השקעות נדל"ן למגורים ומסחר 101

השקעות נדל"ן

השקעות נדל"ן יכולות להיראות מאיימות בפני הלא יזמים. הפשיטה הראשונה והיחידה בבעלות על נכסים שרוב האמריקנים יעשו אי פעם היא ברכישת בית - וזה מספיק מאתגר מבלי להוסיף סיבוכים לתמהיל! אחרי הכל, מי בשכל הנכון היה נרשם ליותר בדרך של תשלומי משכנתא, דמי ביטוח ועלויות אחזקה?

כתשובה, עליכם להתבונן רק בשיעור ההערכה ההיסטורי שנשקף מהשקעות בשוק הנדל"ן (כ -9% בשנה בשלושים וחמש השנים האחרונות). ¹ זה הגיוני מכיוון שמשרות נוצרות עם צמיחת הכלכלה. קחו בחשבון שאוכלוסיית ארה"ב ישבה ממש לפני כחמש מיליון נפשות לפני מאתיים שנה. לפני מאה שנה חיו בארצנו (בערך) שבעים וחמישה מיליון איש. כיום המספר הזה הוכפל פי ארבעה, ויותר משלוש מאות מיליון אנשים קוראים כעת לארה"ב של בית - ואתה יכול להניח בבטחה שרוב האנשים האלה יצטרכו שני דברים בשלב כלשהו: מקום לעבוד ומקום. לחיות! ^2,3 אגב, שני הדברים האלה מחייבים נדל"ן.

באופן כללי, המשך היצירה של בתים ומשרות חדשות בארצנו ידרוש מאיתנו להפיק מההיצע הסופי של הקרקעות שיש לנו גישה אליהן. ככל שכמות (ההיצע) של קרקע זו פוחתת, גם כשהצורך בה גדל (ביקוש), המחירים עולים יותר ויותר. זוכרים שכשחזרתם לבית הספר היסודי, למדתם על ההתרחבות המערבית הגדולה של המאה ה -19? באותם ימים הממשלה הפדרלית ממש העבירה אדמות לאזרחים שהסכימו לחיות ולעבוד את האדמה תמורתם. הם יכלו להרשות לעצמם להיות נדיבים כל כך מכיוון שהיצע האדמות באותה תקופה חרג מאוד מהביקוש לכך.

כזה כבר לא המקרה - וכמו בכל משאב סופי - המחירים ימשיכו לעלות ככל שאוכלוסיית בני האדם תגדל, ותדלק את צריכת האספקה ​​הקבועה שלנו של אדמות לבנייה. ככזה, האדם הנבון יראה בנדל"ן השקעה נאותה. עם זאת, אין זה אומר ששוק הנדל"ן חסין מפני העליות והירידות שהשווקים הפיננסיים נתונים להם. רחוק מזה! למעשה, רוב האנשים שלא מוצאים הצלחה בהשקעות נדל"ן הם אלה שמגיבים יתר על המידה לתנודות קצרות טווח, ומנסים ללהטט באחזקותיהם בהתאם.

על מנת לממש באופן מלא את פוטנציאל ההיערכות של השקעות נדל"ן, בדרך כלל יש צורך לרכוש ולהחזיק נכס לאורך שנים רבות - אפילו לפנסיה, ואף מעבר לכך - על מנת להתמודד עם הפסדים קצרי טווח ולנצל את הערכה לטווח הארוך. יתר על כן, אמנם נכון תיאורטית שכל מחירי הקרקעות ימשיכו לעלות ככל שהאוכלוסייה מתרחבת, אך במקרים מסוימים זה עלול לקחת זמן.

לכן, לא מספיק פשוט לרכוש כל חלקי נדל"ן ישנים, ואז לשבת ולראות את הנכס שלך מעריך את הערך שלו. עליך ליישם שיטות מנוסות להערכת שווי הנכס לפני הקנייה, על מנת למקסם את הסיכויים שלך לראות את הערך עולה בקצב מהיר יותר מנכסים אחרים (באופן יחסי). אלה כוללים: ניתוח שווקי הנדל"ן והכלכלות המקומיים, בדיקות ושומות יסודיות עבור כל נכס שאתה שוקל ברצינות, וחישובים ריאליסטיים עבור זרמי הכנסה צפויים לעומת הוצאות יוצאות.

כל השיקולים הללו ועוד יוסקרו בהדרכה מרובת חלקים זו: השקעות נדל"ן למגורים ומסחר 101! בתשלום זה אני אפרט את היתרונות והחסרונות של רכישת נכס כדי להגדיל את עושרך. ואז נדבר על כמה מהשיטות העקיפות יותר להשקעת נדל"ן, לאנשים שרק רוצים להיכנס לתשואות שנהנים מהשוק לאורך זמן, אך אין להם שום רצון להתמודד עם הטרחה שהולכת יד - ביד עם היותו בעל בית.

