מבצע בדיקת נאותות שלך ברכישת נכס כפרי

נוף של פסגות סן פרנסיסקו מהנכס שלנו ליד וויליאמס, אריזונה

דב קינגסברי

קניית פיסת אדמה כפרית

בספטמבר 2018 בעלי ואני חתמנו ​​על מסמכי הסגירה של 36 דונם של קרקע לא מפותחת מחוץ לרשת בין אורן פינון, ערערים וכרי דשא מצפון לוויליאמס, אריזונה ודרומית לגרנד קניון. היינו (ועודנו) נרגשים מהנכס החדש שלנו, לאחר מספר חודשים של חיפוש, הסתכלנו על עשרות נכסים ואפילו פעם אחת נסוגים מחוזה לרכישת נכס אחר.

בדרך למדנו הרבה על מה לשאול ולבחון כשחושבים על חבילה כפרית. נודע לנו כי בעוד שסוכני נדל"ן רבים יודעים את הדברים שלהם בכל הנוגע לנכסים למגורים ועירוניים, הם לא בהכרח מכירים את העניינים של נדל"ן כפרי, לכן חשוב לבצע בדיקת נאותות יסודית משלך לפני שחתמת על כך. חוזה לרכישה ובסופו של דבר רכישת קרקעות.

למרות שהניסיון שלנו ספציפי לצפון אריזונה - מחוז קוקונינו בפרט - אני מקווה שהידע שצברנו יועיל לא משנה היכן יהיה חיפוש הנכס שלך.

קשת נוצרת לאחר גשם בעונת המונסון אחר הצהריים

תמונה מהנכס שלנו, שאנו מכנים "עץ 36 דונם"

שאלות שיש לשאול ודברים שכדאי לדעת לפני סגירת נכסים כפריים

לא ממש ידענו באילו שאלות לשאול לגבי נכסים כפריים שאנחנו מעוניינים בהתחלנו בחיפושים, ולמדנו (כמעט בדרך הקשה) שרק בגלל שנכס עשוי להיראות ולהרגיש כמו המקום לקנות, מציאות לא תמיד כל כך ברור או מקובל.

אלה כמה דברים שצריך לחשוב ולשאול עליהם:

האם יש גישה חוקית?

הגישה החוקית הפשוטה ביותר לנכס קיימת כאשר לחבילה יש חזית בכביש נגיש לציבור. אך לעיתים מאפייני טופוגרפיה או מים יגבילו את הגישה לנכס מהכביש, או שיהיו חבילות אחרות או יותר בבעלות פרטית בין הכביש הציבורי לנכס. כאשר לא ניתן או לגשת לנכס ישירות מהדרך הציבורית, נדרש הקלה באמצעות הנכסים האחרים בזכות קדימה. הקלה מתוארת בדרך כלל במעשים כמספקת כניסה, יציאה ונסיגה מנכס, על פני שטח של נכס אחד או יותר, לכביש נגיש לציבור.

הגישה המשפטית חשובה. דבר אחד שגילינו לגבי נכס שכמעט רכשנו היה שאין לו גישה חוקית, למרות שנוכל לנסוע ישר אליו. אין גישה חוקית פירושה שהמחוז לא היה נותן היתרים - לבנייה, סולארית, ספיגה וכו '. ואם אתה בונה ללא היתר, זה יכול להוביל לבעיות בהמשך הדרך, כשמדובר בניסיון לממן פרויקט בנייה או מכירה חוזרת. הרכוש. זה יכול אפילו להוביל לקנסות או, גרוע מכך, צו לפרק בניין כולו או חלקו. דע את הסיכונים ברכישת נכס שאין לו גישה חוקית.

האם יש גישה פיזית והאם זהה לגישה החוקית?

רק בגלל שחבילה בוצעה, גישה חוקית לא אומרת שאתה יכול לנהוג ממש אליה. אולי עדיין לא נוצרה דרך. או אולי המסלול שם אך קשה או אפילו בלתי אפשרי לגישה באמצעות רכב. אולי הגישה מוגבלת או לא אפשרית בתקופות מסוימות בשנה.

הסתכלנו על נכס עם נוף יפהפה ותכונות מושכות אחרות, אך הגישה החוקית על המפה לא הייתה קיימת "בשטח". עם זאת, הייתה דרך טובה ולא סלולה ממש אליו… אבל הדרך הזו לא הייתה הגישה החוקית בפועל. הוא חתך דרך נכס פרטי אחר אך לא מפותח אך לא היה הקלה מוקלטת.

