכדי לנהוג במכונית זו.

החלפת נפט הופכת גם היא לאחריות זו. אם לא תחליף את השמן, תקצר את חיי המכונית ההיא. לא עד היום עם עצמי, אבל מי שמבוגר מעט אולי זוכר את פרסומת מסנן הנפט של פראם, "אתה יכול לשלם לי עכשיו, או שאתה יכול לשלם לי אחר כך." העיקרון עדיין קיים והוא עדיין זהה. כשהייתי צעיר בהרבה, היה לי מישהו שאני מכיר שוכר מכונית לחמש שנים. כשהתקרבה השנה החמישית, מכוניתו התקלקלה ולקחתי אותו למכונאי לאחר שנגררה שם המכונית. המכונאי שאל מתי בפעם האחרונה החליף את השמן, והוא אמר שמעולם לא. אז לא היה אף אחד מהשמנים הסינתטיים בשוק, ולכן החלפת נפט הייתה כ -20 דולר כל שלושה חודשים. עלות החלפת השמן במכוניתו במשך חמש השנים הללו הסתכמה בכ -400 דולר, בעוד שהמנוע החדש עלה לו להתקין כ -5,000 דולר.זו עלייה משמעותית בעלויות התחזוקה הנדחית (או ללא).

בעל פיקח על רכוש אמיתי או אישי יוכל לזהות זאת ולמצוא דרך לאזן את הלחץ המוגבר להפחתת התקציבים ובמקביל לאזן את הארכת החיים של נכסי ההון. מאמר זה ינסה לתת הנחיות כיצד לאזן בין גורמים רבים התלויים זה בזה, ולמקסם את חיי הנכסים ההוניים שהושקעו באופן אינטנסיבי.

השלכות תחזוקה שונות

נתחיל בדיון זה עם הגדרת מהי תחזוקה נדחית בדיוק. הטעות הגדולה ביותר שנעשתה כאשר אנשים או קבוצות משתמשות ברעיון זה של תחזוקה נדחית היא יישום שגוי של עיקרון זה. בניסיון להימנע מלהפיץ יישום שגוי זה, עלינו לתפוס תחילה כמה מושגים בסיסיים של מהו באמת תחזוקה נדחית. אם נחזור למה שצוין קודם, יש עלות הקשורה לכל דבר, תחזוקה נדחית אינה יוצאת דופן. על מנת לברר מה העלות האמיתית של תחזוקה נדחית, ראשית עלינו לקבוע כיצד נראית עלות האחזקה. אשתמש במספרים כדי להמחיש עקרון זה, אך אין להתפרש כמספרים אלו כיחסים לכל דבר אחר.

עבור כל השקעה הונית, נניח שהעלות השנתית לשמירה על ההשקעה במצב תפעולי טוב היא 1,000 דולר לשנה. מספר זה אמור לגדול ככל שנכס ההון מזדקן, אך לא נשתמש בגורם זה בדוגמה זו מכיוון שיסבך את ההמחשה מעבר להבנת קוראים רבים. לכן, ההכנסות מהשנה הנוכחית פוחתות, אין הוצאות של 1,000 דולר על תחזוקה נדרשת זו עבור נכס הון זה; נדרשת החלטה מה לעשות עם הנפילה הקצרה בתקציב. אפשרויות רבות זמינות, שלכל אחת מהעלויות שלהן משויכות כל החלטה ספציפית, מה שהופך כל אחת לפיתרון ייחודי למצב בגלל הירידה הקצרה בתקציב.

