החזקה שלילית ואיך זה עובד

החזקה שלילית היא דוקטרינה משפטית הנלמדת בעיקר על ידי תלמידי השנה הראשונה למשפטים למשפטים ונשכחת מיד עם סיום הבחינות. חוק הקניין העלום אחרת, הידוע גם בשם "זכויות פושע", עשה חדשות גדולות בשנת 2011, כאשר איש טקסס טען כי רכש בית בסך 340,000 דולר תמורת תשלום בסך 16 דולר בלבד לצורך הגשת תצהיר על החזקה שלילית בבית המשפט המחוזי. לאחר מכן יצר קן רובינסון אתר אינטרנט, פרסם ספר אלקטרוני והרצה בכיתה של סטודנטים למשפטים ב- SMU לפני שנאלץ לעבור מהבית בפברואר 2012.

אז מהי החזקה השלילית, והאם באמת ניתן להשתמש בה כדי לקחת בעלות על בית פרברי יקר?

החזקה שלילית מתייחסת לסגת גבול.

חוק ההחזקה השלילית

התיאוריה שעומדת מאחורי החזקה שלילית היא פשוטה: אם מישהו תופס קרקע שאינו בבעלותו ללא רשות הבעלים, על הבעלים האמיתי לנקוט בפעולה להוצאת הגוזל תוך פרק זמן מסוים (כפי שנקבע בחוק ההתיישנות הממלכתי החל). אם הבעלים האמיתי לא פועל בזמן, המחזיק השלילי יכול לרכוש זכויות בקרקע ולהיות הבעלים החוקיים.

חמישה אלמנטים חיוניים

על מנת לנצח, על המחזיק השלילי להראות את חמשת היסודות המהותיים האלה:

1. כי הוא או היא נמצאים ברשות הקרקע בפועל ומשתמשים בקרקע כפי שהיה עושה הבעלים האמיתי של נכס דומה.
2. שההחזקה אינה כלולה באחרים ואינה משותפת לבעלים האמיתי או לציבור הרחב.
3. שהחזקה השלילית פתוחה וגלויה לכולם כדי שהבעלים האמיתי יהיה מודע לכך שמישהו אחר תובע את הנכס.
4. כי למחזיק השלילי יש תביעה בנכס העוינת או שאינה תואמת את תביעת הבעלים.
5. שהחזקה השלילית הייתה רציפה וללא הפרעה לאורך תקופת ההתיישנות.

הדרישות משתנות לפי מדינה

הדרישות המפורטות משתנות ממדינה למדינה. זמן ההחזקה הנדרש עשוי להיות קצר כמו חמש שנים במדינה אחת עד 20 שנה במדינה אחרת. מדינות מסוימות דורשות מהבעלים השלילי לשלם ארנונה או לבצע שיפורים בקרקע בתקופה זו; במדינות אחרות, פעולות אלה מקצרות את זמן ההחזקה הנדרש.

מדינות מסוימות דורשות מהבעל השלילי אמונה בתום לב שהוא או היא מחזיקים בתואר בנכס; מדינות מסוימות אפילו דורשות "צבע של כותרת", צורה כלשהי של מסמך שמתיימר להעביר את הכותרת לבעל השלילי, אך אינו תקף משום מה. מדינות אחרות דורשות מהבעלים השלילי להיות מודע לכך שהוא מסג גבול. במדינות מסוימות, מצבו הנפשי של בעל השלילי אינו רלוונטי, וכל מה שחשוב הוא שהאדמות נכבשות ללא רשות הבעלים האמיתי.

עיין בחוקי מדינתך למידע נוסף.

מקרה אינסטרוקטיבי

בעוד שתקופת ההתיישנות נקבעת בחוק המדינה, דרישות הדוקטרינה מוגדרות על ידי החלטות בית משפט שנכתבו על ידי שופטים. כדי להמחיש כיצד עובדת החזקה שלילית, נבחן מקרה בית משפט שנתן לסטודנטים למשפטים רבים את ההיכרות הראשונה עם המושג.

בלוטי נ 'ביקרהרט

Belotti נגד Bickhardt, שהוחלט על ידי בית המשפט לערעורים בניו יורק בשנת 1920, היה מעורב בבעלים של מגרשים סמוכים בברונקס. הבעלים של מגרש J הקים במקום סלון ובית דרכים, אך בגלל מפה פגומה, הבניין נכנס בכמה מטרים לרחבה K הסמוכה, שהייתה בבעלות אמו של בלוטי. בשנת 1906 רכש ביקהרדט את לוט J מיורשי הבעלים המקורי, הרחיב את הבניין ושימש בו כמלון מאז.

בשנת 1914, בעלוטי תבע תביעה נגד ביקהרדט להסיר את הבניין הפולש מהמגרש שירש מאמו. בלוטי זכה להצלחה ברמת בית המשפט קמא, אך ביקהרדט ערער. בית המשפט לערעורים בניו יורק הפך את הפסיקה המקורית, ומצא כי ביקרהדט עומד בדרישות להחזקה שלילית.

ביקהרדט לא החזיק ברכוש השנוי במחלוקת במשך 20 השנים הנדרשות על פי תקופת ההתיישנות בניו יורק, אך בית המשפט מצא כי הכיבוש של הבעלים הקודמים של הנכס נדבק בידו כדי ליצור שרשרת בלתי נפרדת מאז 1892. ביקהרדט היה כעת הבעלים החוקיים על פי החוק.