באותה מידה, לנכס עשויה להיות גישה פיזית, אך גישה פיזית (דרך) לא יכולה להיות גישה חוקית. הקפד לשאול, לא רק להניח על סמך מה שאתה רואה ואיך אתה נוסע לנכס.

האם הגישה הפיזית לנכס מתוחזקת או חרושה?

האם המחוז, העיר או מסיבה פרטית שנשכרה על ידי HOA / POA דואגים לכך? או שמא אתה בעל הנכס יהיה אחראי על שמירת הגישה לנכס?

האם יש סקר?

סקרים יכולים לעלות אלפי דולרים, כך שאם כבר בוצע אחד עבור הנכס שברצונכם לרכוש, בקשו עותק מהמוכר, או אם הוקלט, תוכלו לבקש העתק ממפקח הבניין של השיפוט או ממשרד רישומי המקרקעין.

בנוסף לגבולות הנכסים והפינות, סקר יציג הקלות כלשהן.

האם יש הקלות?

הקלה היא זכות חוקית לחצות או להשתמש בקרקע של מישהו אחר למטרה מוגדרת. לרוב הנכסים יש הקלה אחת או יותר, כולל אלה למטרות שירות, גם אם אין בהן כיום. כמו כן, תרצה לדעת אם קיימים הקלות בגישה לנכסים אחרים שאינם נעולים בקרקע, אשר עשויים לשמש לכניסה / יציאה על ידי בעלי נכסים אחרים, בהווה או בעתיד.

ישנם כללים לגבי מה אתה יכול ואסור לעשות במסגרת הקלה על הנכס שלך, כולל, למשל, התקנת גדרות, שייתכן שתידרש להחזיר את רוחב הקלה במקום ממש על קו הנכס שלך.

ראה הקלות: דע את זכויות הקניין שלך

מהם החסרונות?

נסיגות אינן דבר שעושה או שובר בכל הנוגע לרכישת נכס, אך אתה כן רוצה לדעת כמה רחוק מקווי הנכסים אתה צריך להיות כשמדובר בספיגה, בניינים, גידור וכו '. נסיגות שונות לעיתים קרובות תלוי במה הכישלון נועד והאם זה בדרך לעומת רכוש פרטי אחר. יש גם נסיגות לתכונות מים וניקוזים, למשל.

האם נערכה בדיקת אתר (בדיקת ספיגה), ואם כן, מה היו התוצאות?

רבים, אם לא הרוב המכריע, שלנכסים כפריים ידרשו מערכת ספיגה אם אתם מתכננים לשכן מגורים מכל סוג שהוא על הקרקע ההיא, מכיוון שלא תוכלו להתחבר למערכת ביוב עירונית בלבד. איזה סוג של ספיגה יידרש נקבע על ידי חקירה באתר (בדיקת perk per / k / a, אם כי לעתים רחוקות משתמשים במונח זה בימינו, לפחות במקום בו אנו גרים). מערכות ספיגה עשויות להיות סטנדרטיות או מוסכמות, או שהן מערכות חלופיות שעולות הרבה יותר. מערכת סטנדרטית עשויה לרוץ 5,000–8,000 דולר, בעוד שמערכות אלטרנטיביות עשויות לעלות עשרות אלפי דולרים. אז גלה אם נעשתה בדיקת ספיגה על הנכס שאתה מעוניין בו, ואם כן, מה היו התוצאות. אם טרם נעשתה בדיקה, ייתכן שתרצה לבקש מהמוכר לבצע אותה. אם המוכר לא מוכן להוציא את הכסף לבדיקה, זה תלוי בך, הקונה הפוטנציאלי,כדי להחליט עד כמה חשוב לך לעשות זאת לפני שאתה רוכש את הנכס.

בדיקות ספיגה / חקירות באתר ספציפיות למיקום הבדיקה. בעוד ששטח אחד של הנכס עשוי לעבור לספיגה רגילה, אזורים אחרים עשויים שלא, לכן תצטרך להחליט היכן על הנכס שברצונך לבנות, מכיוון שהספיגה שלך תצטרך להיות באזור מסוים של חורי הבדיקה. זה חשוב במיוחד בנכסים גדולים יותר, שבהם יהיו לך מגוון אפשרויות לבניית אתרים ועשויים להעדיף אחת יותר מאחרות.

מחפר חופר חורי בדיקה באתר - תעלות עמוקות ומשופעות, למעשה - על רכושנו באזור שהעדפנו לבנות.

האם יש HOA או POA?

