כל מה שאי פעם רציתם לדעת על משכנתאות לבית אך חששתם לשאול

האם אתה צריך לעשות מהלך לעבודה טובה יותר או להיות קרוב יותר למשפחה? או שזה בדיוק הזמן למשהו חדש? אולי אתה מחפש לקנות בית בפעם הראשונה בחיים שלך.

אם רכישת בית חדש עומדת באופק, עומדות בפניכם אפשרויות רבות. קודם כל, מה המחיר שאתה מחפש? איך אתה יודע אם אתה מקבל עסקה טובה? אם זה הבית הראשון שלך, סביר להניח שיהיו לך שאלות רבות לגבי משכנתאות. אולי כבר רכשת בית ויש לך משכנתא, אבל אתה לא ממש מבין מה המשמעות של תנאי התשלום שלך או אילו סוגים אחרים של הלוואות עומדים לרשות רוכשי הבית.

במאמר זה, רציתי להתוות רבים מאותם פרטים ואפשרויות כדי לתת לך מושג טוב יותר על מה שאתה עושה כדי לתת לך תמונה ברורה יותר קדימה. אם אתה מסתכל על זה ככה, ככל שאתה מתחיל יותר בתהליך עם התהליך, כך הסיכוי שתוכל לנצל אותו או להסתבך במועד מאוחר יותר בגלל משהו שלא ידעת. בוא נקפוץ ישר פנימה!

צילום על ידי rawpixel ב- Unsplash

מהי משכנתא?

נתחיל בהגדרה מהי משכנתא. משכנתא היא מערכת של הלוואת כסף המאפשרת לרוכש להניח סכום כסף קטן יותר ממה שעולה בית מראש. תגיד שאני רוצה לרכוש בית בסך 130,000 $, אבל יש לי רק 10,000 $ להניח, או לפעמים שום דבר בכלל.

בנק או מלווה פרטי מאפשרים לכם לשאול את יתרת עלות הבית ולשלם להם תשלומים עם ריבית לאורך זמן קבוע מראש. פרק הזמן הזה שאתה לווה את הכסף נקרא "מונח" ההלוואה ויכול לארוך 30 שנה. כדי לוודא שאתה שומר על סוף העסקה ותשלם את הכסף בחזרה, הבית שלך מוגדר כבטוחה. במילים אחרות, אם אתה מפסיק לבצע תשלומים על ההלוואה, הבנק או המלווה יכולים לקחת את הבית חזרה ממך בתהליך עיקול.

החלקים של ההלוואה הספציפית שלך כוללים את המנהל, הריבית, המסים והביטוח. סך כל ארבעת החלקים הללו מכונה בדרך כלל "PITI", שהוא פשוט האות הראשונה של כל חלק מהמשכנתא שלך (ראשי, ריבית, מיסים, ביטוחים). אך מה פירושן של כל אחת מאותן מילים וממה הן מורכבות? שאלות נהדרות!

חידון מהיר

עבור כל שאלה בחר בתשובה הטובה ביותר. מפתח התשובה נמצא למטה.

1. איזה אחוז מהאוכלוסייה הם רוכשי בתים?
   • 90%
   • 82%
   • 67%
   • 48%
   • 32%
   • 17%

מקש מענה

1. 67%

צילום פרננדו לאבין ב- Unsplash

חלקי המשכנתא

אז ארבעת החלקים של המשכנתא שלך היו המנהל, הריבית, המסים והביטוח. בואו נעבור בכל חלק כדי לעזור לכם להבין אותם טוב יותר.

המנהל

המנהל הוא הסכום ששאלת בפועל כדי לשלם עבור הבית החדש שלך. זה מחיר הבית, פחות הסכום ששילמת מכיסך. אם לא הנחתם כסף, הקרן היא כל מחיר הבית. לדוגמא, אם רכשתם את הבית תמורת 300,000 דולר והנחתם 60,000 דולר (הקסם 20% שהוא בדרך כלל מה שהמלווה אוהב לראות והופך אתכם לקונים פחות מסוכנים עבורם), אזי המשכנתא (הקרן שלכם) היא 240,000 דולר.

