הטבות מס של בית שני או בית נופש כבית ראשי לעומת השכרה

נצל את ניכויי המס השני לבית

נחלת הכלל בוויקישיתוף

לבית שני יש יתרונות יקרי ערך

בעלות על בית שני מציעה יתרונות רבים. כמובן, אחד היתרונות העיקריים הוא שאתה הבעלים של מקום שאליו אתה ומשפחתך וחבריך יכולים ללכת ולבלות זמן רב ככל שתרצה ללא הטרחה של הזמנת מלון או השכרה. יתרון נוסף יכול להיות שיש לכם מקום שקט לפנסיה. זו עשויה להיות גם הזדמנות השקעה בצורה של דמי שכירות. ולבסוף, אחרון חביב, יתכן שאתה זכאי להטבות מס מסוימות על ידי בעלות על בית שני.

בתים שניים יכולים להיות השקעה נהדרת

CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons

כיצד מס הכנסה מגדיר בית

סוגים רבים של מבנים יכולים להיחשב כבית. שירות ההכנסה הפנימית (IRS) מזהה בית כבית, סירת בית, בית נייד, דירה שיתופית או בית משותף. כל עוד ישנם מתקני שינה, בישול וחדר אמבטיה, ניתן לסווג אותו כבית. אם אתה בעל בית, אתה כבר יודע על יתרונות המס של בעלות המגורים הראשיים שלך. בתים שניים יכולים לקבל גם הקלות מס ממס הכנסה.

לא כל הבתים השניים מטופלים כאחד, אולם אם בבעלותך או בכוונתך לרכוש בית שני, עליך בהחלט לוודא שאתה מודע לכללי המס הבסיסיים המשפיעים על בעלי בתים שניים.

אם הבית השני שלך הוא בית החופשה שלך (אינך משכיר אותו)

אם אתה משתמש בבית השני שלך להנאה אישית, באופן כללי, ניתן לנכות את ריבית המשכנתא ואת מיסי הנדל"ן שלך כמו במגורים הראשיים שלך.

ריבית משכנתא

כבעלי בתים, אתה כבר יודע שהריבית על המשכנתא הראשונה לבית שלך ניתנת לניכוי. אם אתה משתמש בבית השני שלך כבית משני בו אתה גר חלק מהזמן ואינך משכיר אותו, הרי שהריבית על המשכנתא על הבית השני שלך ניתנת לניכוי. אתה יכול למחוק 100% מהריבית שאתה משלם על חוב של עד 1.1 מיליון דולר שהובטח על ידי הבתים הראשונים והשניים שלך ומשמש לרכישה או לשיפור הנכסים שלך. זכור כי ניכוי זה הוא בסך כולל של 1.1 מיליון דולר חוב ולא 1.1 מיליון דולר על כל בית.

מס רכוש

אתה יכול לנכות ארנונה על הבית השני שלך. למעשה, ניתן לנכות ארנונה המשולמת על כל מספר בתים שבבעלותך.

אם תשכיר את הבית השני שלך

מספר הימים שאתה משכיר את הבית השני שלך חשוב לקביעת מספר הטבות המס שאתה זכאי להן. בעיקרון, אם אתה משכיר את הבית השני שלך פחות מ -14 יום בשנה, אז אתה יכול לטפל בבית השני שלך כמו שאתה מטפל במגורים הראשיים שלך. אם אתה משכיר את הבית השני שלך במשך יותר מ- 14 יום בשנה, אז מס הכנסה קובע כי הבית השני שלך הוא נכס להשכרה, אשר מיסו שונה ממגורים ראשוניים. שימו לב שאם לעולם לא תבקרו בבית השני שלכם הוא יסווג כנכס להשקעה. על מנת להיחשב לשימוש אישי ברכוש שלך, עליך להשתמש בביתך. הביקורים שאתה מבצע בבדיקה בביתך או ביצוע תיקונים או תחזוקה אינם נחשבים לשימוש אישי ויהפכו את הבית השני שלך לבית השקעות.