בעוד שרבים מאיתנו מקשרים HOA עם נכסים עירוניים, פרבריים וכפריים, אפילו כמה נכסים כפריים ורב דונמים הם חלק מ- HOA, או בדרך כלל איגוד בעלי נכסים (POA). אם כן, הייתי מגלה מי אחד או יותר מחברי הדירקטוריון ונותן לפחות לאחד מהם שיחה לפני סיום הרכישה שלך, רק כדי ליצור קשר ולהרגיש כיצד הם מנהלים את העמותה שלהם ומה שהם אומרים הכי הרבה דברים חשובים הם לדעת על מגורים באזור.

אם כן לאמור לעיל, מהם הכללים והאגרות, ומה מכסים אותם אגרות?

במקרה שלנו, כללי ה- POA כוללים דברים כמו אחוז העצים שניתן להסיר / לכרות על נכס ומגבלות על השימוש המסחרי בחבילה, כדי לציין שניים מתוך רבים. ודמי ה- POA השנתיים שלנו נובעים בעיקר לתחזוקת דרכי הבול. וודא שאתה מקבל עותק של תעודות ה- CC & R אם קיים HOA או POA לנכס שאתה מעוניין לקנות… וקרא אותם. בעוד שרמת האכיפה של כללים אלה משתנה בהתאם ל- HOA / POA, חשוב תמיד לדעת מהם הכללים הללו.

אתה יכול לחנות ברכוש שלך?

שני HOAs / POA ותחום השיפוט המקומי (למשל המחוז) עשויים להטיל מגבלות על מתי ומתי, ובאיזה משך ונסיבות, אתה יכול לחנות ברכוש שלך, בין אם זה קמפינג באוהל או בקרון נסיעות או בקרוואן. בתחומי שיפוט מסוימים נדרשת היתר לחנות על אדמתך ולהגביל את מספר הימים שאתה יכול לעשות זאת בשנה מסוימת. לפעמים כללים אלה שונים ברגע שיש לך היתר בנייה.

עם זאת, אנשים רבים חונים על הנכסים הכפריים שלהם גם כאשר הדבר אינו מורשה על פי הכללים והרגילים. או שהם עושים זאת ללא היתר. ורבים אף פעם לא נתקלים בנושא. עם זאת, שים לב מה הם הכללים ומה יכול לקרות אם אינך מקיים אותם. בדרך זו, לפחות אתה יכול להחליט אם זה שווה את הסיכון ואם אתה יכול לקבל את ההשלכות אם, למשל, מישהו מתלונן ו- HOA / POA ו / או המחוז יבואו קוראים.

האם שירותים זמינים או שמא נכס זה מחוץ לרשת?

חשמל, מים, גז טבעי, טלפון, כבלים / אינטרנט - כל השירותים והשירותים שאנו רגילים לפתחם במדרכות באזורים עירוניים, פרבריים ואף באזורי מגורים כפריים רבים לרוב אינם נגישים, אם בכלל, בכל הנוגע נכסים כפריים. ואם אתה יכול להשיג חלק או את כל הנכסים שלך, עלות פעולה זו עשויה להיות גבוהה או אפילו אוסרת. אז אם חשוב לכם להשתמש בשירותים אלה, בדקו אם קיימים זמינים לנכס ואילו עלויות אתם עלולים לגרום לכך.

אם, לעומת זאת, אתה רוצה להיות מחוץ לרשת - להשתמש בשמש, רוח ושיטות חלופיות אחרות להפעלה, למשל - ייתכן שתרצה לברר אם אנשים אחרים ונכסים מסביב יכולים להביא שירותים ואם זה אומר לראות קווי חשמל וצינורות נכנסים, למשל. האם זה יהיה בסדר איתך אם זה יקרה?

מה יהיה מקור המים הניתנים לשתייה שלך? האם אתה יכול לקדוח באר, להעביר מים או לסחוב מים?

במקרה שלנו, קידוח באר לא יהיה מציאותי, מכיוון ששולחן המים נמצא אלפי מטרים מתחת לפני השטח. לבעלי נכסים רבים באזור יש להעביר מים ולאחסן אותם בבור מים גדול או לבורות מים רבים, ואז הם מוזרמים לבתיהם. יש אנשים שסוחבים מים בעצמם, מתמלאים בתחנות מים מקומיות ומביאים אותם לבורות המים שלהם במיכלים על גב משאיתם או הקרוואן שלהם. אנשים אחרים אוספים ואגרים מי גשמים (שניתן להשתמש בהם בשילוב עם מים לשתייה נגררת או מועברת), וזה מה שאנחנו מתכננים לעשות. שים לב שעל מי הגשם להיות מסוננים (יצטרכו להיות לפי דרישות קוד באזורים רבים) לפני השימוש בהם בבית.

האם יש שירות איסוף אשפה? אם לא, לאן אתה יכול לקחת את הזבל שלך?

