כמה סוכני נדל"ן מוצלים בוגדים

היו לי תלונות רבות של מתווכים על מאמר זה! לטענתם, כל המתווכים הם ג'ונס האמת ויש להם את טובת הלקוחות שלהם.

יש הרבה סוכני נדל"ן טובים וכנים. אבל לכל תעשייה יש את חלקם של מתרגלים מחורבנים - למרבה הצער, זה רק טבע אנושי. קחו כל קבוצה גדולה של אנשים, ותמצאו אחוזים שמוכנים לסובב את הכללים לטובתם. וכפי שכולנו יודעים, האנשים הכי טריים ומקסימים יכולים להיות הכי עקומים, אז אנחנו לא יכולים להניח שהחבר'ה הנחמדים הם באמת החבר'ה הנחמדים!

עבור רוב האנשים, הבית שלהם הוא ההשקעה הגדולה ביותר שהם עשו אי פעם בחייהם, אז כדאי להיות מודעים לטריקים שהחסרי היסוד יכולים להגיע אליהם.

מתווכים יכולים להרוויח יותר כסף למכור כמה בתים בזול, מאשר בית אחד במחיר הטוב ביותר

מדוע מתווכים מוצלים רוצים למכור בזול

שורש הבעיה הוא תפיסה מוטעית אחת ענקית: שיש לך ולמתווך מטרה זהה שהיא למכור את הנכס שלך במחיר המקסימלי האפשרי. זה פשוט לא נכון. אתה רוצה למכור במחיר הגבוה ביותר האפשרי. המתווך רק רוצה למכור.

ייתכן שאתה תוהה, מדוע לכל הרוחות מתווך לא ירצה את המחיר הטוב ביותר? אחרי הכל, העמלה שלו מבוססת על מחיר המכירה, כך שככל שהמחיר גבוה יותר כך העמלה שלו גבוהה יותר.

התשובה היא פשוטה: מהירות. אם הוא מחזיק במחיר הגבוה ביותר שהשוק יכול לשאת, זה אומר יותר ויותר בדיקות. נכון, הוא יקבל פחות עמלה אם המחיר יהיה נמוך יותר, אבל הוא גם השקיע הרבה פחות זמן, ויוכל לעבור לבית הבא הרבה יותר מהר.

הוא יכול למכור שישה בתים במחיר נמוך באותו זמן שלוקח לו למכור שלושה בתים במחיר מלא, והתוצאה תהיה יותר עמלה עבורו!

כמובן שבאופן חוקי המתווך צריך להסכים איתך על נתון ולעמוד בו: הוא לא יכול למכור את הנכס אם אינך מסכים עם המחיר. אבל למתווך המוצל יש דרכים שהוא יכול לעבוד עליכם, המוכר, כדי לשכנע אתכם לקבל מחיר נמוך יותר בסופו של דבר.

כיצד מתווך מוצל מפחית את מחיר המכירה שלך

כאשר המתווך מגיע לראות את ביתך, הוא מציין את כל התכונות הטובות של הנכס שלך, ומעניק מחיר מרשים.

לאחר שנרשמת, הסוכן מתחיל להציג קונים אפשריים דרך הבית שלך. אחרי כל בדיקה הוא מתקשר לספר לך איך זה עבר. להפתעתך, הוא אומר לך שהוא מאוכזב מקבלת משוב שלילי (שבאופן מוזר, הוא מעולם לא הזכיר - או שהודח כלא חשוב - בביקורו הראשון!).

בשבוע הראשון הוא יכול לומר שיש קונים שלא אהבו את העיצוב ויהיה עליהם לצבוע מחדש את כל הבית. בשבוע השני הוא יזכיר קונים שהרגישו שהמטבח זקוק להחלפה. בשבוע השלישי, זה יכול להיות שטיח בלוי או פיסת מרזב פגומה. לחלופין, הוא עשוי לטעון שהוא מקבל הערות מתמדות על פגם אחד אך גדול, כמו מחסור באור השמש בסלון או הסיפון שצריך להחליף אותו.

הוא יכול גם לומר שהקונים אמרו מה הם עשויים לשלם, למשל "אני זוכה להתעניינות בשלוש מאות הנמוכות" פירושו שאנשים אמרו שהם עשויים לשלם 300 עד 350 אלף דולר עבור הבית. לא משנה מה הטווח, תמיד זה ממש מתחת לדמות שציטט לראשונה. אם אתה מביע דאגה, הוא יגיד, "טוב, אתה צריך לזכור, הם לא אהבו…." (מה שהיה הפגם האחרון).

אולי ניחשתם נכון לעכשיו שהקונים כנראה לא אמרו דבר מסוג זה, או אם כן, זו הייתה תגובה מזדמנת. הוא ממציא כדי ליצור ספק במוחך, כדי לערער את אמונך באותו מחיר מרשים שציטט במקור. שבוע אחר שבוע הוא מזין לך משוב שלילי על הנכס במטרה להוריד את הציפיות שלך. בינתיים הוא עובד גם על הקונים…

שימו לב לסוכנים שיש להם מצפן מוסרי פחות אידיאלי.