אם כבר מדברים על קונים פחות מסוכנים, אם יש לך לפחות 20% ממחיר הרכישה להניח על הבית שלך, אתה בדרך כלל מקבל ריבית טובה יותר, ואז יהיו לך פחות חישוקים לקפוץ כדי לזכות בהלוואה שאתה רוצה. הבנק / המלווה מחשיב אותך כשיר יותר בשלב זה מכיוון שיש לך קצת עור במשחק.

אם תבחר להניח פחות מ -20%, סביר להניח שהבנק / המלווה לא יזכה אותך בריבית הנמוכה ביותר האפשרית, וככל הנראה ידרוש ממך לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (PMI). PMI מגן על הבנק / המלווה במקרה שלא תשלם את תשלומי המשכנתא שלך. זה לא זהה לביטוח של בעלי בתים המגן עליך במקרה של שריפה, שיטפון, פריצה וכו '.

Sidenote: אם אין לך או לא רוצה להנחית מראש 20% ונדרש לרכוש PMI, בשלב מסוים כאשר שילמת סכום מספיק לבנק / המלווה (בדרך כלל 20% קסומים) יכול לבטל את ה- PMI והתשלום החודשי שלך יירד מעט.

צילום: לאה בוהם ב- Unsplash

האינטרס

ריבית היא מה שהבנק גובה ממך כדי לשאול את המנהל, בדיוק כמו בכרטיס האשראי שלך. לדוגמה, אם יתרת המשכנתא שלך מתחילה ב 100,000 $ וההלוואה שלך נכתבת בריבית של 5%, לטווח של 30 שנה נדרש תשלום חודשי של 536.83 $. במהלך ההלוואה למשך 30 שנה, סך כל התשלומים שלך מסתכם בקצת יותר מ -193,259 דולר. זו פרמיה של 93% בתשלומי ריבית על יתרת המשכנתא!

בעלי בתים רבים עם משכנתא ל -30 שנה לא מבינים כמה הם משלמים בריבית. זאת הבעיה. הפיתרון עבור רבים הוא האצת התשלום, בין אם באמצעות תשלום נוסף של קרן בכל חודש או על ידי התקשרות בחוזה פירעון קצר יותר. הידוע ביותר מבין אלה הוא הקדנציה ל -15 שנה. אני ממליץ בחום לבדוק את זה עוד יותר ולהשוות את התשלום החודשי לעומת התשלום לאורך כל תקופת ההלוואה כדי לוודא שאתה מקבל את העסקה הטובה ביותר.

המיסים

מיסים הם סכום הארנונה שנבדק עבור הבית אותו אתה רוכש. סכום זה הוא אחוז מערך הבית שלך, והוא מבוסס על האזור בו בנוי הבית כדי לתמוך בעיר, בבתי הספר ובמחוז ו / או בתשתית הממלכתית של אותו אזור. ערך זה יכול לעלות ולרדת בהתאם לערכי הבית באזור לאורך חיי ההלוואה שלך.

בדרך כלל זה כבר חלק מהתשלום שלך ויישלף וייכנס לחשבון נאמנות בכדי לחסוך את התשלום בסוף השנה, אבל זה משהו שאתה יכול לבחור במהלך תהליך הקנייה. אתה יכול אפילו לקבל את האפשרות להוריד את התשלום החודשי שלך ולחסוך מיסים בעצמך. עוד נושא נהדר לבחון.

צילום: מייקל בראונינג ב- Unsplash

הביטוח

ביטוח משולם לחברה שבחרת לבטח את ביתך מפני גניבה, שריפה או כל אסון אחר בדמות ביטוח דירה. אתה יכול לבטל את הסכמתך לשלם זאת במסגרת המשכנתא ולשלם בעצמך לחברת הביטוח אם תבחר בכך. עם זאת, אם הבנק / המלווה רואה אותך לווה בסיכון גבוה, הם עשויים לדרוש ממך לכלול אותו בתשלום המשכנתא שלך. רוב האנשים בוחרים לשלם את זה עם שטר המשכנתא החודשי בכל מקרה רק בגלל שזה קל יותר.

למרות שהתשלומים שלך בשיעור קבוע של 30 שנה (בשיעור קבוע כלומר הם לא יכולים לשנות את סכום התשלום שלך בכל חודש) המשכנתא תישאר זהה לאורך חיי ההלוואה, בהתחלה היא בנויה כך שרוב הסכום מופץ. לקראת הריבית שאתה משלם על ההלוואה. כלומר, בהלוואה מסורתית ל -30 שנה, לוקח יותר מ -20 שנה לשלם מחצית מסכום הקרן, מכיוון שאתה משלם בעיקר ריבית מקדימה. המחצית השנייה משולמת בעשר השנים האחרונות. למעשה, תקופה של 30 שנה מופחתת כל כך לאט שלאחר חמש שנים (60 תשלומים), אתה עדיין חייב כ 92% מהיתרה המקורית.