בפרק השני, איך להשקיע ישירות בנדל"ן , אתן סקירה מפורטת על מה שקשור להשקעה בשלושת סוגי הנכסים העיקריים: נדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי וקרקע לא מפותחת. בחלק 3, הערכת שווי נדל"ן וניתוח תזרים מזומנים , אנו נתמודד עם העקרונות שאתה צריך להבין על מנת לחפש אזורים רצויים

לפעילות השקעות הנדל"ן שלך, כיצד לבצע הערכת שווי נכונה, צעד אחר צעד שיטה לקביעת תזרים מזומנים (כלומר הכנסות משכר דירה בניכוי הוצאות).

חלק 4 של סדרה זו, משא ומתן על עסקאות והימנעות מהונאות בהשקעות נדל"ן , ייתן לך תובנה לגבי הנקודות הטובות יותר של סגירת עסקת נדל"ן (עלות) ביעילות, כמו גם התחלה על כמה השקעות נדל"ן נוראיות להימנע בכלל. עלויות. לאחר קריאת הפרק הזה, תהיה מוכן לזהות כמה "מלכודות הלימון" הנפוצות של עולם הנדל"ן, כמו גם טקטיקות פופולריות המופעלות על ידי קונים ומוכרים לא מוסריים.

לכן, ללא התייחסות נוספת, אני נותן לך השקעות נדל"ן למגורים ומסחר 101!

השקעות נדל"ן למגורים ומסחר 101

מה משותף לערים גדולות כמו ניו יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו? בתור התחלה, מחירי הנדל"ן בכל אותם מטרופולינים משגשגים הם מהגבוהים בסביבה! זאת מכיוון שההיצע של קרקעות מתפתחות הוא מועט במדידה מול הביקוש הרב לכך. לכן, הן נכסי מגורים והן נכסים מסחריים נוטים יותר למכור בפרמיה.

לעומת זאת, מחירי הנדל"ן בחלק גדול ממערב התיכון האמריקני או בדרום הם נמוכים בהרבה מכיוון שיש היצע גדול יותר של קרקעות לבנייה (כלומר, חשבו "שטחים פתוחים לרווחה"). זה לא אומר שאתה לא יכול לראות שיעור הערכה יפה על השקעות נדל"ן שבוצעו באזורים כפריים כאלה - רק שכדאי לך להגדיל את הציפיות שלך בהתאם. לדוגמא, אם אתה קובע שמצב ה-

הכלכלה המקומית בעיר אמצע המידה A - כפר קטן ונעים שמוצנע אי שם בלב הארץ האמריקני - בריאה ונכונה להתרחב, אז יש לך את כל הזכות לצפות כי נכס השקעה (נחקר היטב ונכון כלכלית) יעריך את האזור. יפה לאורך זמן. זה אולי לא מחזיק בסוג הפרמיות שהיית מצפה מבית עירוני במנהטן בחייך, אבל זה פחות חשוב מההערכה הכוללת על ההשקעה המקורית שלך.

להתקדמות, לתעשייה ולפריון יש השפעה חיובית על מחירי הנדל"ן, והזדמנויות רבות (בתחומים רבים) למשקיעים אינטליגנטים המעוניינים לראות את כספם גדל. כל עוד יש לך הבנה כיצד לנתח ולבחור נכסי השקעה, רוב הסיכויים שתוכל למצוא נדל"ן שווה באזור הכללי שלך. וגם אם לא - למשל, אם אתה גר באזור דיכאוני מבחינה כלכלית - אתה עדיין יכול להשקיע בנדל"ן בעקיפין בדרך של ריט, וקרנות נאמנות של ריט (נדון בהמשך).

היתרונות של השקעה בנדל"ן:

1. הערכת נכסים והכנסות משכירות

ישנן שתי דרכים בהן משקיעי נדל"ן מרוויחים כסף מהנכסים שלהם: הערכה לאורך זמן ו / או הכנסות משכירות מדיירים. יתר על כן, בניגוד לניירות ערך פיננסיים אחרים (שאינם פרישה) כגון מניות ואג"ח, שבח הרכוש מורכב לדחיית מס עד למועד בו המשקיעים בוחרים למכור. ניתן עדיין להימנע מתשלום מיסים גם אם רווחים ממכירת נכסי שכירות כלשהם משמשים לרכישת נכסי שכירות אחרים. אלה ידועים בשם מרכזיות Starker, או חילופי IRS סעיף 1031 .

למרבה המזל, גם אם המשקיעים מחליטים לא למסור רווחים ממכירת נכסי שכירות, המס על רווחים אלה מוגבל לכל היותר לחמישה עשר אחוזים - אם הנכסים המדוברים היו מוחזקים לפחות שנה אחת. רווחים כאלה מסווגים כרווחי הון ארוכי טווח, והם ממוסים בשיעור נמוך באופן דרסטי בהשוואה לרווחי הון לטווח הקצר, שניתן לחייב אותם בשיעור גבוה ככל ארבעים אחוזים. (איכס!)