"מתחבר" לקונה

זה לא חוקי לצטט מחיר שהמוכר לא הסכים אליו - אבל אם הסוכן מנהל שיחה פרטית עם קונה פוטנציאלי, ואין עדים, זו המילה שלו כנגד דבריהם - אז אתה לא יכול להוכיח שום דבר, ותרצה כנראה אף פעם לא יודע בכל מקרה.

אם הנכס שלך למכירה במחיר קבוע, במהלך הבדיקות המתווך יגיד לקונים שאתה "סחיר מאוד" (בין אם אתה או לא). אם הנכס שלך עומד למכירה פומבית, הסוכן ייתן שם פרטי לטווח מחירים הנמוך בהרבה ממה שאתה מקווה לקבל.

תפסתי יותר מסוכן אחד שעושה את זה כי אני אוהב לראות נכסים, ולכן כשמכר מכר בית למכירה, אני פשוט צריך ללכת לחפש. פעם זו הייתה דירה שנמכרה ב -380,000 דולר. שוחחתי עם הסוכן והוא אמר לי, "אם אתה מעוניין, אני בטוח שהם היו לוקחים הצעה של 340,000 $".

בפעם הבאה שפגשתי את חברתי, שאלתי אותם איך זה הולך. "לא טוב," אמרה בקורחנות. "הסוכן אומר לי שהם רק מתעניינים במחירים הנמוכים של 300 $. במקור הוא אמר לנו שבקלות נקבל מעל 375,000 $, אז אנחנו ממש מאוכזבים."

כמובן, הוא מתעניין רק במחירים הנמוכים של 300 $, אם זה מה שהוא אומר לקונים שזה שווה!

אם אתה תופס את הסוכן שלך לעשות זאת, הוא יגיד לך, "אנו מצטטים מחיר נמוך כדי לתפוס את האינטרס של הקונים, ואז נוכל לשאת ולתת עליהם משם". אני לא יודע למה מישהו אי פעם מאמין בזה!

האם הבית הזה נמכר במחיר שהובטח?

סיום העסקה

בסופו של דבר, תקבל הצעה לבית, או שיגיע יום מכירה פומבית, ומישהו יציע.

הודות לסוכן, סביר להניח שההצעה או ההצעה יהיו נמוכים ממה שציפית. כשהוא מגיש לך את זה, סביר להניח שתגיד את זה, והסוכן יענה לו, "אה כן, אבל זכור כי כל הקונים נרתעו מחוסר אור שמש (או מה שהייתה הבעיה) ". הוא יגיד לך איך לעולם לא תוכל להיות בטוח מה שווה נכס מראש, אך כעת הוא "נבדק בשוק".

כל זה טוש מוחלט. הנכס לא "נבדק בשוק" בערכו האמיתי, מכיוון שהסוכן אמר לכולם שהוא שווה פחות ממה שהוא באמת!

חוויתי בדיוק את הטכניקות הללו כשמכרתי את ביתי בעקבות גירושי. כעבור שנים קראתי גילוי של הכשרה בתחום הנדל"ן וטריקים מלוכלכים שכתב ניל ג'נמן, שהקים קבוצת סוכני נדל"ן המחויבת לשיטות מכירה אתיות. אני ממליץ ביסודיות על ספריו לכל מי שקונה או מוכר נכס. הספר שהכי עזר לי היה טעויות נדל"ן (קיימות גרסאות קינדל וגם כריכה רכה). הספר נכתב על שוק הנדל"ן האוסטרלי, אך הוא ישים באותה מידה בארה"ב. אני ממליץ לכל מי שיקנה או ימכור נכס לקנות אותו.

היו לי מספר הערות של מתווכים שאמרו "אני מצטער שהיה לך חוויה גרועה" והבטיחו לי כמה נפלאים ביותר סוכני הנדל"ן. אז עלי להבהיר שמאמר זה אינו מבוסס על ניסיון רע אחד. מאז שקראתי את ספריו של ג'נמן, קניתי ומכרתי כמה נכסים ונתקלתי באותן טכניקות שוב ושוב. למרבה המזל בגלל המודעות שלי הצלחתי להפוך אותם לטובתי, במיוחד בקנייה. לאחרים אין כל כך מזל.

אני לא מכחיש שיש שם סוכני נדל"ן טובים. אבל אם אתה מתחיל למכור את הבית שלך ולדמיין שכל הסוכנים הם מלאכים, אתה אידיוט!

• בני הזוג תובעים סוכן על רקע עסקת נדל"ן - שיא

  דרום מזרח טקסס שיא דרום מזרח טקסס - חדשות בית המשפט בדרום מזרח טקסס - התדיינות משפטית - תובענות ייצוגיות, אסבסט, חדשות רשלנות רפואית

© 2008 קייט סוונסון