בדיקת נאותות עליכם לעשות לפני שרוכשים פתק למלון

האם אתה רוכש או שוקל להשקיע בשטר של מלון? המלונות אמנם הם נכסים מסחריים, אך ההשקעה בשטרות של מלונות שונה מכיוון שאתה לא רק רוכש את השטר, אלא גם רוכש את הנדל"ן. מכיוון שכך, עליכם לבצע בדיקת נאותות מקיפה לפני רכישת שטר למלון. למרות שזו אינה רשימת בדיקות נאותות ממצה, זוהי התחלה טובה לתהליך הרכישה של הערות המלון.

1. בצעו דרך פיזית של המלון

כאשר משקיע רוכש שטר של מלון, הוא רוכש הן את השטר והן את הנדל"ן. על המשקיעים לבצע מעבר עם קבלן ומהנדס מנוסה. אשר כי כל נכסי המלונות תואמים לחוקי הסביבה ולכל היתר לשימוש מותנה שהונפק על ידי הממשלה.

2. וודאו כי כל מסמכי ההלוואה קיימים

לפני רכישת הלוואה למלונות, יש לאשר כמה פעמים ההלוואה הוקצתה לרוכש הלוואה. אתה גם רוצה לקבל קובץ של תכתובת מוכר השטרות. לצד מידע זה, חפש אחר הסכמי ניהול בתי מלון וכל הסכמי נוחות או כפיפות. עבוד עם עורך הדין שלך כדי להבטיח שכל מסמכי ההקצאה יהיו מלאים ויעבדו כראוי.

3. שכר מומחה יעוד לבדיקת תאימות המלון

במהלך תהליך בדיקת הנאותות, ראוי להעסיק צוות מומחים שיעריך את מצבו ונכונותו של הנכס. מומחה יעוד, מפקח מהנדסים ופקח סביבתי צריך לנתח את הנכס ולמסור דוח על ממצאיו. לדוגמא, מומחה יעוד צריך לבדוק את זכויות המלון, כמו למשל לאשר שמספר מקומות החניה עומד בדרישות הייעוד. מפקח מהנדסים צריך לספק דוח אודות ההיבטים הפיזיים של הנכס, כולל מערכות אינסטלציה, חשמל, מחשב, טלפון ומכניות. דוח המהנדס צריך לפרט גם את מצב האלמנטים המבניים.

פקח סביבתי צריך לחפש כל סכנה סביבתית קיימת ופוטנציאלית העשויה להתקיים בנכס ובקרבתו. על פקח הסביבה לוודא גם כי שילוט הנכסים והמלונות עומד בכל חוקי הסביבה ובהיתר השימוש המותנה שהונפק על ידי הממשלה. כמו כן, יש לאמת את השילוט כי הוא תואם את חוקי הסביבה והמדינה.

4. לנתח את פעולות המלונות

ניתוח מערכות המלון. בדוק את עלות השמירה או שינוי המושגים, הפרוטוקולים והמערכות של בתי המלון. יש רוכשי הערות של מלונות שמתקנים או משלימים את כספי המלון אם המלון מנוהל בצורה לא נכונה. יש לזכור כי חלק מרוכשי המלונות מיישמים גם מערכות ניהול הכנסות חדשות, מערכות הזמנות ומערכות צמצום עלויות. קח בחשבון עלויות פוטנציאליות אלה בעת ניתוח רכישת פתקי המלון שלך.

5. עיין בכל תיקי העובדים ובעיות העבודה

וודא כי כל העובדים (כולל משרתות, שרותים וצוות ההנהלה), הם עובדים חוקיים ויש להם את התיעוד המתאים. אם אתם מגלים שיש עובדים ללא תעודה, מומלץ לחפש אחר פתק של מלון לרכישה. הקפידו לנתח לחלוטין את כל תפקידי העובדים, החל מהשרתים ועד המנהלים.

בנוסף, עליכם לבדוק את נושאי האיגוד. זה בהחלט הכרחי אם אתה רוכש את הפתק של מותג מלונות גדול. לדוגמא, אם המלון נושא למסע איגודים, עלויות התפעול של המלון עשויות לעלות בשיעור של עד 40%. זה יכול להוריד את ערך ההערה למלון שלך.