הפיתרון הנפוץ ביותר כיום הוא פשוט להתעלם ממנו, לא לשלם את 1,000 הדולר ולהתמודד איתו אחר כך כשההכנסות טובות יותר. זוהי גישה שגויה לחלוטין. בדרך כלל אני לא משתמש במילים בעלות ערך בלתי מוגבל כל כך כשמדברים על פתרונות, אך זו אחת הפעמים המעטות ביותר שמילה כה חזקה רלוונטית בתחום הפתרונות, שתוכיח ככל שנמשיך בדיון זה. כל אחד ואנשים שמקבלים החלטות או קבוצה המעורבים בהחלטות מסוג זה הם נאמנים בצורה כזו או אחרת. המשמעות היא שהם מחויבים לנצל את מיטב הכספים הזמינים. לכן, אנו ממשיכים תחת פרמטר מסוים זה להמשך הדיון; כל מקבלי ההחלטות הם נאמנים. אידיאולוגיה זו צריכה לרמוז כי העמדה הקיימת ביותר היא המטרה לכל החלטת ניהול נכסי הון.

הנקודה הבאה שיש להכיר בה היא העובדה שבכל עת בעתיד (מיידית או רחוקה) העלות הנמוכה ביותר שיש לשיפור הון / חידוש בניין היא הזמן הנוכחי. בכל נקודה בעתיד, אפילו בעוד שבועות ספורים, העלויות יוגדלו, וככל שהעתיד יהיה רחוק יותר כך יגדלו העלויות בעלויות. גידול זה נגרם על ידי מספר עצום של סיבות פוטנציאליות, עלויות חומרי גלם, אינפלציה, היצע וביקוש, מחסור וכו '. לכן, כל השפעות התחזוקה הנדחותות חייבות להתבטא במונחים של עליות אלה. העלויות החזויות הללו הן תמיד בדיוק זה, והן צפויות להשתנות. התקווה היא שהשונות תהיה קטנה בלבד. אם הם משתנים יותר מזה; ואז ההקרנה הופסקה משום מה שיש לזהות כדי לעזור לתחזיות עתידיות להיות מדויקות יותר.

בשל קשר זה, ניתן לקזז את העלויות המוגדלות של ההוצאות העתידיות על ידי הקצאת הכספים בפועל מהיום בחשבון למועד סיום העבודות הנדחות. יש להשתמש בחשבון נאמנות / נאמנות זה כדי לקזז את העלויות המוגדלות מעלויות האחזקה הנדחות הנוספות, אחרת ההשפעה הכוללת של עלויות נוספות אלה תצטרך להיקלט בעתיד ובכך ליצור לחץ נוסף על הכנסות עתידיות אלה. החוכמה לשיטה זו היא שההקרנה חייבת להיות מדויקת מאוד, או שההוצאות המתוכננות עלולות להזנק באופן בלתי צפוי. ואז יש מערכת היברידית שהיא צלב בין שתי הגישות הללו, שמפרישה יותר מכלום, אך פחות מעלות התחזוקה המלאה שנדחית. אם מופרשת עלות האחזקה המלאה,אז השאלה היא מדוע לדחות את התחזוקה? לכן זו בדרך כלל תהיה פחות ממחיר התחזוקה המלא.

להבין מה באמת עולה התחזוקה הנדחית

אז, כדי להקל על האיורים, בואו נחזור לאותה עלות של 1,000 דולר שצריך לדחות. אם ההחלטה הייתה לדחות את האחזקה לשנה, אז העלויות המוגברות, לכל הפחות, יהיו אינפלציוניות. אם העלות האינפלציונית הזו הייתה רק שני אחוזים, הרי שהעלייה לאלף דולר זה תהיה 20 דולר. אם עלויות חומרי הגלם עלו נניח באחוז באותה שנה, אז תהיה עלות נוספת של 10 דולר שתצטרך להיכלל בעלויות האחזקה הנדחית, בסך כולל של 30 דולר, והעלות של האחזקה הנדחתה תהיה 1,030 דולר.. עכשיו זה לא נשמע הרבה, אבל מה זה יהיה אם העלויות הראשוניות עבור תחזוקה זו היו פי 10,000 או 100,000 פעמים ויותר? אתה בטוח יכול לראות כיצד מספר זה גדל במהירות.