תקופת השכירות לשנה = 14 או פחות ימים

אם תשכיר את ביתך השני למשך 14 יום או פחות במהלך השנה, תוכל לקבל את הכספים ללא מס. לא משנה כמה אתה גובה דמי שכירות, אינך צריך לתבוע סכום זה למס הכנסה. אם אתה משכיר את הבית השני שלך במשך פחות מ- 14 יום, מתייחסים לבית זהה למגוריך האישיים והיית מנכה ריבית משכנתא וארנונה כמו במגורים הראשיים שלך.

תקופת השכירות לשנה = יותר מ 14 יום

אם אתה משכיר את הבית השני שלך ליותר מ -14 יום, עליך לדווח על כל הכנסות השכירות שאתה מקבל. יחד עם זאת, אתה יכול לנכות הוצאות שכירות כולל מיסים, ביטוח, ריבית משכנתא, שירותים, ניקיון ותיקונים. אתה יכול אפילו לנכות ציוד כגון מגבות וסדינים. יתר על כן, ניתן למחוק פחת, הערך שאבד בגלל בלאי של הבית לאורך זמן. האתגר הוא בקביעת היכן לחלק את העלויות בין הזמן בו השתמשת בנכס למטרות אישיות לבין הזמן שהשכרת את הנכס. אתה רוצה לנהל רישומים מצוינים של תאריכים, הכנסות והוצאות. וכמו כן, שכר איש מקצוע למס שייחס כראוי הכנסה חייבת במס ובלתי ניתנת למס.

המפתח למקסימום הניכויים הוא לשמור על שימוש אישי שנתי בבית הנופש בפחות מ -15 יום או 10% מסך ימי השכירות, הגדול מביניהם. במקרה זה, ניתן להתייחס לבית הנופש כהשכרה, תוך קבלת ניכויי שכירות. כדי שהבית השני שלך ייחשב לנכס להשכרה, עליך להימנע מלעבור את מגבלת 10%. כדי לעזור לאמוד את משך הזמן המרבי בו אתה יכול להשתמש בביתך לשימוש אישי, בעיקרון, אתה לא צריך להשתמש בבית השני שלך יותר מיום אחד במשך כל 10 הימים שאתה שוכר אותו.

על מנת למקסם את הניכויים של נכסי השכירות, עליך להיות מעורב באופן פעיל בתהליך ההשכרה. המשמעות היא קיום פגישות עם הדיירים וקביעת תנאי הסכם שכירות לדיירים. וזה מאוד חשוב - אתה צריך להחזיק לפחות 10% מהנכס.

המרת ביתך השני למגורים הראשיים שלך

אסטרטגיית יתרון מס בה משתמשים בעלי בתים שניים כדי להימנע מתשלום מיסי רווחי הון במכירת בית שני היא להמיר את ביתם השני למגורים העיקרי שלהם. הדרך לעשות זאת היא לחיות בבית השני במשך שנתיים מתוך חמש השנים הקודמות לפני מכירת הבית. זה מכשיר את המכירה להחרגה ממסים עבור רווח של עד 250,000 $ למגישים בודדים ו -500,000 $ למגישים משותפים.

עבור 2009 ושנים מאוחרות יותר, אתה משלם מיסי רווח הון רגילים של 10% על החלק הרווח השווה לזמן בו השתמשת בבית כבית נופש לאחר 2008.

מיסוי מחשוב מסובך

איש המס שלך יצטרך את כל הפרטים כיצד אתה משתמש בביתך השני. יש לאסוף ולשמור באופן קבוע על מידע זה לאורך כל השנה על מנת שאיש המקצוע שלך במס יחשב במדויק את ההכנסה ברוטו המותאמת שלך ואת ההכנסה ברוטו המותאמת שלך. מְבַלבֵּל? אכן כך הוא .

מס טורבו מסביר ניכוי ארנונה בשכירות

אֶמְצָעִי

למס הכנסה פרסומים רבים שיעזרו לך להבין את היסודות של בעלות על בית שני ואיך מיסים מוחלים על בעלות. למידע נוסף על בעלות, שימוש ומכירה של הבית השני שלך ויתרונות וחסרונות המס, עבור אל www.IRS.gov וחפש את הפרסומים הבאים.

• פרסום מס '527 נכסי שכירות למגורים (כולל השכרת בתי נופש)
• פרסום מס '523 מוכר את הבית שלך

זמן לחופשה