6. בדוק את דרישות הבעלות החדשות עם זכיין המלון

אם אתה שוקל לרכוש מלון בזכיינות, ודא את תנאי המותג ודרישות הבעלות החדשה. זכיינים מסוימים עשויים לדרוש מזכיינים להחזיר כל דמי זיכיון שלא שולמו כמקרה לשימוש במותג. חלק מזכייני המלונות דורשים דמי ביטול גם עבור בעלים חדשים המעוניינים לסיים ולהעסיק מפעיל חדש.

בנוסף, זכיין עשוי לדרוש תוכנית לשיפור נכסים, אשר עשויה להשפיע על ערך השטר. תוכנית השבחת נכסים היא תוכנית שדרוג למלונות. לפעמים הוא משמש למלונות כדי לשמור על תאימות לחוקי הסביבה והממשל. זכיינים מסוימים דורשים זאת גם על מנת שהזכיין ימשיך לעמוד בסטנדרטים של מותג המלונות. להלן כמה מהשיפורים האופייניים:

שיפוצים בחזיתות חיצוניות - כולל שילוט, קירוי וצבעים
עדכוני חדרים ולובי כגון תאורה וגופי תאורה
מתקנים חדשים כגון בריכות מקורות / חיצוניות ואזורי כושר
הרחב או שפר את החניה

7. חפש שיעבודים מוסתרים על הנכס

כשאתה רוכש שטר של מלון, אתה לא רק קונה את ההלוואה אלא גם קונה את הנדל"ן. מסיבה זו, חשוב שיבוצע חיפוש שעבוד בנכס. כמו כן, חובה לבצע חיפוש UCC אחר שיעבודים מוסתרים. שיעבודים מצטיינים על נכס יכולים להוריד את ערך שטר המלון. עורך דין בקיא צריך להיות מסוגל להשלים את חיפוש השיעבוד עבורך.

8. עיין בכספי המלון

מכיוון שתרכשו את הנכס הפיזי יחד עם ההערה למלון שלכם, בהחלט תרצו לבקש מעורך הדין ו / או רואה החשבון לבצע בדיקת נאותות בכספי המלון. המידע שיש לבחון הוא:

דוחות רווח והפסד חודשיים, עם לוחות זמנים תומכים
תפוסה ותעריף יומי ממוצע (לשלוש השנים האחרונות)
דוח רווח והפסד עד היום הנוכחי, בהשוואה לשנה קודמת
מאזן מבוקר (לחמש השנים האחרונות)
חשבוניות ארנונה ואישית לשלוש השנים האחרונות
דוחות רווח והפסד מבוקרים שנתיים, עם לוחות זמנים תומכים מלאים (לשלוש השנים האחרונות)
מלאי של FF&E, חומרים מתכלים, חומרים מתכלים
הוצאות הוניות (בחמש השנים האחרונות) עם התחזיות השוטפות להוצאות
העתקים של כל החוזים הרלוונטיים, כגון הסכמי ניהול בתי מלון, חוזי שירות, רישיונות, אישורים, חוזי שכירות, הסכמי קיבול וכל המסמכים המפרטים את ההתחייבויות שייקח על עצמו בעל המלון החדש.
מסמכי כיסוי ביטוחי, כולל עלויות פרמיה, שפת הפוליסה ותאריך התפוגה

סיכום

ברכישה נכונה, שטרות של מלונות יכולים להיות השקעה משתלמת. כמו ברוב ההשקעות, חשוב לזכור את היעדים והיעדים שתרצו להשיג. רכישת תווי מלונות מתאימה ביותר לבעלי ניסיון וידע בבעלות על מלונות. אם חסר לך זה, מומלץ לרכוש סוג אחר של שטרות מסחריים. אם אכן יש לך ניסיון בתחום המלונאות או אירוח ונוח לך לרכוש שטרות למלונות, הקפד להזמין עורך דין מנוסה שיוכל לעזור לך בתהליך הרכישה.