למרבה המזל, עם הזמן, כי תזוזות ועוד מהתשלום שאתה משלם יתחילו לעבור אל המנהל. בשלב זה, אתה בונה "הון עצמי" או בעלות על הבית שלך, וזו המטרה! אך קח בחשבון שהקונה הממוצע בפעם הראשונה מחזיק את ביתו פחות מחמש שנים כאשר אתה חותם על הניירת הזו. תעשה את המחקר שלך!

אז בואו נדבר על סוגי משכנתאות או על דרכים בהן תוכלו לשלם עבור הבית החדש שלכם.

צילום: ג'ארד רייס ב- Unsplash

סוגי משכנתאות מסורתיים

האפשרות הראשונה שאתה יכול לשקול היא מזומנים, שכן זה בטוח יחסוך לך עומס סירה לאורך זמן! אם חסכתם ערמת בצק, קרוב משפחה עשיר שרוצה לתת לכם ערימת כסף, או שזכיתם בפאוארבול, אינכם צריכים לקחת משכנתא בכלל. אתה יכול להעביר קדימה במהירות, להירגע ולהתחיל לארוז. אתה אפילו לא צריך להיות זכאי להלוואה. מזל טוב!

עם זאת, אם כמו כולנו, עליכם לקחת משכנתא בגין כל הרכישה או בחלקה, הנה סוגי ההלוואות הנפוצים ביותר כיום:

משכנתא קבועה למשך 30 שנה היא ללא ספק הסוג הנפוץ ביותר של הלוואת דירה. מעל 75% מכלל הרכישות ממומנות באמצעות הלוואה מסוג זה. משמעות הדבר היא כי הריבית שתקבל בעת נטילת ההלוואה תישאר זהה במשך 30 השנים הבאות. הלוואות אלו הן הטובות ביותר כאשר שיעורי הריבית נמוכים, או אם שיעורי העלייה מכיוון שאין לך דרך לחזות כמה גבוה הם עשויים להגיע. הם גם הבחירה הראשונה עבור אנשים שרוצים תשלום צפוי ומתכננים לגור בבית למשך זמן ממושך, כמו 5 עד 7 שנים. התשלום החודשי שלך עשוי להיות נמוך יותר בתכנית זו, אך תשלם יותר ריבית לאורך זמן.

משכנתא קבועה למשך 15 שנה זהה למשכנתא קבועה למשך 30 שנה, אך תשלם את ההלוואה במחצית הזמן ותשלם 1/3 מהריבית. הלוואות אלו בדרך כלל בעלות שיעורי ריבית נמוכים יותר, אך התשלום החודשי גבוה יותר (כמובן) מאשר הלוואה ל -30 שנה. היתרון הברור של הלוואות אלה הוא שאתה משלם את ההלוואה מוקדם יותר ובונה מהיר יותר בבית. החיסרון יכול להיות התשלום החודשי הגבוה יותר אם התקציב שלך די צפוף.

משכנתאות בריבית מתכווננת (ARM) הינן הלוואות המותאמות במרווחים קבועים מראש כדי לשקף את שיעורי המשכנתא הנוכחיים באותה תקופה. אתה יכול לבחור באחד הפופולריים ביותר: זרוע של 3 שנים, זרוע של 5 שנים או 7 שנים של זרוע. היתרונות של ARM הם שהריביות הראשוניות בדרך כלל נמוכות יותר מאשר בשיעור קבוע של 30 שנה, ואם אינך מתכנן לגור בבית יותר מפרק הזמן המתכוונן שיכול להיות תשלום חודשי נמוך בהרבה בזמן שאתה חי שם.

הסיכון / החיסרון הברור יכול להיות אם אתה מוצא את עצמך לא יכול לנוע בסוף תקופת ה- ARM והריבית גבוהה משמעותית מזו שרכשת. התשלום שלך עשוי גם לגדול באופן משמעותי ללא התראה של חודש, או לזמן מה, מה שלא יאפשר לבצע את התשלומים שלך. זו לא הבחירה הבטוחה ביותר עבור קונה בית חדש.