עכשיו, בואו נגיד שמקבלי ההחלטות מפרישים לבד את העלייה החזויה, נגיד 30 דולר. כעת במחזור התקציב של השנה הבאה כל הדרוש לביצוע התחזוקה הנדרשת יהיה העלות המקורית של 1,000 דולר. לכך תהיה השפעה אפסית נטו על לחץ התקציב של השנה הבאה מכיוון שאלף הדולר המקורי הוא עדיין החובה הנדרשת היחידה למילוי הצורך, אך ידרוש כי 30 דולר יוחזקו בחשבון נאמנות או נאמנות כלשהו מתקציב השנה. עם זאת, אם זה שהופרש בתקציב השנה נניח 515 דולר, עלות האחזקה בתקציב השנה הבאה תהיה 515 דולר בלבד, מה שיוריד את הלחץ על תקציב השנה הבאה. כעת תהיה לכך השפעה חיובית מאוד על תקציבי שתי השנים, תוך חיסכון בעלויות בכל מחזור תקציב ועדיין ביצוע התחזוקה הנדחית הנדרשת. עכשיו למרות שהעלויות עלו,הייתה פחות השפעה על התקציב של כל שנה. לעלות מוגברת זו יש פחות השפעה בכל שנה. שוב, דמיין אם הגדלים הללו הוגדלו פי 10,000 או 100,000. זה מתכנן מראש, או כפי שנאמר בתוכנית ה- MBA שלי, חשיבה אסטרטגית. זה באמת דברים פשוטים מאוד.

עכשיו בואו נסתכל על התחזוקה הנדחית בעוד חמש שנים. האינפלציה תורכב, כך שאינפלציה של שני אחוזים בשנה מעלה את העלויות האינפלציוניות לסביבות 104 $. אם עלויות חומרי הגלם גדלות באותה אחוז המורכב בשנה כפי שנדון קודם, עלויות החומר גדלות לכ -51 דולר, מה שהופך את עלות האחזקה הנדחית ל -1,155 דולר. שוב, אתה יכול לדמיין את ההשפעה של עלויות אלה אם הן הוגדלו פי 10,000 או 100,000. אל תשכח כי חישובים אלה אינם צופים עליות בעלויות כתוצאה מהיצע וביקוש, כגון מחסור, או עלות מוגברת עקב הזדקנות הטבע של המערכות, אשר ימשיכו לגדול את עלויות האחזקה הנדחות.

מה שיש לזכור תמיד הוא שיש עלות נלווית בכל פעם שמהמרים על תחזוקה נדחית. אף אחד לא באמת יכול לראות את העתיד, ולכן חיזוי תנאי שוק ועלויות עתידיים תמיד טומן בחובו סכנה לתחזית שגויה. הפיכת תחזיות אלה היא צורת אמנות באותה מידה שהיא מדע, ואי דיוקים יכולים להסתכם בכמויות גדולות מאוד במהירות.