עם זאת, יש תפיסה, והיא טמונה באופן שבו מס הכנסה מסווג את הרווח שהושג ממכירת נכס להשכרה (שאינו מגלגל). כלומר, הממשלה אינה מחשבת את הרווחים ממכירת נכס להשכרה כפשוט מחיר המכירה בניכוי מחיר הרכישה. במקום זאת, הפחת (כלומר, הפחתת ערך הנכס עם חלוף הזמן, בעיקר בגלל בלאי) שגובה המשקיעים

על החזרי המס שלהם - עבור כל שנה שבבעלות נכס - מנוכה מה מחיר הרכישה המקורי, ומספר זה משמש לאחר מכן לקביעת סך הרווחים ממכירה.

לדוגמה, נניח שאתה מתכנן למכור נכס להשכרה שרכשת לפני חמש שנים תמורת 100,000 דולר. עבור כל שנת בעלות, דרשת פחת של 3,000 $ על החזר המס שלך, בסך כולל של 15,000 $. עכשיו, דמיין שהנכס שלך הוערך בשיעור של עשרה אחוזים בשנה באותן חמש שנים, כך ששווי ההשקעה הכולל שלך גדל ל -110,000 דולר.

במבט ראשון נראה שהרווח החייב במס שלך הוא בסך 10,000 דולר (110,000 - 100,000 $ = 10,000 $) - אבל מס הכנסה לא רואה את זה ככה! בעיניהם, הרווח הכולל שלך יכלול את הפחת של 15,000 $ שטענת בדוחות המס שלך. לכן, הייתם חייבים להם את הקיצוץ שלהם ברווח של 25,000 דולר, למרות שבאמת הרווחתם רק 10,000 דולר על המכירה (100,000 $ - 15,000 $ = 85,000 $,

ו -110,000 - 85,000 $ = 25,000 $). רק כדי להסיע את הנקודה הביתה: חמישה עשר אחוזים מ -10,000 דולר הם 1,500 דולר; ואילו חמישה עשר אחוזים מ -25,000 $ הם 3,750 $ - יותר מכפליים מהסכום המקורי!

כמובן, איור זה אינו לוקח בחשבון את הרווח שנצבר מהכנסות משכר דירה בניכוי הוצאות בתקופה של חמש שנים. זה מכונה "תזרים מזומנים", והוא הקובע העיקרי בשאלה האם נכס להשכרה יהיה השקעה משתלמת או לא. בדרך כלל, תזרים המזומנים הוא קטן בשנים הראשונות של בעלות על נכסים - אלא אם כן מקדמה תשלום מקוון גדול (על המשכנתא) - שכן הרווחים התפעוליים החודשיים נבלעים בעלויות משכנתא, ארנונה, דמי ביטוח ואחזקה.

(הערה: תזרים מזומנים - הכנסות משכר דירה העולה על הוצאות (למשל, משכנתא, ארנונה, ביטוח, אחזקה) עבור נכס - מטופל בצורה מלאה יותר בחלק 3 של מדריך זה.)

בתרחיש הטוב ביותר, המשקיעים יעלו את שיעורי השכירות בנכסים שלהם מהר יותר מעליית הוצאותיהם, ובכך יקבלו רווח יציב. עם זאת, יתכן שזה לא אפשרי בתקופות של צמיחה כלכלית איטית - או גרוע מכך - מיתון. במקרים כאלה, שיעורי השכירות עשויים אפילו לרדת!

בורסות Starker

בורסות Starker אינן ידידותיות ל- DIY. צד שלישי נדרש בדרך כלל לפקח על התהליך, והרווחים ממכירת נכס להשכרה שלך עוברים לחשבון נאמנות. יתר על כן, עליך לזהות נכס חלופי תוך ארבעים וחמישה ימים ולסיים את הרכישה החדשה תוך שישה חודשים. רוב האנשים בוחרים לשכור יועץ מס / עו"ד שיסייע להם ברכישות ההפעלה האלה, כדי לוודא שכל ה- "i" שלהם מנוקד, ו"לא "חוצים!

2. מינוף

עם נדל"ן, אתה יכול בדרך כלל ללוות שמונים אחוזים ויותר מהערך של השקעתך ובכך לשלוט בנכס גדול בהרבה בשבריר מהעלות. לדוגמה, זכור כי הנכס ההיפותטי של 100,000 $ ש"רכשת "בסעיף הקודם? רוב הסיכויים שלא דמיינת את עצמך

נכנסת לבנק עם תיק מלא במזומן כדי לקנות את המקום. (עם זאת, אני מהמר שאתה עכשיו , נכון?) במקום זאת, אם אתה כמו רוב האנשים, תצטרך לקבל משכנתא כדי לשלם עבור ההשקעה שלך.

