קביעת שווי נכס מקרקעין מניב

המשך לקרוא כדי ללמוד כיצד לקבוע את שוויו של נכס מקרקעין מניב.

טיירה מיורקה

האם אתה הבעלים של נדל"ן שמייצר הכנסה או שיכול לייצר הכנסה? האם ברצונך לקבוע ערך משוער לנכס הנדל"ן?

אם כן, המידע הבא יעזור לך להגיע לערך המבוסס על מידע ספציפי סטנדרטי. ניתן ליישם את המידע על בית משפחתי יחיד, דופלקס, רב יחידות, נכסים מסחריים, קרקעות, חנויות קמעונאיות ונדל"ן מניב אחר.

שיעור היוון (שיעור מכסה)

שיעור ההיוון או שיעור ההיוון הוא יחס המשמש לאמידת ערך הנכסים המניבים הכנסה. שיעור המכסה הוא הרווח התפעולי הנקי חלקי מחיר המכירה או שווי הנכס מבוטא באחוזים. רוב המשקיעים, המלווים והשמאים משתמשים בשיעור המכסה כדי לאמוד את מחיר הרכישה עבור נכסים מניבים מסוגים שונים. שיעור שווי שוק נקבע על ידי הערכת הנתונים הכספיים של נכסים דומים שנמכרו לאחרונה בשוק ספציפי. כל שוק שונה.

שיעור המכסה מספק אומדן ערך אמין יותר מאשר מכפיל שכירות ברוטו בשוק (GRM) מכיוון שחישוב שיעור המכסה מנצל יותר מהפרטים הכספיים של הנכס. חישוב ה- GRM מתחשב רק במחיר המכירה של הנכס ובשכר הדירה ברוטו. חישוב שיעור המכסה משלב את מחיר המכירה של הנכס, דמי השכירות ברוטו, הכנסות שאינן משכירות, סכום מקום פנוי והוצאות תפעול ובכך מספק הערכת ערך מהימנה יותר.

בסופו של דבר המוכר מנסה למכור בשיעור המכסה הנמוך ביותר האפשרי ואילו הקונה מנסה לקנות בשיעור המכסה הגבוה ביותר האפשרי. מנקודת מבטו של כל משקיע, ככל ששיעור המכסה גבוה יותר, כך ההשקעה תהיה טובה יותר. משתנים אחרים יכולים להיכנס למשחק כמו מיקום, מצב וכו 'שלא תמיד מופיעים בשיעור הכובע.

שיעור המכסה מוגדר כ"רווח תפעולי נקי "(NOI) חלקי שווי שוק. אתה יכול גם לקבל את שווי השוק על ידי חלוקת שיעור NOI / Cap.

דוגמה אופיינית:

• לנכס יש NOI (הכנסה תפעולית נטו) של 80,000 $ ומחיר מבוקש של 1,000,000 $.
• ($ 80,000 / $ 1,000,000) x 100 = 8% שיעור CAP
• לנכס יש NOI (הכנסה תפעולית נטו) של 80,000 $ ושיעור מכסה של 8%. (80,000 $ /.08) = 1,000,000 $

מכפיל שכירות ברוטו (GRM)

מכפיל שכירות ברוטו או GRM הוא יחס המשמש לאמידת שווי הנכס מניב. ה- GRM מספק הערכה גסה של הערך והוא הרבה פחות מפורט מאשר שימוש בטייטים של VAP, אך הוא מועיל מאוד בניתוח מהיר של מאפיינים עם מעט מידע בהישג יד. רק שני מידע פיננסי נדרש לחישוב מכפיל השכירות ברוטו עבור נכס, מחיר המכירה וסך שכר הדירה ברוטו. אם מידע זה זמין למכירות רבות אחרונות של סוגים דומים של נכסי הכנסה באזור מסוים, ניתן להשתמש בו להערכת שווי השוק של נכסים דומים אחרים באזור זה. חלק מהמשקיעים משתמשים ב- GRM חודשי ויש שמשתמשים ב- GRM שנתי.ה- GRM החודשי שווה למחיר המכירה של נכס חלקי ההכנסה החודשית הפוטנציאלית מדמי שכירות ו- GRM השנתי הוא אוריס המכירה חלקי ההכנסה הפוטנציאלית השכרתית בשנה.

ה- GRM בשוק הוא אומדן גס של ערך בלבד ויש לו מגבלות מסוימות כמו אי התחשבות בשיעורי הריק והוצאות התפעול. זכור שכשיש לך מספיק מידע לחישוב שיעורי המכסה לעומת GRM, השתמש בשיעורי המכסה.