זכור כי אלה רק סוגי המשכנתאות המסורתיים ביותר, אך יש לקחת כמה אפשרויות נוספות. תמיד יש לך אפשרויות!

צילום: כריסטיאן קוך ב- Unsplash

אפשרויות משכנתא לא מסורתיות

אם כל שיחת המשכנתא הזו היא יותר מדי ואתה זקוק לכמה אפשרויות אחרות, למרבה המזל יש יותר זמינים עבורך.

בעלים נושא

האם שמעתם פעם על " Carryback בעלים " או " Carryback של מוכר "? הסדר מסוג זה אומר כי מוכר הבית יממן את רכישת הנכס כולה או חלקה בעצמה. ישנם יתרונות לשני הצדדים במימון מסוג זה. הקונה משלם פחות עלויות סגירה, מוסמך קל יותר, ויש לו פוטנציאל לתנאים טובים יותר ולמקדמה נמוכה יותר על הבית. זה גם פותח אפשרויות נוספות לגמישות בתשלום.

יתרונות המוכר / בעלים הם שקל יותר למכור נכס קל יותר למכור עם מימון מסוג זה, במיוחד בשוק חלש, במיוחד אם הבית אינו מסורתי. אבל זה גם מגדיר את המוכר לקבל תשלומים לאורך זמן במקום סכום חד פעמי גדול ובו בזמן להכניס כסף לכיסם מבחינה ריבית.

בתמורה, המוכר לוקח סיכון גדול שתשלם לו כמו שאתה מבטיח. עם זאת, אם לא תצליחו לעמוד במילים שלכם ולשלם תשלומים שוטפים, יש בחוזה סעיפים שהוא יכול להחזיר את הנכס, ממש כמו שבנק יעשה בתהליך עיקול.

נקודה אחת שיש לציין : על המוכר להחזיק את הבית בחינם וברור מהבנק בעצמו על מנת לבצע Carryback.

תמונה של סופיה באבולול ב- Unsplash

השכרה לבעלות

אפשרות אחרת לא מסורתית לרכישת בית תהיה השכרה לבעלות. בהסדר זה, אתה מחליט על חלק משכר הדירה שאתה משלם לבעל הבית שלך, שייועד למקדמה בגין רכישת הבית בסוף התקופה שצוינה. אם בכל זאת תחליט לא לרכוש את הבית, למעשה אתה מפקיע חסכון בכסף בסוף חוזה השכירות שלך. שכר הדירה עבור נכסים בהסדר זה יהיה בדרך כלל גבוה יותר כדי לפצות על הכסף המקדמה הנוסף.

ריבית בלבד ומשכנתאות בבלונים

יש גם משכנתאות בריבית בלבד, בה אתה משלם את הריבית על ההלוואה במשך 10 השנים הראשונות להלוואה ואף אחד מהמנהל, וגם משכנתאות בלון, בה אתה משלם תשלומים חודשיים נמוכים למשך זמן מוגדר (בדרך כלל 5 עד 7 שנים) ואז יתרת ההלוואה חייבת בסכום חד פעמי גדול. הלוואות מסוג זה קשות יותר להשגה, מסוכנות יותר עבורך, ועליך להתייעץ עם יועץ פיננסי מוסמך לפני שתשקול את אחת מהן.

צילום: בריאן באב ב- Unsplash

כשבוחנים לראשונה משכנתא לבית, זה יכול להיראות מעט מסובך, וכמעט בוודאי מכריע. זה מיועד לכולם, אז אתה בהחלט לא לבד. אבל זה לא צריך להיות מסובך. עם קצת מחקר, אולי קצת עיון מקוון ושואלים הרבה שאלות, בקרוב תרגיש בעצמך מומחה לנושא.

אני מקווה שמידע זה פינה את התהליך עבורך מעט וענה על כמה משאלותיך לגבי משכנתאות. זה יכול להיות תהליך קל יחסית אם אתה יודע מה אתה עושה, אך לעתים קרובות זה גורם לאנשים לחרדה רבה. עם עובדות אלה, אני מקווה שתוכלו להקל על הפחדים ולעבור לחלק המהנה, לבחור ולעבור לביתכם החדש!

© 2013 ויקטוריה ואן נס