ארכימדס: "תן לי מספיק מינוף… ואעביר את העולם !!"

באופן מסורתי, פירוש הדבר לפנות לספק משכנתא עם (לפחות) מקדמה של עשרים אחוז - או 20,000 דולר לדוגמא זו - ולבקש מהמלווה לממן את יתרת החוב שלך. באופן זה, אתה יכול לקחת שליטה על נכס אמיתי של 100,000 דולר רק בחמישית ממחיר הרכישה. אם ערך הנכס שלך מעריך לאורך זמן, כפי שאתה מקווה שיהיה, אז יש לך הזדמנות להרוויח כסף על ההשקעה המקורית שלך בנוסף לכסף שלווית.

לשם המחשה, נניח כי לאחר החזקת הנדל"ן הנ"ל מספר שנים, שווי הנכס עולה ל -120,000 דולר. אם תבחר למכור בשלב זה, היית מחזיר את ההשקעה המקורית שלך במאה אחוז בסך 20,000 $ (המקדמה ששילמת עבור המשכנתא שלך), לאחר שתשלם למלווה שלך את יתרת החוב (120,000 $ - 80,000 $ = 40,000 $). כמובן, דוגמה מפושטת זו מניחה כי הנכס שלך היה קיים באיזו אימון מוזר במהלך שנות הבעלות שלך, ולא שילמת יותר עבור המשכנתא שלך, ולא חווית תזרים מזומנים חיובי (או שלילי) מהכנסות משכירות. כמו כן, היא מניחה שבעולם הביזרו מס הכנסה מעניק לאנשים מס בחינם על עלויות המס, ועלויות העסקה הקשורות בקנייה ומכירה של נדל"ן אינן קיימות!

3. השקעה לטווח ארוך

אחד היתרונות של השקעה לטווח הארוך הוא נטל המס המופחת שנוצר על ידי החזקת ניירות ערך ונכסים לאורך השנים. כפי שנדון בסעיפים הקודמים, מיסים על מכירות נדל"ן יכולים להוציא נתח גדול מהרווחים שלך. כמו כן, עלויות העסקה ועמלות שונות הקשורות בקנייה ומכירה של נכס הן מסורבלות, ועלולות לעלות לכם עד כחמישה עשר

אחוזים (או יותר) מהשווי הכולל של נכס נדל"ן.

במגזר הפיננסי יש עסקים גדולים בדיווח על כל מהלך אחד שעושה השוק, ואנליסטים פסאודו ממומנים ברשת עם ביטויים הרודים "מייעצים" למשקיעים ללהטט בין אחזקותיהם בניסיונות מטורפים לקנות נמוך ולמכור גבוה. אך בדיוק כמו בהשקעות נדל"ן, קנייה ומכירה תכופות אוכלות תשואות משקיעים בצורה של מיסוי רווח הון לטווח קצר, שלא לדבר על עמלות מתווך ודמי מסחר שונים. אנשים רבים שמכניסים את כספם לניירות ערך פיננסיים ונדל"ן אינם מצליחים לקחת שיקולים אלה תחת ייעוץ, ובסופו של דבר מפספסים את ההערכה לטווח הארוך שהשווקים נהנו ממנו לאורך זמן (בממוצע 7% –10% בשנה, מבחינה היסטורית). תוך הזנה בו זמנית של המכונה המונעת על ידי עמלה המורכבת מייעוץ השקעות גרוע המפיץ את החברה שלנו.

עם זאת, למרות שמחירי שוק הנדל"ן נמצאים בתזוזה מתמדת כמו מחירי שוק המניות, אין ערוצי רשת, פרסומים, מיילים והתראות טקסט המוקדשות לדיווח על שינויים אלה. "מחוץ לטווח הראייה, מחוץ לתודעה", כלשון הפתגם, ומשקיעי נדל"ן זוכים לשקט הנפשי היחסי הנלווה להתעלמות ממכשירים עדינים - ולמען האמת, חסרי משמעות - של מחירי השוק לטווח הקצר לטובת צמיחה ארוכת טווח. יתר על כן, שלא כמו מניות או אגרות חוב שעשויות להיסחר בהתראה של רגע, הטרחה הכרוכה בהכנת נכס למכירה מנסה (שלא לדבר על זמן רב), ומהווה מכשול נוסף למכירה אימפולסיבית.

לדוגמה, תאר לעצמך תרחיש כמו זה שלמעלה, רק עכשיו עולם הביזרו כולל ערוץ טלוויזיה ברשת המדווח על תנודות שוק הנדל"ן עד השנייה: שעון נדל"ן! יתר על כן, ירידה אחרונה גרמה לשווי הנכסים שלך לרדת ל -80,000 דולר, ואתה רואה שטכנית הפסד של מאה אחוז בהשקעה המקורית שלך (

המקדמה בסך 20,000 דולר). בבהלה, אתה בוחר למכור לפני שהדברים מחמירים "ובסופו של דבר להקריב את הנכס האמיתי שלך. התוצאה היא שאתה צריך לשלם בפועל למכירה כדי לכסות עלויות עסקה ודמי סגירה!

