תהליך רוכש דירה בפעם הראשונה החל מתקצוב ועד שולחן הסגירה

תהליך קנייה שלב אחר שלב:

להבין את התקציב
הסמכה מקדימה למלווה
בחירת סוכן נדל"ן
קניות בבית
בדק בית
מגיש הצעה
העסיק עורך דין מקרקעין
אישור מראש של המלווה
שולחן נעילה

ברכישת בית חדש, רבים הולכים ישר לאינטרנט או לחנות הספרים כדי לחנך את עצמם לגבי התהליך ולמה לצפות. אחרי שעברתי את זה, אני יכול לומר לך, זה כמעט בלתי אפשרי להכין את עצמך לחלוטין לקראת הבאות בעת רכישת הבית הראשון שלך. מדינות, מחוזות ואפילו עיירות יכולות לקבל חוקים ותקנות משלהם בנוגע לרכישת בית, כך שהחוויה של אדם לא תהיה זהה. הייתי גם אחד מאותם רוכשי דירות נרגשים, שהרגישו שאני יכול לצפות את כל מה שעתיד לבוא רק מחיפושים תכופים שלי בגוגל, אבל קשה לדעת עד שתעבור את זה באמת.

אני רק יכול לקוות שהסיפור האינדיבידואלי שלי נותן לרוכש הדירות החדש הבא רקע קטן למה לצפות, עם מי תתמודד לאורך כל התהליך בשלבים שונים וכיצד להכין את עצמך להמתנה. מההצעה ועד הסגירה יכול להימשך בין 60 יום ל -3 חודשים ויותר, אך בממוצע מדובר על 60 עד 90 יום. אני לא כולל עיקולים או מכירות קצרות, שהם משחק כדור אחר לגמרי. הסיפור שלי הוא למגורים רגילים לרכישה משפחתית בלונג איילנד, ניו יורק בעיירה ברוקהאבן.

להבין את התקציב

נתחיל מההתחלה בחשיבה כמה אתה יכול לשלם בחודש משכנתא, ארנונה, PMI וביטוח דירה. לאלו מכם שחשבו אולי שההתחלה היא חיפוש בית, אתם לא לבד. אני חושב שרוב האנשים ינסו לעשות את החלק המהנה קודם כמו להסתכל על בתים באינטרנט או ללכת לבתים פתוחים. עם זאת, זה בהחלט לא הצעד הראשון! למעשה, רוב נציגי המשכנתא, המתווכים וסוכני הנדל"ן לא רק ירצו לדעת את התקציב שלך מיד אלא גם רוצים לדעת כי המלווה מסכים עם מה שאתה אומר שהתקציב שלך הוא. היבט הכסף הוא לא החלק הכי כיפי, אבל זו הדרך האחראית ביותר להתחיל את החיפוש הביתי שלך. מדוע למצוא את בית חלומותיך אם לעולם לא תוכל להרשות זאת לעצמך? הרבה מהגישה הנוכחית לגבי גילוי מה אתה יכול להרשות לעצמך נובעת ממשבר הדיור.רבים נכנסו לבתים שפשוט לא יכלו להרשות לעצמם ואיבדו אותם בשלב מסוים לעיקולים בגלל זה. כל אותם מזומנים שנצברו קשה ששולמו לבית נעלמו כעת. אנחנו לא רוצים שזה יקרה לך!

