סקירה של שוק הנדל"ן המסחרי והתעשייתי בצפון יורק

מבוא לצפון יורק

טורונטו היא אחד ממרכזי העסקים הפיננסיים היציבים ביותר בעולם. זה תורם למגזר השירותים הפיננסיים המתרחב שלה. כך גם העובדה שקנדה יצאה מהמשבר הפיננסי העולמי של 2007-2010 יחסית ללא פגע. הבולטות הבינלאומית ההולכת וגוברת של העיר רק תתרום לביקוש לשטחי משרדים ותעשייה בטורונטו.

צפון יורק ממוקם ברובע המרכזי של טורונטו. זה מצפון לטורונטו העתיקה, ממזרח לאטוביקוק וממערב לסקרבורו. זה התפתח במהירות מאז שנות השבעים בגלל צמיחת מרכז העיר צפון יורק. זה הפך למרכז הכלכלי השני של העיר, ומתחרה רק במרכז העיר טורונטו. גם אנשים ועסקים שלא יכולים למצוא מקום במרכז העיר אינם יכולים למצוא בתים או משרדים במחירים סבירים בצפון יורק.

ענף הבנייה המקומי צפוי להגיע לשנת הצמיחה העשירית ברציפות בשנת 2019, כאשר האזור נאבק לענות על הביקוש לנדל"ן. לדוגמא, שיעור האבטלה צנח ל -6%, השיעור הנמוך ביותר מאז שנות התשעים. האוכלוסייה הגדלה מצידה מניע את הביקוש לשירותים ולנדל"ן מסחרי. טורונטו רואה את הגל הגדול ביותר של בניית משרדים ופיתוח מחדש מזה עשור וחצי. עם זאת, ההיצע והביקוש מופצים בצורה לא אחידה. זה יוצר תנאי שוק נדל"ן שונים בתכלית ברחבי אזור טורונטו רבתי.

בעוד שנדל"ן למגורים מקבל תשומת לב של משקיעים עתידיים כדרך להתעשר, נדל"ן מסחרי פורח בצפון יורק, טורונטו.

תמרה וילהייט

מדינת טורונטו נדל"ן

על פי הדיווח של The Financial Post , זמינות הרכוש התעשייתי ברחבי קנדה צנחה לשפל היסטורי של 3.9% בשנת 2018. חשוב מכך, המחסור בנדל"ן תעשייתי זמין לא יתפוגג בקרוב. זו הסיבה ששכר הדירה התעשייתי בעיר זינק ב -15% בשנת 2018. דמי השכירות עשויים לעלות כל כך הרבה גם בשנת 2019, מכיוון שלא ניתן להביא את ההיצע מהר ככל שעסקים רוצים למלא אותו.

אחד המניעים העיקריים להגדלת דמי השכירות עבור נכסים תעשייתיים ב- GTA הוא היעדר אדמות לבנות עליהן. אין מספיק אדמות לבנות עליה מתקני תעשייה גדולים חדשים. גידול האוכלוסייה בטורונטו נותר חזק. זה משאיר יזמים תעשייתיים מתחרים ומפסידים כשמישהו אחר קונה קרקעות לבנות עליהם בנייני דירה רבי קומות. שיפוץ בבניינים קיימים או השקעה באוטומציה כדי לנצל טוב יותר את השטח שיש להם אינו תמיד אפשרות לחברות תעשייתיות ומסחריות, מה שמוביל רבים לשלם עבור מתקנים חדשים שלא יהיו מקוונים במשך שנתיים ויותר. עם זאת, עסקים רבים בוחרים לבנות מתקנים משלהם עבור האבטחה שהיא מספקת.

דיירים תעשייתיים מוצאים את עצמם מודחקים כאשר הבניינים הגדולים שבהם הם משופצים לשימוש מגורים. אחרי הכל, קל יותר לקרוע מחסן ישן שיש בו אדמות לבנייה של עירונים מאשר לקרוע שורה של בתים משפחתיים ישנים. יתר על כן, הסבת מחסנים ישנים ושטחי מסחר לופטים רחבי ידיים היא דרך עתיקה להביא את יחידות המגורים לשוק. להפיל את אותם בניינים מסחריים כדי להביא קרקעות לבניית יחידות דירות בינוניות זה גם כן פשוט, מכיוון שאתה לא מפנה את התושבים הקיימים כדי לבנות מלאי דיור טוב וצפוף יותר.

מכיוון שכסף הוא זול בגלל שיעורי ריבית נמוכים והערכת שווי הקרקע והמבנים התעשייתיים עולה, חלה עלייה בבנייה התעשייתית החדשה. זה נתפס כהשקעה נבונה, מכיוון שהבניין יעריך כ -10% בשנה והוא מגן על החברה מפני עליות דו ספרתיות בשיעורי השכירות שלהם.