כמה חודשים לאחר מכן, לאחר שהתרחש ב- Real Estate Watch! בזמן הגלישה בערוצים, אתה מציין שהשוק התחדש. ערך הנכס הקודם שלך חזר למקום בו היה לפני ההאטה! בזעם עיוור, אתה משליך את שלט הטלוויזיה אל המסך השטוח שלך, ומנפץ אותו. ואז, כעלבון נוסף, אתה זוכר שאין לך כסף לקנות טלוויזיה חלופית - לאחר שכבר התרחצת על מיזם הנדל"ן שלך.

שווקים מנוגדים

יתרון אחד של השקעה בנדל"ן הוא שערכי הנכסים אינם מסתנכרנים עם שוק המניות ו / או סוגים אחרים של נכסים שאתה עשוי להחזיק. זה מועיל מכיוון שתיק השקעות מגוון יכול לעזור לך לגדר את ההפסדים שלך אם ענף שוק אחד או יותר מסתדרים בצורה גרועה בתאטה כלכלית.

4. הוספת ערך לנכס שלך

כשאתה משקיע בחברות על ידי רכישת מניות ואג"ח - באופן ישיר או בעקיפין באמצעות קרנות נאמנות - אין הרבה יותר מה לעשות אחרי זה, למעט לשבת ולראות את הערך של ניירות הערך שלך (אני מקווה). יוצא מן הכלל יהיה אם במקרה היית בעל מניות רבות בחברה מסוימת, מה שיזכה אותך במילה רבה יותר בפעילות של אותה חברה. אבל אתה לא בהכרח צריך להיות בעמדה לרכוש נתח שליטה במיקרוסופט כדי לקחת תפקיד פעיל יותר בהשקעות שלך.

משקיעי נדל"ן נבונים מסוגלים לעיתים קרובות לזהות נכסים עם ליקויים שטחיים, ואז לרכוש אותם בהנחה על ידי שימוש בכישורי משא ומתן נבונים. זה אטרקטיבי במיוחד לאנשים שאוהבים את הרעיון להפשיל שרוולים ולהשקיע קצת השקעות במטרה להעלות את שווי השוק. נכסים שזקוקים לשכבת צבע חדשה, תשומת לב לגינון, או פשוט

ניקוי טוב בשפע בשוק הנדל"ן, רק מחכים למשקיע עם מחשבה נכונה ליישם מעט TLC!

משקיעים מסוימים בעלי כישרון לשיפור הבית לוקחים את זה רחוק עוד יותר מכך, ומחפשים בכוונה לרכוש נכסים שחוקים או מצוקה אחרת, במטרה לתקן אותם כדי שיוחזרו לשוק. נוהג זה,

המכונה "מרפרף", יכול להיות משתלם אם ניגשים אליו נכון. עם זאת, אל תטעו בקפיצה לנישה זו ללא הבנה נכונה של מדדים כלכליים המשפיעים על התמחור בשוק הדיור (שנדון בהרחבה

בהמשך), מיסי רווח הון לטווח הקצר (שנדונו בעבר) ועלויות העסקה הקשורות מכירות נדל"ן, כמו גם הערכה ריאלית של סכום הנדל"ן

תיקונים הולכים לעלות לך. אחרת, אתה עלול בסופו של דבר לשפוך את הדם, הזיעה והדמעות שלך לבור כסף שאין לו שום סיכוי להרוויח תשואה ראויה!

סנפירים

משקיעי נדל"ן הרוכשים נכסים במצוקה הזקוקים לשיפוצים גדולים, למטרתם היחידה של ביצוע אותם שיפוצים במטרה למכור את הנכס מחדש לרווח, מכונים "סנפירים".

5. אספקה ​​סופית של אדמה

אתה בטח מכיר את הציטוט האיקוני של מארק טוויין הנוגע לנדל"ן:

רוב הסיכויים שמעולם לא השקעתם מחשבה רבה, אך קחו בחשבון שמר טוויין חי במחצית השנייה של המאה התשע עשרה, אז אוכלוסיית העולם הייתה כ- 1.6 מיליארד. אם לשים את זה בפרספקטיבה, בשנת 2014 האוכלוסייה האנושית הכוללת בעולם היא יותר מ -7 מיליארד. אז לקח יותר ממאתיים אלף שנה עד שהאוכלוסייה הגיעה למיליארד, ותוך קצת יותר ממאה התגברנו על מספר זה פי שש!