דוגמה אופיינית:

• מחיר מכירה של נכס הוא 300,000 $ ושכר דירה חודשי פוטנציאלי של 3,500 $.
• 300,000 $ / 3,500 $ = 85.71 גרם
• באותו תרחיש, כדי לחשב את "שווי השוק המשוער" על דמי שכירות בסך 80 גר"ש ו -3,500 דולר:
• 80 x 3,500 $ = 280,000 $ (הערכת שוק משוערת)

הכנסה תפעולית נטו (NOI)

הרווח התפעולי נטו הוא בדיוק זה, הרווח התפעולי הנקי של נכס מסוים. זה מחושב על ידי לקיחת ההכנסה השנתית ברוטו בניכוי הוצאות התפעול של הנכס המסוים. זה כולל את כל ההכנסות מהנכס, כמו גם את כל הוצאות התפעול.

דוגמה אופיינית:

• הכנסה (דמי שכירות ואחרים) 250,000 $
• סכום מקום פנוי: - 5,000 דולר
• הוצאות תפעול: - 175,000 $
• הכנסה תפעולית נטו 70,000 דולר

במילים פשוטות, NOI יראה לכם כמה כסף תרוויחו לאחר ששולמו כל הוצאותיכם וכל שכר הדירה שלכם נגבה. זהו כלי נהדר לחישוב תזרים המזומנים גם כן. ה- NOI חשוב מאוד בחישוב שיעורי המכסה וכיסוי החוב.

החזר מזומן במזומן

מזומן על תשואה במזומן הוא אחוז המודד את התשואה על המזומנים שהושקעו בנכס הכנסה. זה מתואר על ידי חלוקת תזרים המזומנים לפני מס בסכום המזומנים שהושקע (מקדמה) ומוצג כאחוז (%). אם תזרים מזומנים לפני מס עבור נכס להשקעה שווה 25,000 $, והמזומנים שלנו שהושקעו בנכס הם 100,000 $, התשואה במזומן במזומן שווה 25%. תשואות מזומנים מזומנים מתוארות על ידי לקיחת הכנסה ברוטו בניכוי הוצאות ריקות ותפעול ואז הפחתת שירות החוב השנתי אשר ייתן לך תזרים מזומנים לפני מס. מזומנים על החזר מזומנים משמשים בדרך כלל להערכת הרווחיות של נכסי הכנסה ובמיוחד כאשר משווים נכסים מרובי הכנסה.

דוגמה אופיינית:

• אדם משקיע 25,000 $ בנכס עם תזרים מזומנים לפני מס של 9,000 $.
• ($ 9,000 / $ 25,000) X 100 = 36% (החזר מזומן במזומן).

יחס כיסוי שירות חוב (DSCR)

יחס כיסוי החוב (DSCR) הוא סימן נפוץ המודד את יכולתו של נכס מניב לכסות את תשלומי המשכנתא החודשיים. ה- DSCR מחושב על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי (NOI) בשירות החוב השנתי של הנכס. שירות חוב שנתי שווה לסך השנתי של כל הריבית והקרן ששולמו עבור כל ההלוואות על נכס. יחס כיסוי חוב נמוך מ -1 מצביע על כך שההכנסה שמפיק נכס אינה מספקת לכיסוי תשלומי המשכנתא והוצאות התפעול. רוב המלווים משתמשים ב- DSCR כדי להחליט אם לנכס יש הכנסה מספקת לכיסוי שירות החוב. רוב המלווים מעדיפים 1.1 עד 1.2 ומעלה (שוחח עם המלווה המקומי שלך כדי לברר). ככל שה- DSCR גבוה יותר, כך יש יותר הכנסות לכיסוי שירות החוב. זה אומר בסופו של דבר פחות סיכון לבנקים (נקודת מבטם).

דוגמה אופיינית:

• לנכס יש NOI של 50,000 $ ושירות חוב שנתי של 36,000 $
• ($ 50,000 / $ 36,000) = 1.38
• ה- DSCR (DCR) יהיה גבוה מ -1.3. המשמעות היא שהנכס מייצר כ -38% יותר הכנסה נטו שנתית שתידרש לשרת את סכום תשלום השעבוד השנתי. (ראה NOI כדי לראות כיצד לחשב את ה- NOI).

אני מקווה שהאמור לעיל סייע לך. השווי האמיתי של נדל"ן כלשהו, ​​בין אם מניב הכנסה ובין אם לאו, הוא הערך שמוכר מוכן ימכור עבורו ומה שישלם קונה מוכן. ישנם גורמים רבים שיכולים להשפיע על מחיר הרכישה הסופי. גורמים אלה כוללים את נושא הנכס, מיקום, מצב גופני, גיל הבניין, גורמים אישיים של הקונה או המוכר, רצוי, זמן השנה, גורמי ביקוש, כישורי משא ומתן, ידיעת הקונים והמוכרים, שיעור המשקיע הרצוי, סיכונים נתפסים, תיקונים נדרשים, תחזוקה נדחית, תאימות לקודי הבניין הנדרשים, אפשרויות מכירת מוכר, צפויות לעומת הכנסות והוצאות שצוינו, עלויות מימון וגורמים אחרים עשויים להיכנס למשחק בקביעת שווי או מחיר מכירה מוסכם.