אין איסוף שבועי למדרכה לאשפה או למיחזור במקום בו הנכס שלנו נמצא, אם כי יש אנשים שיש להם אשפה ומשלמים עבור חברה פרטית שתבוא לקבל / לרוקן אותם מעת לעת. אם זו לא אפשרות זמינה או שאתה מעדיף, גלה היכן תחנות המזבלה והמיחזור המקומיות ומה העלויות עבורך.

בנימה קשורה, מגורים ברכוש כפרי הם תמריץ גדול לצמצם את הפסולת. מדהים כמה אתה יכול לעשות את זה עם מחשבה מוקדמת ומאמץ, שלא לדבר על קומפוסט.

האם יש גדרות, והאם זה על קו הרכוש עם נסיגות נדרשות?

זה שאתה רואה גידור לא אומר שזה המקום בו הוא אמור להיות. במקרה שלנו, גדר מרעה ישנה הקשורה לחווה באזור חוצה את גב רכושנו, עם ארבעה דונם מהחבילה שלנו בצד השני של הגדר. אנשים הניחו שקו הגדר הזה הוא הגבול בין מה שנמצא כיום רכושנו לבין אדמת המדינה הגובלת בנו, ולכן נאלצנו להציב שלטי רכוש פרטיים ולנסות לחסום דו מסלול שנעשה על ידי אנשים שנוהגים לאורך הגדר, אז זה קצת בעיה עבורנו… אם כי גילינו זאת לפני שסגרנו את הנכס והיינו מוכנים לקבל את זה ולהתמודד עם הזמן.

כמו כן, אם יש גידור על הנכס שאינו במקום בו הוא אמור להיות, בררו את גדרו של מי והאם תוכלו להזיז או להסיר אותו. אני אומר שבגלל, כמו במקרה שלנו, גדר המרעה היא נחלת החווה, ובעוד שניתן להחזיר אותה בחפיפה לקו הרכוש שלנו, היא תצטרך להישאר שלמה. והמהלך או הגידור החדש יהיה על חשבוננו, לא החווה.

האם זהו שטח של מרעה פתוח (מטווח חופשי)?

הנה סקירה כללית על חוק טווח פתוח מאוניברסיטת אריזונה: "חוק טווח פתוח" באריזונה.

שאלות אחרות שככל הנראה צריכות להיות לך התשובות לפני שאתה קונה יהיו:

• מהן זכויות המים והמינרלים שלך?
• מהם ארנונה הנוכחית?
• איך הם האדמה והמצע? האם זה טוב לבנייה, לגידול וכו '?
• האם הנכס או כל חלק ממנו נתון להצפה?

אילו שאלות נוספות עליך לשאול?

מה השארתי בחוץ? אילו שאלות נוספות היית מציע לקונים פוטנציאליים של אדמות כפריות בעת בדיקת נאותותן? אנא יידע אותי בתגובות למטה, ואוסיף אותם לרשימה.

מילה על היתרים

בעוד שאנשים רבים המחזיקים בנכס כפרי בוחרים לבנות מבלי לקבל קודם היתר (לפחות באזור זה רבים) ומבלי לעבור את תהליך הבדיקה הנלווה, אחרים מעדיפים להתמודד עם העלויות הנוספות ולעיתים גם לתסכולים מקבלת האישורים הנדרשים., על מנת למנוע מלכודות פוטנציאליות של המשך בלעדיהן. אנחנו נכנסים לקטגוריה האחרונה - שהיא לא פרשנות להחלטה של ​​מישהו אחר, בדיוק מה שהכי נוח לנו איתו.

ההחלטה בדבר השגת היתרים לכל דבר, החל מבתים ועד אירוח ובתים זעירים (המכונים לעיתים יחידות דיור אביזר), מבנים חיצוניים, מערכות סולאריות סולאריות ומערכות ספיגה ועוד היא בחירה אישית, אך היו מודעים לסיכונים שבביצוע כל אחד מהפריטים הקודמים- פרויקטים שהוזכרו (ודברים אחרים) ללא היתר כאשר נדרש היתר מבחינה טכנית. כמו כן, שים לב שאם ברצונך לשכור פרויקטים של בנייה או חלקים מהם, זה יכול להיות אתגר למצוא קבלנים או קבלני משנה, במיוחד כאלה המורשים, שמוכנים לעבוד ללא היתר במקום.

כמו כן, אם ישנם מבנים קיימים על הנכס שאתה מעוניין בו, האם מבנים אלה נבנו עם אישורים (אם הם נדרשו)?