אדמה היא רק דבר אחד שאנשים תמיד יצטרכו לו, ומחסום את ההתיישבות של מאדים או את הירח, אנחנו די תקועים עם הכמות שתמיד הייתה לנו. חבר את ההיצע הקבוע עם ביקוש שגדל במהירות, ולא קשה לראות בנדל"ן השקעה אטרקטיבית. יתר על כן, אנשים נוטים להתיישב יחסית זה לזה, ובקרבה ישירה לתשתית תחבורה חזקה הכוללת כבישים, מסילות ברזל ושדות תעופה.

נכסים הממוקמים באזורי מטרופולין משגשגים - ובפרברים שמסביב - שיש בהם היצע מועט של אדמות ניתנות לפיתוח נוטים לפסול את הפרמיות הגבוהות ביותר (ובדרך כלל מעריכים ביותר). כאמור בתחילת הדרכה זו, מחירי הנדל"ן במקומות כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו הם בשמיים מסיבות אלה. זה נכון גם לגבי איים ורשתות איים כמו הוואי, יפן וטייוואן.

קו הרקיע של מזרח מידטאון, ניו יורק

חסרונות של השקעה בנדל"ן:

1. התחייבות זמן אדירה

השקעה בנדל"ן אינה הליכה בפארק. קביעת מצב הכלכלה המקומית, חקר מגמות במחירי הדירות וגילוי נכסים פוטנציאליים לוקח כל זמן. אם אתה לא מצליח לעשות את החריצות שלך לפני הקנייה, ייתכן מאוד שיהיה לך לימון.

בנוסף, אם תבחרו להשכיר את הנכס שלכם, עליכם להיות מוכנים לקחת על עצמכם את כל האחריות הנובעת מלהיות בעל בית. העבודה שלך אינה כוללת רק מציאת דיירים אמינים ואז איסוף צ'ק מהם מדי חודש. עליך גם להתמודד עם כל הבעיות שיש להם בעת ההשכרה ממך, כולל כל בעיות התחזוקה.

האם אתה מוכן לענות לטלפון בשעה שתיים לפנות בוקר כאשר מיכל המים החמים בנכס להשכרה שלך מתקלקל? האם יש לך זמן להזמין קבלן משנה ולפקח על התיקונים? אם לא, אז להיות בעל בית זה לא בשבילך.

אמנם נכון שתוכלו לשכור מנהל נכס לטיפול ברבים מהנושאים הללו, אך זה עולה כסף. יתר על כן, האצלת אחריות בדרך זו אינה מורידה אותך מהכל. הכסף עדיין נעצר איתך - כלומר תצטרך לחתום ולפקח על כל התיקונים הגדולים.

2. לא שדרה לעושר קל

האם ראיתם פעם אחת מאותן פרסומות בשעות הלילה המאוחרות, בה דובר חסר פחד מתגאה כיצד הרוויח מיליוני דולרים השקעה בנדל"ן, בשיטה סודית שאפשר ללמוד רק על ידי רכישת ספר זה או אחר, כיצד לבצע וידאו, או מוצר בלעדי אחר?… כמובן שיש לך! מדינה זו פשוט לא תהיה זהה ללא מבחר סטנדרטי של האקסטרים שנטרפים את אותו רצון אמריקני מאוד להתעשר במהירות - ללא מעט מאמץ - על ידי שימוש בגימיק כלשהו. כמו ש- PT Barnum אמר פעם (כביכול):

אך למען האמת, אין שום שיטה סודית להשגת ערימות של עושר באמצעות השקעה בנדל"ן, כדי לחסוך בשמן מרפקים מעוצב. אם תשקיע זמן בחקר נכסים, זיהוי מציאות פוטנציאליות והפעלת המספרים לקביעת תזרים מזומנים משוער, יהיה לך יותר טוב ליהנות מהיתרונות של השקעות נדל"ן מאשר כל בוגר בית ספר גורו על פני האדמה! (נפרט על הערכת נכס בהמשך.)

3. סיכון

השקעות נדל"ן כפופות לאותם סיכונים הקשורים להשקעות מסוג אחר, כגון מניות, אגרות חוב וקרנות נאמנות. כאמור, שוק הנדל"ן יחווה תנודות קצרות טווח מעת לעת, וחלקם ישפיעו לרעה על ערך הנכסים שלכם. למרות שמשקיעי נדל"ן נהנו מבחינה היסטורית מהתשואות הכוללות אשר דומות לאלה מהם נהנים משקיעי שוק המניות, ביצועי העבר אינם מהווים ערובה לתוצאות עתידיות.

בנוסף, אם הכוונה שלך היא להשכיר את נכס ההשקעה שלך, חשוב להבין שאפילו הדיירים המצפוניים ביותר אינם דואגים להשכרה באותו אופן כמו של בעלים. תאונות אכן קורות, וכפי שכל מי שיש לו ילדים או חיות מחמד יודע, בלאי הוא תוצאה בלתי נמנעת ממגורים.

