האם עלי לממן מחדש את המשכנתא שלי?

מתי כדאי לך לממן מחדש את המשכנתא שלך

במילים פשוטות, כדאי לממן מחדש את המשכנתא שלך כאשר זה יחסוך לך כסף. אל תסבוך את המשכנתאות יתר על ידי שתאר לעצמך שהן גדולות ומפחידות.

אם אתה יכול לאסוף כמה ניירות (בדרך כלל: W2, דוחות בנק, תלושי שכר, החזרי מס, ראיות לביטוח), תוכל לחסוך לעצמך אלפי דולרים לאורך חיי המשכנתא שלך באמצעות מימון מחדש.

אסטרטגיית מימון מחדש

כל מי שיגיד לך שהוא יודע איפה יהיו שיעורי הריבית בעוד כמה שנים משקר לך. האסטרטגיה שאני ממליץ ללקוחותיי היא לנצל כל הזדמנות למחזר שתפחית את הריבית שלהם על "הלוואה ללא עלות".

אך מהי "הלוואה ללא עלות"? לא צריך להיות מלכוד?

ובכן, אתה צודק אם אתה מניח שהמלווה והמתווך שלך עדיין מרוויחים כסף על הלוואה ללא עלות. עם זאת, זה לא אומר שמדובר בעסקה גרועה עבורך!

תפיסה מוטעית כללית של הלוואות ללא עלות היא שלא יהיה כסף לפירעון בסגירת הלוואה ללא עלות. אמנם זה הגיוני בצורה אינטואיטיבית, אך זו דרך רעה להעריך את המשכנתא מנקודת המבט של להיות הלווה מכיוון שזו עסקה מסובכת יותר מכך.

לאן הכסף הולך בהלוואה ללא עלות?

אני אשתמש בכמה מספרים אופייניים כדי להמחיש היכן הכסף זורם במשכנתא ללא עלות, אשר אמורה לעזור לך להבין עסקה למחזר.

נניח שהבית שלך מוערך ב -250,000 $ ואתה עדיין חייב עליו 200,000 $. שיעור המשכנתא הנוכחי שלך הוא 5%. הוצע לך למחזר ללא עלות בשיעור של 4% (אתה תמיד צריך לקחת את זה ואני אסביר מדוע בסעיף הבא).

העלויות הנלוות להלוואה עשויות להיראות בערך כך (הן משתנות לפי מדינה ולפי ספק):

• ביטוח כותרת: 700 דולר
• שמאות: 500 דולר
• עמלת חיתום: 900 דולר
• עמלת סגירה: 300 דולר
• עמלת דוח אשראי: 50 דולר

עלויות אלה עדיין צריכות להיות משולמות בהלוואה ללא עלות, גם אם אינך משלם אותן. כך זה קורה.

המלווה מציע מה שמכונה "אשראי מלווה" לכיסוי עלויות ביצוע ההלוואה. כאשר קצין הלוואות משכנתא יסתכל על מה שהם מכנים "דף שער", בהלוואה ללא עלות הם יחפשו אשראי מלווה המכסה את העלויות. בדוגמה שלעיל זה יהיה 2450 $. בהלוואה בסך 200,000 דולר, זה שווה 1.225% מסך סכום ההלוואה.

אז בדף השיעור, הריבית של 4% עשויה להיות לידו אשראי מלווה של 1.3%. כדי להבין זאת קצת יותר טוב, זכרו כי בריבית של 3.75%, אשראי המלווה עשוי להיות בערך 0.2%. תהיה אפשרות "לשלם נקודות" גם אם אתה רוצה לשלם כסף נוסף כדי לרדת לשיעור איפשהו קרוב יותר ל -3% בדוגמה זו.

ייתכן שאתה תוהה מדוע אתה עדיין צריך להביא כסף לשולחן הסגירה אם מדובר בהלוואה ללא עלות. התשובה היא כי עדיין יש לך ריבית לשלם על המשכנתא הישנה, ​​וסביר להניח שתצטרך להקים חשבון נאמנות חדש (לאן המסים וכספי הביטוח שלך יגיעו לשנה הבאה). אני אומר ללקוחות שלי שזה בדרך כלל שטיפה מכיוון שתקבל החזר כספי נאמנות מהמלווה הישן שלך כמה שבועות לאחר הסגירה ותוכל לדלג על תשלום משכנתא (משכנתא משולמת לאחר צבירת הריבית, או " בפיגור ", כך שאם תסגרו ב -23 באוקטובר, תשלמו עבור 23 באוקטובר עד 31 באוקטובר בסגירה, והתשלום הראשון שלכם על המשכנתא החדשה לא יגיע עד 1 בדצמבר)

מדוע עלי לממן מחדש את המשכנתא שלי אם אין עלות?

אם אין עלות והשיעור נמוך מהשיעור הנוכחי, תמיד כדאי לממן מחדש את המשכנתא.

הסיבה הפשוטה ברורה אם אתה חושב על זה ככה: לא משנה כמה המלווה שלך יבקש ממך לשלם מדי חודש. מה שחשוב הוא היתרה שלך והשיעור שלך. אם תקטין את התעריף שלך ותמשיך לשלם את הסכום ששילמת על המשכנתא הקודמת שלך, תשלם אותו מוקדם יותר. פרק זמן.

אין בזה שום קסם, ואני חושב שהרבה אנשים מתבלבלים ממונח המשכנתא. האמת היא שמשכנתא איננה אלא יתרה המגיעה בריבית מסוימת. המונח הוא משך הזמן הארוך ביותר שקיבלתם לשלם, אך אלא אם כן קיים קנס לתשלום מראש (נדיר מאוד בימינו), תוכלו לשלם למלווה כל מה שתרצו לשלם.

האם כדאי לך למחזר מחדש בהלוואה אפסית?

תמיד מימן מחדש את המשכנתא שלך אם אין עלות והתעריף שלך יורד. אם תמשיך לשלם את הסכום ששילמת על המשכנתא הישנה שלך, תשלם אותו במוקדם ובפחות כסף. פרק זמן.

האם אתה מסכים עם המלצתי למועד כדאי לך לממן מחדש את המשכנתא שלך? יש לך שאלות? אל תהסס לשאול בתגובות למטה.

© 2017 דומיניק ג'וזף