עכשיו, למרות שקיימות תקנות מחמירות הרבה יותר לנטילת משכנתא, כמה בנקים, אני מרגיש, עדיין מאפשרים יותר ממה שלדעתי הוא בתקציב סביר. ההבדל מבחינתי בין תקציב רגיל מנקודת מבט של בנק לבין תקציב סביר הוא שתקבל סביר הוא קצת יותר מציאותי לאופן שבו אנשים חיים או ליתר דיוק רוצים לחיות. כל אחד רוצה לחיות בגדר יכולתו, אך חשוב להכין רשימה לאן אתה רוצה שההכנסה לשיקול הדעת אכן תעבור. ובכן, בואו נהיה כנים,זה צריך להיכנס לחשבון חיסכון, אבל איפה אתה נהנה להוציא את החיסכון הזה? האם אתם אוהבים רכישת פריצות מדי פעם כמו שקית חדשה של גוצ'י או שאתם נהנים לצאת לאכול כל לילה על בישול? האם אתה תמיד רוצה את המכונית החדשה הלוהטת הזו או שאתה מעדיף לחסוך כל שקל עבור אותה חופשה של פעם בחיים? אתה, ואולי אפילו גורם משמעותי אחר, צריך לשבת ברצינות ובכנות לדון היכן אתה רוצה להוציא את ההכנסה הנוספת ההיא. ישנו ויכוח רב בנושא הכנסה נכונה של שיקול דעת בקרב יועצים פיננסיים וזה תלוי במידה רבה בגורמים רבים - כמו מגורים באזור יוקר מחיה או אולי ידיעה שיש לך משפחה לחזור עליה כלכלית אם יש היו מצב חירום. עם זאת, רובם מסכימים שזה צריך להיות בין 30 ל -50%. ורק כדי להבהיר,הכנסה לפי שיקול דעת היא שהוצאות כסף לאחר מיסים שלא מוציאות על 'חשבונות החובה' - אוכל, מחסה, תשלומי כרטיסי אשראי והובלה.

הסמכה מקדימה למלווה

זה מביא אותי אל האדם הראשון שתפגוש איתו בכל התהליך הזה, המלווה שלך לקבלת הסמכה מראש. זה חשוב מכיוון שסוכן הנדל"ן שלך זקוק לכך בכדי להכניס אותך לבתים פתוחים כדי לראות בית. המלווה שלך יכול להיות מתווך, נציג בנק המלווים או נציג בנק למשכנתאות. תלוי איפה אתה מחפש בית, היתרונות של כל אחד מהם יכולים להשתנות. מבחינתנו מתווך היה האפשרות הטובה ביותר מכיוון שהוא עובד ישירות עבורנו ויש לו קשרים עם מלווים רבים בבנקים. לאחר מכן הוא יכול לחפש את המחיר הטוב ביותר על שיעורי הריבית. תמיד כדאי לקבל הצעות מחיר מרובות. בתחילה הרגשנו לא בנוח עם הרעיון לשבת עם מלווה ולנצל את זמנם כשאנחנו לא יכולים בסופו של דבר ללכת איתם. למרות זאת,כולם בעניין זה היו מקצועיים והבינו שאנחנו בוחנים את כל הדרכים לפני שמקבלים החלטה. הם גם מתמודדים עם זה כל הזמן אז אל תרגישו רע. כשאתה מקבל את ההחלטה שלך, עליך לבחור עם מי שאתה מרגיש הכי בנוח. עבורנו הדבר החשוב ביותר היה גישה. רצינו לקבל מידע על כל צעד ושעל והמתווך שנפגש איתו התמקד בכך כשדיברנו איתו ובסופו של דבר קיבלנו את ההחלטה הסופית שלנו.

ידענו שאנחנו מקבלים ככל הנראה משכנתא קבועה למשך 30 שנה, או משכנתא רגילה, עם ירידה של 5% בלבד. ידענו מוקדם שאנחנו צריכים לשלם PMI ("ביטוח משכנתא פרטי") בעלויות המשכנתא החודשיות שלנו מכיוון שלא הצלחנו להגיע ל -20% הדרושים כדי שלא נצטרך לשלם את זה. PMI הוא רק תשלום לכיסוי המלווה עבור אלה שאין להם מספיק שיהיה להם 80% הון עצמי בביתם הקדמי. ברגע שמגיעים להון עצמי של 80%, זה כבר לא תשלום שאתה צריך לשלם. עבור רוב זה יכול להיות 7 עד 10 שנים, תלוי בסכום ההלוואה. זה לא כל כך נורא כמו שזה נראה כיוון שהלוואות ממשלתיות רבות דורשות PMI למשך כל תקופת ההלוואה. תרחיש זה אופייני למדי עבור רוכשי דירה בפעם הראשונה בהכנסה בינונית.ארוסתי ואני עשינו יותר מדי כדי להעפיל להלוואות ממשלתיות או תוכניות מדינה או מחוז, אך לא הספקנו כדי לחסוך 20% פחות בזמן הקרוב.