יתר על כן, הדיירים לא פשוט נופלים מהשמיים ואוכלסים מייד את נכסי ההשכרה שלך. קיים תהליך (לעיתים ממושך) במציאת שוכרים אמינים ואמינים, כמו גם בטיפול בפיקדונות ביטחון, הסכמי חכירה וכל שאר הפרוטוקולים הביורוקרטיים הקשורים לקיומנו המודרני. במיוחד אם יש לך נכסים חד-פעמיים (שמשמעותם משפחה שלמה, לא פשוטו כמשמעו אדם אחד בלבד), יתכנו מקרים שאתה תקוע בלי דיירים בכלל, ולכן עליך להתמודד עם ניקוז המזומנים של יחידה ריקה בלי כל הכנסות משכירות לקיזוז הוצאות. (אאוץ!)

השקעות נדל"ן פשוטות: רכישת בית ו- REIT

כשלמדת לראשונה לשחות, אני מוכן להמר שלא צללת מיד ראשית אל הקצה העמוק ונתת לקלפים ליפול במקום שהם עשויים. כנראה

שהתחלת כמו רוב האנשים: בבריכת הילדים, התבוננת במגוון מכשירי הצפה צבעוניים ופוקחת בזהירות תחת עין פקוחה של הורה או

מדריך. כאשר צברת ביטחון וניסיון לא התעלמו ממכשירי ההצפה, ובסופו של דבר הצלחת לצאת למים העמוקים לבד

ללא חשש לחייך.

באופן דומה, אם אתה חדש בתחום הנדל"ן, אין צורך בהחלט לרוץ ולרכוש מיד בניין דירות מרובות יחידות, על מנת לקצור את הפירות של השקעה במגזר זה. מדוע לא "להרטיב את הרגליים" (באופן מטפורי) עם מאמץ נדל"ן פשוט או יחסית - רכישת בית ו / או השקעה בנאמני השקעות נדל"ן (המכונים REIT ) - במקום? למעשה, משקיעים אישיים רבים לעולם אינם מעבירים את מעורבותם בשוק הנדל"ן מעבר לכך, ואין שום דבר רע בכך!

1. קניית בית

בין אם הם יודעים זאת ובין אם לאו, כל בעל בתים באמריקה הוא משקיע נדל"ן. ניווט בתהליך המורכב של רכישת בית מגורים (למשל, חיפושי נכסים ומספר מצומצם, חסכון בתשלום מקדמה ופנייה למלווה משכנתא) דומה במובנים רבים לרכישת נכס להשקעה למגורים או למסחר. יתר על כן, כאשר בעלי בתים משלמים את משכנתא שלהם ובונים הון עצמי בבתיהם - תוך שהם מקווים שנהנים משיעור הערכה קבוע - הם מגדילים את שווי הנטו שלהם בדיוק באותו אופן כמו איל נדל"ן עם עשרות נכסי השקעה, אם כי ב קנה מידה קטן יותר.

יתר על כן, אם בשלב מסוים בשורה תחליטו לעבור, יש לכם אפשרות להמיר את הנכס שלכם להשכרה. עם זאת, אפילו אל תשקול לעשות זאת

אלא אם כן אתה מוכן לקחת על עצמך את כל האחריות הנובעת מלהיות בעל בית, כפי שנדון קודם. בנוסף, ישנם בעלי בתים שחושבים בטעות לנקוט בדרך זו במהלך שוק מדוכא, כדי לחכות למחירי הדיור להתאושש לפני המכירה. זה בדרך כלל גם רעיון רע כי כל רווחים ממכירת נכס להשכרה ממוסים ברווחי הון ברוב המקרים (אלא אם כן רווחים אלה מועברים לנכס דומה אחר).

2. ריטים

נאמני השקעות נדל"ן , או REIT , הם ארגונים שלוקחים מאגרי כסף של משקיעים, ואז רוכשים נדל"ן למגורים ולמסחר בכסף הזה. ניהול הנכסים מטופל לאחר מכן על ידי ה- REIT בתשלום, כאשר הרווחים שנצברו מדמי שכירות שנאספו ומכירות מועברים למשקיעים המקוריים. אתה יכול להשקיע ב- REIT בודדים אם תבחר, אך גישה מגוונת יותר היא השקעה בקרנות נאמנות של ריט .

אל תרגיש רע אם מעולם לא שמעת על REITs - הם לא מקבלים המון לחץ. אין תוכניות ריאליטי המוקדשות להם, ומתווכי נדל"ן (כולל הספרים הרבים והרבים שנכתבו על ידי מתווכי נדל"ן) בדרך כלל לא יפרסמו גם על REIT , מכיוון שלא משתלם להם לעשות זאת. הסיבה לכך היא שהשקעה ב- REIT "חותכת את איש הביניים", ואנשי מקצוע רבים בתחום הנדל"ן הם

למעשה אמצעי הביניים ונשות הביניים.