דע כי יתכן וקשה, אם לא בלתי אפשרי, להשיג הלוואה או משכנתא לרכישת נכס במקום בו ישנם מבנים שנבנו ללא אישורים נדרשים. כתוצאה מכך, אם אתה בונה ללא היתר ובהמשך תחליט למכור, יתכן שתצטרך למצוא קונה במזומן שמוכן להתעלם מאותה עובדה ויש לו כסף לקנות ללא הלוואה או להתקשר איתך להסדר בעלים.

צרו קשר עם מחלקת הבניין בתחום השיפוט שלכם או כנסו לאתר המחלקה בכדי לברר פרטים נוספים על מתי ולגבי אילו אישורים נדרשים ושאלו שאלות על עלויות היתר ודרישות קוד.

שאלות ותשובות

שאלה: היכן אוכל ללמוד עוד על קמפינג בשטחי הפרטי?

תשובה: אם אתה כאן במחוז קוקונינו, אריזונה, זה יהיה המחלקה לפיתוח קהילה: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… הם היו אלה שיקראו למידע ואיפה אתה יכול לקבל היתר. אם אתה נמצא במקום אחר, הייתי פונה למשרד דומה במחוז / אזור שלך - מחלקת הבניין / משרד ההיתרים.

© 2019 דב קינגסברי

רכשתם אדמות כפריות? איך הייתה החוויה, והאם התגעגעתי למשהו לעיל?

דב קינגסברי (מחבר) מפלאגסטאף, אריזונה ב- 18 באוגוסט 2020:

לא, המחוז לא מציג נדל"ן למכירה. אבל סוכנויות נדל"ן מקומיות כן. אני מאמין שניתן למצוא רישומים גם באתר Zillow.

פאט פיצפטריק ב -17 באוגוסט 2020:

האם המחוז מפרסם רישומים של נכסים זמינים? מאמר נהדר, תודה על השיתוף

דב קינגסברי (מחבר) מפלאגסטאף, אריזונה ב -20 ביולי 2020:

היי, טומי. זה הולך לאט אבל בהתמדה. אנו עובדים על פרויקטים ברחבי הנכס אך טרם התחלנו בבית הראשי. אנו עובדים על תוכניות עם אדריכל מחוץ לרשת המתמחה בבתים סולאריים פסיביים.

ציד רכוש שמח אם תחליטו לחפש באזור. אנחנו אוהבים את זה שם, במיוחד את כל חיות הבר.

טומי ב -17 ביולי 2020:

תודה דב, הפוסט שלך היה נקודת מוצא מועילה מאוד. אשתי ואני שוקלים לרכוש אדמות מצפון לוויליאמס. איך מתנהל תהליך הבנייה?

דב קינגסברי (מחבר) מפלאגסטאף, אריזונה ב- 12 בדצמבר 2019:

תודה, מייקל! אני שמח שעצות אלה מניסיוננו האישי יכולות להועיל. כנראה שיש משהו - דברים - שכחתי או התעלמו, אבל זו התחלה.

מייקל דאנקן מגרמניה ב- 11 בדצמבר 2019:

כיום יותר מתמיד אין מחסור בהונאות ומרמאות מגעילים בנושא רכישת נכסים ונדל"ן כפי שמדווח מדי פעם בתוכניות חדשות העיתונים כמו CBC Marketplace ומקורות מדיה אחרים. זהו, למרבה הצער, מצב העניינים בו נקלענו במקרה.

לפיכך, באמת צריך לבצע את שיעורי הבית ובדיקות הנאות לפני כן כדי להימנע מההשלכות המחרידות של רמאות והפרעות.

למרבה המזל, הגשתך כאן מראה לנו כיצד! כרגע אני שוקל לרכוש נכס בעצמי ומצאתי שהתובנות שמסרת כאן במאמר שלך מועילות. תודה על הידור התצפיות והטיפים האלה!

דב קינגסברי (מחבר) מפלאגסטאף, אריזונה ב -10 בינואר 2019:

אני בהחלט מניח שיש מדינות לפי הבדלים בין מדינות, שלא לדבר על מחוז אחר מחוז, במיוחד כשמדובר בקודי ובנייה דרישות, כולל לספיגה. אני חושב שרוב הדברים האחרים, כמו סוגיות גישה משפטית, חוק הקלות וכדומה, יהיו דומים מאוד אם לא אותו דבר.

ליז ווסטווד מאנגליה ב -10 בינואר 2019:

זהו מאמר יסודי ושימושי לכל מי שמתכנן לקנות קרקעות בארה"ב. האם אני צודק בכך שחשבתי שפסקי דין מסוימים עשויים להשתנות בהתאם למיקום המדינה?