בחירת סוכן נדל"ן

לאחר קבלת ההסמכה מראש, שאינה זהה לאישור מראש, אתה מוכן לדבר עם סוכן הנדל"ן שלך. זכור כי המלווה שממנו אתה מקבל את ההסמכה שלך לא בהכרח צריך להיות המלווה המשכנתא בסופו של דבר. תוכל לחפש משכנתאות וריבית בזמן אחר בתהליך. עדיין תצטרך לחשוף את כל המצב הכספי שלך ואת העבר הכספי בזמן ההסמכה המקדמת - זה כולל אך לא מוגבל למשכורות שוטפות, W2, החזרי מס, חוב שוטף, תשלומים חודשיים שוטפים ויתרות בחשבונות ובחסכון.

כיצד לבחור סוכן

קניית הבית הראשון: מדריך שלב אחר שלב - כריכה רכה

קניות בבית

לאחר שבררנו את התקציב שלנו, התחלנו בחיפוש הביתי. השתמשנו באתרי Zillow ו- Redfin האופייניים כדי למצוא בתים בהתחלה ובעוד שרובם מדויקים למדי עבור הזמינים, רק דעו כי סוכן נדל"ן יהיה בעל הרישומים המדויקים ביותר. הסוכן שלך, ככל הנראה, ייתן לך גישה לאתרי החיפוש שלהם לסוכנים בלבד, שיש להם יתרונות לכל צד - הם יכולים לעקוב אחר מה שסימנת כמועדפים שלך ותוכל לנוח לדעת שזה הכי עדכני- רישומי תאריכים.

עכשיו, זה החלק הכי כיפי בתהליך, אז תהנו ממנו! באמת יודע מה אתה רוצה בבית אם זה תיקון-עליון או מוכן למעבר וללכת לכמה שיותר בתים פתוחים. הצילומים לפעמים לא עושים את הצדק הביתי ובמקרים אחרים התמונות יכולות להיות מתקופה בה הבית היה מעודכן יותר. לראות את זה באופן אישי היא הדרך היחידה לדעת מה אתה באמת מקבל. כמו כן, נסה להיות כנה ככל האפשר עם הסוכן שלך - אם מעבר לתקרה מסוימת הוא מפסק עסקה, תודיע לו, אם אין סיכוי שתקנה בית בלי מרתף, יכול להיות שקודם לכן.. אל תבזבזו את זמנם או אתכם; זה יהפוך לחווית חיפוש ביתית מהנה יותר.

לאחר שמצאתם כמה בתים שאתם מעוניינים בהם, סעו על ידה בשעות שונות ביום ובימים שונים בשבוע לפני שתציעו הצעה. אתה עלול להיות חסר סבלנות או לחשוב שאתה לא רוצה שבית החלומות הזה יחליק מהאחיזות שלך אבל לא יקפוץ את האקדח. לפעמים שכונות יכולות להיראות נפלאות ביום ראשון אחר הצהריים אך נורא עם רדת הלילה או אולי אפילו שכן רועש שיוצא רק אחרי 5.

רשימת פיקוח בית

בדק בית והצעה

לאחר שבחרתם את בית חלומותיכם, הזמינו פקח לבדיקת בית לפני שתציעו הצעה. אלה יכולים להיות אנשי מקצוע או פיקוח מהנדסים - לפי בחירתכם. בקש תמיד העתק מהדוח. זה מה שאתה משלם עבור, שיכול לנוע בין $ 350–550 $. לאחר בדיקה זו, תוכל להציע את הצעתך. שים לב לכל דבר שתרצה לכלול בחוזה עד לתיקון, כלול בבית וכו '.