מטרת ההחזקה השלילית

בעוד שחלקם עשויים לראות בחזקה שלילית כקניית תואר בגניבה, הדוקטרינה משרתת כמה מטרות חשובות.

ראשית, החוק מניח שמי שמחזיק בקרקע עושה זאת בכותרת. כותרת עשויה להיות קשה להוכחה מכיוון שמעשים אבדו ולא נרשמו או שרשומות כותרת על אדמות חסרות. תורת החזקה שלילית מספקת הגנה מפני מסמכים שאינם מהימנים ואמצעי לתיקון טעויות בהעברה מזמן. הדוקטרינה מחייבת גם להתדיין בסכסוכי רכוש תוך פרק זמן סביר בעוד שזיכרונות העדים עדיין רעננים והראיות מהימנות יותר.

החזקה שלילית מעודדת שימוש פרודוקטיבי בקרקעות על ידי תגמול מי שמשתמש בקרקע לחקלאות, דיור או שימושים אחרים תוך עונש על מי שנותן לה להתפנות. לבסוף, הוא מגן על ציפיותיהם של אנשים שהשתמשו ברכוש במשך שנים ללא התנגדות מצד איש. לעתים קרובות זה עולה בהקשר של סכסוך גבול שבו נבנתה גדר במקום הלא נכון ואף אחד לא הטיל ספק בפריצה במשך שנים.

מקרה ההחזקה השלילי בטקסס

קן רובינסון זכה לשמצה בקיץ 2011, כאשר עבר לגור בבית פנוי בפרבר של דאלאס, פרח תלול וטען כי הוא שלו בשל תשלום דמי הגשה בסך 16 דולר.

רקע על המקרה

רובינסון, לשעבר משקיע נדל"ן בים ותיאור עצמי, גילה את הבית תוך כדי חיפושים באזור אחר אפשרויות השקעה פוטנציאליות. החצר לא הייתה מטופחת, ונראה שהבית ננטש.

בתחילה שחשב שהבית יהיה מועמד טוב למכירה קצרה או מכירת שיעבוד מס, רובינסון לא הצליח למצוא בעלים או בעל משכנתא איתו ניתן לנהל משא ומתן, ולא היה שום תיעוד של עיקול בשום מקום. אז הוא החליט לרכוש את הבית תחת תורת החזקה שלילית. הוא הגיש "תצהיר בעלות שלילית" למחוז, הוחלף על המנעולים ועבר לגור בו.

אף על פי שרובינסון שמר כעת על הבית, שנפל למצב של ריקבון, שכניו של תל הפרחים לא היו מרוצים. הם הזעיקו את המשטרה שביקרה בבית. כשרובינסון הראה לשוטרים את תצהירו, הם החליטו שזה לא עניין פלילי ועזבו.

סיקור מדיה לאומי

הסיפור פגע בתקשורת הארצית ורובינסון הוצף בבקשות לייעוץ נדל"ן. הוא החל לקיים סמינרים כיצד לרכוש בית כמעט לכלום ופרסם ספר אלקטרוני בנושא. הוא קיבל את פניו לקוחות פוטנציאליים ואנשי תקשורת לבית ושמח להעביר סיורים ולהצביע כיצד ניקה את העניינים. ואז התהילה תפסה אותו.

כפי שהתברר, חברת המשכנתאות המקורית פשטה את הרגל בשנת 2009 והמשכנתא הוחזקה כעת על ידי בנק אוף אמריקה, שהיה מוצף מדי בעיקולים אחרים בכדי לנקוט בפעולה בבית הפרח תל. אך בפני תעשיית קוטג'ים שלילית פורחת ואחרים המבקשים לשחזר את הצלחתו הנראית של רובינסון, היא ובעלי שעבודים אחרים החלו להילחם. ב- 6 בפברואר 2012, הורה שופט בטקסס לרובינסון לפנות את הבית תוך שבוע. הוא עזב ללא מחאה.

מדוע תוכניתו של רובינסון לא עבדה

האם רובינסון באמת האמין שהוא ירכוש את הכותרת לבית, או שהוא פשוט הביא את זמנו בחפירות טובות תוך שהוא מזמן את כל הפרסום?

על פי החוק בטקסס, רובינסון נאלץ להישאר בבית במשך חמש שנים, כל זאת תוך תשלום ארנונה ודמי עמותת בעלי בתים, כדי לרכוש בעלות על ידי החזקה שלילית. בכל נקודה בחמש השנים האלה הוא יהיה כפוף לפינוי על ידי הבעלים האמיתי, וזה בסופו של דבר מה שקרה לאחר שבנק אוף אמריקה תפס את רוחו של תוכניתו. מה עם אותו תצהיר של 16 דולר על החזקה שלילית שהגיש? זה פשוט הודיע ​​על העולם על תביעתו וסיפק תאריך התחלה לחמש השנים. זה לא העניק כותרת.

השיעור בסיפור של רובינסון חוזר למטרות שלשמן פותחה תורת החזקה השלילית. זה נועד כאמצעי לפתור סכסוכים תום לב על רכוש הנובעים מבעיות היסטוריות נרחבות בתחום הנדל"ן כמו סקרים מוטעים ובלתי מספקים, תארים חסרי קרקע או מעשים חסרים או פגומים. החזקה שלילית מעולם לא נועדה לתגמל על עוברי גבול מסייעים וכושלים. כפי שנודע לקן רובינסון, זה לא מודל עסקי טוב למשקיעי נדל"ן.

החזקה שלילית לא נועדה לתגמל על עוברי גבול וסועפים.