עכשיו זה לא האסכולה היחידה לגבי תחזוקה נדחית. גישה אחרת שנתקלתי בה הייתה מסקרנת עוד יותר, ועם הנתונים המוגבלים שיש לי בסוכנות שלנו, מצא את הרעיון להיות לפחות במתחם הכדורים. המושג הזה כונה "הכלל ההפוך-ריבועי לתחזוקה נדחית" שפותח על ידי דייוויד גיסלין, מקבוצת גיזלין. כאשר התוודעתי לראשונה למושג זה, אהיה כנה המחשבה שלי הייתה "לעזאזל לא", אין שום סיכוי שזה יכול להיות קרוב למגרש הכדורים. המספרים גדלו מהר מדי כדי להיות מדויקים. עכשיו אני מודה, בתור אחד שנמצא בתחזוקת המתקנים, אהבתי מאוד את העובדה שהמספרים האלה גדלו במהירות, כי זה יעזור לי לבנות מקרה מוצק לצרכי חידוש הבניין שלנו,אבל כאנליסט לא יכולתי להציב נתונים שם לצריכה כללית שלא ניתן היה לתמוך בהם או שניתן יהיה לערער עליהם באופן מהותי. אפילו סגן מנהל האוצר של הסוכנות שלי החזיק באותם רגשות וחששות. ואז לקחתי כמה פרויקטים שהסוכנות שלנו השלימה לאחרונה ל"הנדסה לאחור "העלויות לבדיקה אם זה בכלל קרוב, ולתדהמתי זה בעצם הוכיח. עכשיו אני אהיה הראשון להודות שזה לא שקילות מתמטית, כי זה לא יצא בדיוק עם העלות, אבל הקרבה הייתה מעבר למפתיעה. זה היה כמעט מבהיל מהצללה שלו. אז הייתי מגיש מושג זה לא כאקסיומה מתמטית, או חוק, אלא יותר כמושג כללי או עקרון.ואז לקחתי כמה פרויקטים שהסוכנות שלנו השלימה לאחרונה ל"הנדסה לאחור "העלויות לבדיקה אם זה בכלל קרוב, ולתדהמתי זה בעצם הוכיח. עכשיו אני אהיה הראשון להודות שזה לא שקילות מתמטית, כי זה לא יצא בדיוק עם העלות, אבל הקרבה הייתה מעבר למפתיעה. זה היה כמעט מבהיל מהצללה שלו. אז הייתי מגיש מושג זה לא כאקסיומה מתמטית, או חוק, אלא יותר כמושג כללי או עקרון כללי.ואז לקחתי כמה פרויקטים שהסוכנות שלנו השלימה לאחרונה ל"הנדסה לאחור "העלויות לבדיקה אם זה בכלל קרוב, ולתדהמתי זה בעצם התברר. עכשיו אני אהיה הראשון להודות שזה לא שקילות מתמטית, כי זה לא יצא בדיוק עם העלות, אבל הקרבה הייתה מעבר למפתיעה. זה היה כמעט מבהיל מהצללה שלו. אז הייתי מגיש מושג זה לא כאקסיומה מתמטית, או חוק, אלא יותר כמושג כללי או עקרון.זה היה כמעט מבהיל מהצללה שלו. אז הייתי מגיש מושג זה לא כאקסיומה מתמטית, או חוק, אלא יותר כמושג כללי או עקרון.זה היה כמעט מבהיל מהצללה שלו. אז הייתי מגיש מושג זה לא כאקסיומה מתמטית, או חוק, אלא יותר כמושג כללי או עקרון.

המושג הזה מאוד בסיסי. אם אתה לוקח את עלות האחזקה הראשונית שתתבצע, ותאפשר לתחזוקה הנדרשת להתקדם לשלב הבא של כישלון לפני שאתה פועל, אתה מגלה שהעלויות לתיקון זה, ברמת הכשל המוגברת, יעלו קרוב ל ריבוע העלות הראשונית של התחזוקה שלא נענתה. לדוגמא, על דליפה בגג עלות של 500 דולר לתיקון, ונקבע כי התיקון יתעכב מכיוון שאין מקום בתקציב השנה. בשנה הבאה, מכיוון שלא הייתה בעיה מדווחת, היא עיכבה שנה נוספת וכו '. לבסוף יש להניח דליים מתחת לדליפות במהלך סופות גשם. כעת יש להחליף את הבידוד, אחריות הגג מבוטלת מכיוון שהדליפות לא תוקנו ולא דווחו. עכשיו חלק מסיפון הגג זקוק להחלפה,יש להחליף חלק מהתקרה, מים נכנסו לגופי תאורה שצריך להחליף, אולי קירות נפגעו ודורשים החלפת לוח הגבס וצביעה מחדש, אולי יש להסיר ולהחליף חלק מהריצוף, חומר אורגני עשוי להיווצר (עובש); אתה יכול לראות כיצד הנזק המשני מחוסר הפעולה הראשונית גדל כעת לממדים עצומים. כעת התיקון כולו יעלה 10,000 דולר. אל תשכח להוסיף את העלות להעברת המשתמשים במרחב זה בזמן ביצוע התיקונים. כמה יותר העלויות הכוללות גדלות? זה מתחיל להראות ממש גדול, ממש מהר.עשוי להיווצר חומר אורגני (עובש); אתה יכול לראות כיצד הנזק המשני מחוסר הפעולה הראשונית גדל כעת לממדים עצומים. כעת התיקון כולו יעלה 10,000 דולר. אל תשכח להוסיף את העלות להעברת המשתמשים במרחב זה בזמן ביצוע התיקונים. כמה יותר העלויות הכוללות גדלות? זה מתחיל להראות ממש גדול, ממש מהר.עשוי להיווצר חומר אורגני (עובש); אתה יכול לראות כיצד הנזק המשני מחוסר הפעולה הראשונית גדל כעת לממדים עצומים. כעת התיקון כולו יעלה 10,000 דולר. אל תשכח להוסיף את העלות להעברת המשתמשים במרחב זה בזמן ביצוע התיקונים. כמה יותר העלויות הכוללות גדלות? זה מתחיל להראות ממש גדול, ממש מהר.