העסיק עורך דין מקרקעין

זה מביא אותנו לשלב הבא לאחר הגשת הצעה: העסקת עורך דין. דיני מקרקעין יכולים לנוע בין מורכבים מאוד לפשוטים למדי. שכר טרחת עורכי דין ישתנה גם על סמך זה. החוזה שלנו היה פשוט למדי מכיוון שכללנו רק בחוזה שלנו לשמור על מכשירי המטבח, אחרת אנחנו לוקחים את הבית כמו שהוא. עורך הדין שלך יטפל בעורך הדין של המוכר וגם יגדיר את הכותרת, שהיא חלק מעלויות הסגירה שלך. הוא יצטרך את שם איש הקשר ומספרו של סוכן הנדל"ן שלך ונציג המלווה שלך מכיוון שהוא גם מגדיר את זמן הסגירה והתאריך עם המוכרים.

מה המלווים רוצים לראות


המשכורות הנוכחיות
W2s
החזרי מס
יחס חוב או יחס חוב
תשלומים חודשיים
יתרת בדיקה / חיסכון

אישור מראש של המלווה

בעוד כל ניירת החוזה מסתיימת, תכתוב את המחאה למקדמה ותקנה משכנתא לאישור מראש. המלווה המשכנתא שלך יזדקק לפרטי יצירת הקשר עבור סוכן הנדל"ן שלך ועורך הדין שלך, כך שכל אחד מהם יכול לשמור על קשר בשלבים השונים המלאים. לאחר מכן תשב עם המלווה שלך ותחתום על כל המסמכים הדרושים להלוואה ותספק עוד ניירת שתידרש שלא נמסרה עדיין - ככל הנראה מדובר רק בתלושי שכר שוטפים יותר.

אחרי נקודה זו, זה באמת רק משחק המתנה ולתת לכל האנשים האלה ששכרת לעשות את עבודתם. העדכונים הטובים ביותר יגיעו מהמתווך ועורך הדין שלך מכיוון שהם לוחצים על ההדק ברוב הצעדים האחרונים. זה השלב בו חשובה הסבלנות. אתה מחכה שהמוכרים יחתמו על החוזה או חברת הכותרת או שהבנק יאשר סופית את ההלוואה. זה יכול להיות שפע שלם של דברים אבל תחזיק מעמד - הסוף קרוב.

שאלות שכל קונה בית בפעם הראשונה צריך לשאול - כריכה רכה

שולחן נעילה

ולבסוף, יום הסגירה שלך. זה יהיה בחדר עם עורך הדין שלך, עורך הדין של המוכר, נציג חברת הכותרת, סוכן הנדל"ן שלך וסוכן המוכר, המתווך שלך ונציג מהמלווה. המוכרים יהיו גם שם, מה שיכול להיות מביך אבל נסה להפיק את המיטב מיום של חתימת המון המון ניירת. עורך הדין שלך ידריך אותך לאורך כל התהליך וככל הנראה כבר הודיע לך יום לפני איזה בדיקות סופיות לכתוב ולמי.

זה תהליך מפרך ארוך אבל שווה מאוד להתאמץ. אתה תהיה בעל בית עד שתסמן את ה"אני שלך "וחצה את ה"ת" שלך. כל מה שאתה צריך זה סבלנות, קצת מזל, וידע מספיק בכדי להעביר אותך בכל שלב.

מאמרים אחרים מאת מחבר זה

נערה צעירה ושבורה: איך חסכתי 3,000 $ בשלושה חודשים

תוכנית התגמולים בלאס וגאס וכיצד מימשתי באופן מציאותי תגמולים בחינם של MyVegas במלונות MGM