סוכני נדל"ן, מתווכים ושירותים משמשים כמתווך בין רוכשי נכסים ומוכרים, והם מרוויחים את מחייתם בעמלה בכל פעם ששני צדדים (אותם ריכזו) מנהלים עסקים. אך ריטים נסחרים בבורסות גדולות כמו ניירות ערך פיננסיים אחרים, ולכן המשקיעים אינם זקוקים לשירותיהם של אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן על מנת לרכוש אותם. אם בכלל, לסוכן המניות שלך יש אינטרס רב יותר לנסות לשכנע אותך לרכוש מניות ריט - אך הטקטיקות בהן סוכני ניירות ערך וחברות תיווך הן דיון אחר!

שלוש קרנות נאמנות מכובדות ביותר של REIT לשיקולכם (לפי סדר האלף-בית) הן:

• קרן מניות נדל"ן כהן וסטיירס (סמל טיקר: CSRSX )
• תיק השקעות נדל"ן של פידליטי (סמל טיקר: FRESX )
• קרן המדד של ואנגארד השקעות נדל"ן (REIT) (סמל סימון : VGSIX )

כל אחת מהקרנות הללו מחזיקה אחזקות במגוון של ריטים בודדים, כך שהמשקיעים אינם תלויים לחלוטין בהצלחה של ארגון אחד על מנת לראות החזר כספי. בנוסף, כל העבודות הכרוכות במחקר ורכישת מניות ב- REIT בודדות מטופלות על ידי מנהלי קרנות, כמו שכל העבודות הכרוכות במחקר ורכישת נכסי השקעה (שלא לדבר על ניהול נכסים אלה) מטופלות על ידי ה- REITs - אז אתה ממש לא צריך לעשות שום דבר מלבד להשקיע ואז להמשיך בחיים שלך! החשוב מכל, אם אתה משקיע בקרנות נאמנות של REIT באמצעות חשבון פרישה כגון IRA מסורתי , אינך צריך לשלם מיסים על הרווחים שלך עד שתתחיל לקחת חלוקות!

עבודה קשורה מאת ארל:

• קניית הבית הראשון שלך: השקעה בעתיד
• השקעות בקרנות נאמנות למתחילים

אֶמְצָעִי

1. פרנסיס, ג'יי.סי ואיבוטסון, RG נדל"ן מנוגד עם השקעות דומות, 1978 - 2004; עמ '6-8. ניו יורק, ניו יורק וניו הייבן, CT (עבודה משותפת): זמין דרך Morningstar Inc. בסביבות 2007 פברואר.

2. Hobbs, F. ו- Stoops, N. מגמות דמוגרפיות במאה ה -20; pg. 75. וושינגטון הבירה: לשכת המפקד האמריקאית, דוחות מיוחדים למפקד 2000, סדרה CENSR-4; 2002 לערך.

3. שעון אוכלוסיית ארה"ב והעולם. וושינגטון הבירה: משרד המסחר האמריקני / לשכת המפקד של ארצות הברית; מתעדכן כל הזמן. זמין מ:

נקודות זיכוי

1. "פנורמת נדל"ן." מקור: philippaopao, CC-BY 3.0, דרך Deviantart. 2010, 16 בספטמבר. זמין מ:

2. "שלט נדל"ן ניאון." מקור: כריס גריפית ', CC-BY 2.0, דרך פליקר. 2009 ינואר 10. להשיג:

3. "מנוף ארכימדס." מקור: מגזין מכניקה, תחום ציבורי (כלומר, תמונה זו צוירה בארה"ב לפני 1923, ולכן תוקף זכויות היוצרים פג: למידע נוסף), באמצעות ויקיפדיה. 1824 לערך. זמין מ:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "מחירי מכירה ממוצעים וממוצעים של בתים חדשים שנמכרו בארה"ב 1963-2010 (חודשי)." מקור: גרפיקה שנוצרה על ידי 'Smallman12q', בהתבסס על חציון מפקד האוכלוסין בארה"ב ומחיר מכירה ממוצע של בתים חדשים שנמכרו, רשות הרבים (המחבר פרסם גרפיקה זו לרשות הציבור), באמצעות Wikimedia Commons. 2010 22 בינואר. זמין מ:

5. "קו הרקיע של מזרח מידטאון, ניו יורק." מקור: דימיטרי ב ', CC-BY 2.0, דרך פליקר. 2011 12 במאי. זמין מ: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. "שלטי נדל"ן למכירה." מקור: מר TinDC, CC-BY-ND 2.0, באמצעות פליקר. 2009 פברואר 7. זמין מ:

7. "שלט רחוב של שוק הדיור." מקור: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, דרך פליקר. 2012 4 בפברואר. להשיג:

© 2020 ארל נח ברנסבי