עכשיו, אני רוצה לחזור עוד לפני שנקבע התיקון בסך 500 דולר. סוג זה של תיקון כמעט ולא נמצא עד לביצוע דוח והוצאת צו עבודות תחזוקה, כלומר, דייר כלשהו דיווח על בעיה גלויה. עד אז זה כבר מאוחר מדי; נזק משני כבר מתרחש. אם ראש הממשלה בגג היה נעשה לפחות פעמיים בשנה כפי שצריך, סביר להניח שהנושא הזה היה מתגלה הרבה לפני שנזילות מים עושות את דרכן לחלל הכבוש. גם אם שילמת לאדם 25 דולר לשעה כדי ללכת על הגג פעמיים בשנה, ולקח לומר שעה לבדוק את הגג ההוא, וזה אפילו לא צריך לקחת כל כך הרבה זמן עבור פקח גגות מנוסה, יתכן וגילית כי נזילה אפשרית כאשר זה לא היה עולה כמעט שום דבר לתקן. אגב, מה 25 דולר בריבוע? התשובה 625 $,לא כל כך רחוק מהתיקון של 500 $, נכון? אולי יש בסיס לכלל הריבוע ההפוך הזה? אתה תהיה השופט.

חידוש בניין - הגידור הטוב ביותר כנגד עלויות החלפה

כאשר אנו ממשיכים בדיון זה, אני רוצה להזכיר לכולם את הדוגמה להחלפת נפט שנדונה קודם. כאשר מקבלי ההחלטות לא מצליחים לשמור על נכסי הון במצב טוב, הם יישחקו בטרם עת אשר ישפיעו על התקציבים העתידיים לרעה, ובידיעת חוק מרפי זה לעולם לא יהיה בשעה טובה. כאשר משקיעים בהשקעה הונית, כמו בניין, מיליוני דולרים נמצאים בסיכון פוטנציאלי. אם הבניין נשחק בטרם עת, המשאבים נבזזו; לעומת זאת כאשר הם חורגים מעבר לתוחלת החיים שלהם, הון נבנה. זו צריכה להיות משוואה פשוטה מאוד.

הארכת חיים זו לנכס הוני מושגת באמצעות שני תהליכים מובחנים, חידוש בנייה ותחזוקה מונעת. שני אלה זהים למעשה, החלפת מערכות שנועדו להתבלות כאמצעי להוספת חיים לנכסי ההון. לרוב כל המערכות נועדו להתבלות בשלב כלשהו; בין אם אנחנו מדברים על בלמים, חגורות, מצתים וכו 'ברכב; או קירוי, HVAC, מערכת אזעקת אש וכו 'בבניין לכולם מחזורי חיים. המטרה העיקרית היא הארכת חיי הבניין. ההבדל העיקרי בין תחזוקה מונעת (PM) לחידוש מבנים הוא המחזור שבו יש מערכות אלה. הגישה הכללית של הספרות האקדמית / לימודית אליה נחשפתי היא שאם מחזור ההחלפה הוא פחות משנה הוא ראש הממשלה,יותר משנה זה בונה חידוש. מלבד מחזורי ראש הממשלה וחידוש הבניין זהים באופן מהותי. כאשר מתבצעת תחזוקה, תחת רה"מ או חידוש בניין, החיים מתווספים או מתארכים לנכס ההון. זה מעלה כעת את השאלה הבאה, מהו כמות המשאבים המתאימה להקצות לחידוש ראש הממשלה / הבניין הזה?