כל זה מסביר מדוע פעילות הבנייה בטורונטו עלתה ב 47% בשנת 2018. הבעיה הגדולה ביותר עבור עסקים בטורונטו היא היעדר אתרים מתאימים במקום בו הם רוצים או צריכים להיות. המקומות האידיאליים קרובים לכבישים מהירים בעיר וליד מרכזי אוכלוסייה. סביב שמונה מיליון מטרים רבועים של שטח תעשייתי נמצא בבנייה ברחבי אזור טורונטו רבתי. מומחים בענף אומרים שכל זה יכול להיקלט בשוק בגלל הביקוש. למעשה, מתוך כ- 7.3 מיליון מטרים רבועים של שטח חדש המפותח במרכז העיר כבר הושכר מראש בסוף 2018.

נדל"ן מסחרי של מדינת צפון יורק

יותר משלושה מיליון מטרים רבועים של שטח תעשייתי באזור טורונטו רבתי נקלטו ברבעון האחרון של 2018. שלושה רבעים מזה מתרחשים בשווקי GTA West כמו מילטון, מיסיסוגה וברמפטון. עם זאת הביקוש גבוה בכל מטרופולין טורונטו.

השוק המרכזי של אזור טורונטו רבתי - כולל צפון יורק - הוא בעל הזמינות התעשייתית הנמוכה ביותר של ה- GTA, רק 0.8%. זה מסביר מדוע דמי השכירות נטו בצפון יורק עברו שבעה דולר למטר מרובע. שיעורי השכירות התעשייתית עלו ב 23% על בסיס מתחם שנתי בין 2016 ל 2018. לשם השוואה, גידול השכירות בין 2014 ל 2016 היה 0.8% בלבד.

מלאי התעשייה של צפון יורק היה כמעט 73 מיליון מטרים רבועים של שטח בסוף 2018. בסביבות 900,000 מטרים רבועים של שטח תעשיה חדש היה באותה עת בבנייה, אם כי שום דבר לא הושלם ברבעון הרביעי של 2018. פעילות הליסינג הייתה יותר משניים מיליון מטרים רבועים של שטח תעשייתי. שיעור הזמינות הכולל של שטחי תעשייה בצפון יורק היה 1.2% בסוף 2018.

העתיד של שוק הנדל"ן בצפון יורק

טורונטו היא השוק התעשייתי המצומצם ביותר בצפון אמריקה. לשוק הכולל רק 2.2% זמינות. וונקובר הגיעה למקום השני ב -2.4%. מדוע הביקוש לנדל"ן תעשייתי גואה? זה נובע בעיקר מצורך גדול יותר באחסנה, הפצת מזון ושטחי מסחר אלקטרוני. והמיקום האידיאלי עבור מתקנים אלה הוא בצפון יורק עקב נתיבי תחבורה כמו כביש 400, כביש 401, כביש 404 ופארקway Valley Valley. למעשה, הקטע של כביש 401 שעובר בצפון יורק הוא הקטע העמוס ביותר בכביש המהיר בצפון אמריקה.

שיעור המשרות הריקות עבור שטחי משרדים בטורונטו ירד ל -3% בשנת 2018. הביקוש למשרדים במרכז העיר הולך ומתחזק מכיוון שהביקוש נותר גבוה בגלל ליסינג חזק יותר מתעשיית הטכנולוגיה ושוק העבודה החזק בכלל. חברות טכנולוגיה היוו 30% ממשתמשי השטחים התעשייתיים והמסחריים בשנת 2018. חברות שיתוף פעולה הן מתחרה חדש בשוק זה, והן בולטות בהשכרת שטח גדול שיוצא לשוק. זה מגדיל את הביקוש לחללי תעשייה בכל הגדלים. יש שטחי נדל"ן חדשים שנמצאים בבנייה, אך הם לא יושלמו עד 2021.

כל זה מעיד על כך שהערכות השווי ושיעורי השכירות של נדל"ן מסחרי ותעשייתי בצפון יורק ימשיכו לצמוח בשיעורים דו ספרתיים נמוכים עד 2021 וכנראה לשנים הבאות.

הפניות

"דמי השכירות התעשייתיים של GTA עלו ב -15 אחוזים בשנת 2018, הולכים גבוהים יותר", חילופי חדשות הנדל"ן, 21 בינואר, 2019

"זה לא רק דירות - גם בטורונטו נגמר הנדל"ן המסחרי"; הדואר הפיננסי, 17 ביולי 2018

"שווקים לצפייה בשנת 2019"; PriceWaterhouseCoopers, 12 באפריל, 2019

"תמונת מצב תעשייתית בטורונטו"; קושמן וויקפילד; 11 באפריל 2019

"תחזית שוק הנדל"ן הקנדי 2019"; CBRE, 26 בפברואר, 2019