ראשית, כמות זו מתבטאת תמיד במונחי עלות בנייה חדשה. לעתים מכנים זאת גם עלויות החלפה. הסיבה לביטוי עלויות ראש הממשלה / בניין זה במונחים של עלויות בנייה חדשות היא שהעלות הסופית של חידוש המערכת נמצאת בסוף מחזור החיים כאשר יש להחליף את המערכת לחלוטין. במקרה זה החלפה אולטימטיבית היא החלפת מערכת הבניין כולה כעלות סוף החיים הסופית. לכן זה מתבטא במונחים של עלויות בנייה חדשות. עלות זו באה לידי ביטוי כאחיד - שני אחוזים מעלויות הבנייה החדשות בשנה, בהתבסס על הספרות האקדמית / לימודית שקראתי.

לכן, כדי להמשיך את הרעיון הזה, אם עלות ההחלפה של סוג מבנה ותפוסה ספציפית היא 225 דולר למ"ר, הסכום שהוצא על בניין זה לחידוש ראש הממשלה / בניין צריך להיות בין $ 2.25 - $ 4.50 למ"ר לשנה. אם הבניין היה 100,000 רגל מרובע, זה היה משתרע בין 225,000 $ - 450,000 $ לשנה עבור אותו בניין. אתה יכול לראות איך זה מצטבר מהר מאוד. עם זאת, תחזוקה זו עשויה להוסיף שנים לחיי הבניין. אם תוסיפו לחיי הבניין, נוצר הון עצמי. זה המקום בו הוצאות האחזקה יכולות להתחיל להתנהג יותר כמו השקעות.

כעת, אם תיק הצילום המרובע הוא מיליוני מטרים רבועים, תוכלו לראות כמה מהר העלות לחידוש ראש הממשלה / בניין יכולה לעלות, וכך אולי ליצור צורך בתכנית תחזוקה יעילה נדחית.

סגירת מחשבות

ההשקעה היחידה הגדולה ביותר שאנחנו מבצעים כפרטים וארגונים היא בנכסי ההון שלנו. לספק לנכסים אלה את תוחלת החיים הארוכה ביותר הוא בעל חשיבות עליונה לדפוס הישרדות בר קיימא לכל אדם או ארגון. כאשר אנו הופכים הוצאות להשקעות אנו בונים הון עצמי, ובכך מביאים ערך מוסף כבעלים. זו האחריות העיקרית (והיחידה) של נאמנות. תחזוקה נדחית, כמו כל מה שמונע על ידי התקציב, צריכה לקרות מעת לעת כאשר ההכנסות אינן מהצפוי, אך אם הן מיושמות כראוי זה לא יעלה לאדם או לארגון כמויות אדירות של משאבים בטרם עת או במחזורי התקציב העתידיים.

גם בחברה ה"זריקה "שלנו, לרוב הבניינים אמורים להיות חיים של לא פחות מ -50 שנה, אך אם אנו מחזירים מחדש (לא מגדילים, בהכרח) את עלויות הבנייה הראשוניות שלנו, אנו יכולים להאריך את החיים ל -70 שנה. כאשר אנו משתמשים ב- PM ובחידוש הבניין כראוי, ייתכן שנצליח להאריך את חיי הבניין עוד יותר. ברגע שהבניין שורד מעבר לתוחלת החיים הראשונית שלו, הוא יוצר כעת הון עצמי שניתן להשתמש בו לבנייה מחדש לאחר חריגת חיי הבניין. זה המקום שבו תובנות תחזוקה באמת נותנות החזר על ההשקעה, אבל זה משחק ההמתנה לטווח הארוך, ולא מה שיש לכל מקבל החלטות.