הוס לעומת בעלי בתים - קורבנות פוטנציאליים לשחיתות

הכל קשור לדירקטוריון

HOA (התאחדות בעלי בתים) טובה רק בערכים ובסדרי העדיפויות של האנשים המכהנים בדירקטוריון. זו עבודה חסרת תודה ולמה שמישהו ירצה לעשות זאת היא סיבה מספקת להטיל ספק בסדר היום שלהם. הסיבה שלי הייתה לעצור את הדימום של קהילה ותיקה ולנסות לשמור, אם לא להעלות את ערך הבית שלי - ההשקעה שלי.

ישנם סוגים שונים של HOA; בתים צמודי קרקע, בתים עירוניים, דירות ו / או שיתופי פעולה. בתים העירוניים בקהילת 433 היחידות שלי מחיר מכירה נע בין 145,000 $ ל 175,000 $ כרגע. אז, בעצם, בעלי הבתים שרוכשים נכסים אלה הם אנשים עובדים, כמוני. יש לנו תערובת של גמלאים, רוכשי בתים משפחתיים ראשונים ושוכרים. הם חיים משכורת לשכר.

לפעמים, אני מאמין שהיעדר רקע עסקי יכול להשתוות לקבלת החלטות פיננסיות גרועות או ניהול כושל בכסף. אבל כשנבחרתי לדירקטוריון באגודה שלי, גילוי השחיתות היה מהפכני. אני מניח שחברי דירקטוריון לשעבר עשויים להתרעם על ביצוע "העבודה" הזו כמתנדבים ולהרגיש שהם ראויים או שהם חייבים משהו, או אופורטוניסטים - וזה מה שלדעתי השחית את העמותה שלנו.

70 מיליון אמריקאים החיים כיום בארגונים קהילתיים

… על פי הסטטיסטיקה לשנת 2018 על ידי הקרן למחקר איגוד הקהילה

גידול תושבי HOA לאורך השנים

הלשכה להגנת בעלי בתים

שחיתות, מעילה ואגו

כאמור, עמותה טובה רק כמו הדירקטוריון - כולם מתנדבים. רצתי למועצה כאשר מצאתי את בקשותי לתחזוקה ללא מענה; הנכס מתחיל להראות פעילות מתוחזקת ומפוקפקת.

בפעם הראשונה שנבחרתי גיליתי מעילה. כֵּן. אני יודע שכל כך הרבה עמותות ובעלי בתים חושדים או מאשימים חברי דירקטוריון או חברות ניהול כי הם "גנבו", אך למעשה מצאתי את הראיות. מנהל הקהילה, בסופו של דבר, נידון לשש שנות מאסר. הרבה יותר קל לומר מאשר לעשות.

בינתיים, כמה מחברי הדירקטוריון הקודמים נחשדו כי קיבלו "בעיטות" בעת ובעונה אחת. לכן, איש לא הבחין בכספי הרזרב המועברים דרך החשבון בחשבון בכל חודש - כל עוד כולם מקבלים את חלקם ההוגן או שהם פשוט מעולם לא טרחו להסתכל בדוחות הבנק.

ישנם גם חברי מועצה המכהנים בדירקטוריון כטיול כוח אגו. הנשיא האחרון שלנו הסתובב בעגלתו החשמלית כל היום - עשה חסד לאלה שאהב וגרם לבעיות לאלה שלא אהב - קרא לאכיפה בררנית.

בגלל זה התמודדתי בפעם השנייה על הלוח. כדי לעצור את המועדפות שהייתה כל כך ברורה. קשה להתגבר על הפעולות הלא אחראיות וההוצאות הבזבזניות (מכספנו) ללא הצבעה בדירקטוריון. עם זאת, גם אם אתה רק קול אחד במועצה, אתה מתוודע לפעולות פנימיות ולהחלטות שמתקבלות על ידי כאלה.

זה יכול לקחת זמן רב, ולחץ לפעמים. זו גם הסיבה שרבים מהגמלאים מתנדבים כחברי מועצת המנהלים של HOA כיוון שיש להם את הזמן להקדיש לניהול נכון של העמותה - ושלי, היותם 433 בתי עיר נחשבים לקצה הגבוה של נכס בינוני. זה מעסיק אותי.

מספר העמותות הקהילתיות בארה"ב בשנת 2018 נע בין 346,000 ל- 348,000.

2017 סטטיסטיקה וגידול

מכון לאגודות קהילתיות

החל מהבסיס

מכיוון ש- HOA הם תאגידים, רובם נשלטים על פי חוקי המדינה, וכולם יכולים להיות שונים. אך הקבוע היחיד הוא המסמכים השולטים, הכוללים בדרך כלל את ה- CCR (אמנים, תנאים והגבלות), תקנון ותקנות ותקנות.

יש עמותות שיאכפו בקפדנות את כל המסמכים השולטים, ואחרים יהיו קצת פחות מחמירים. אני מקווה שחברי הדירקטוריון יקבלו החלטות המבוססות על שיפור ערך הבית שלך ולא על יחסים אישיים.

"אנחנו לוקחים כיוון מהלוח"

זו המוטו של חברות ניהול קהילות. זה מקל על כל אחריות שיש להם בניהול הקהילה. עם זאת, הם אחראים על הנהלת חשבונות וחשבונאות - במידה מסוימת.

מסמכים מנוהלים

כשאתה רוכש נכס ב- HOA, אתה מסכים להגבלות על האופן שבו אתה יכול להשתמש בנכס זה. מגבלות אלו מתוארות ב"הצהרת תנאים, תנאים והגבלות "(CC & Rs). לא משנה אם קראת אותם או לא, הם מחייבים מבחינה משפטית ואתה, כקונה בית, צפוי לעמוד בהם.

על חברי הדירקטוריון מוטלת גם אחריות נאמנות לעקוב אחר אכיפת ה- CC & R ואכיפתם. יש שם מקום קטן מאוד להתנועע. תחשוב על זה כעל "חוקה". הדרך היחידה לבצע שינויים היא בדרך כלל ברוב קולות של בעלי בתים, ואז צריך לתעד את "התיקון" גם באופן חוקי. זה ישפיע על חירויות מסוימות, אז בצעו בדיקת נאותות לפני שתקנו מגבלות כאלה.

תקנון נועד יותר למתאר את מבנה הפעלת הארגון (לרוב ללא כוונת רווח), כולל ההנחיה לבחירת הדירקטוריון ותנאיהם ותפקידיהם המוצהרים של כל אחד מהם.

כללים ותקנות הם בדרך כלל בידי חברי הדירקטוריון ליצור ולהצביע למדיניות, ולהתאים אותם לצרכים האישיים של העמותה (כלומר שעות בריכה והתנהלות, אכיפת חניה וגרירה, דרישות נוף וכו ').

הערכות וחובתך המשפטית

כבעל בית ב- HOA, תהיה לך החובה החוקית לשלם שומה. למרות שמבוסס על התקציב השנתי, אלה בדרך כלל מחולקים לתשלומים חודשיים. הערכות אלה משלמות עבור תפעול אחזקת הנכס המכונה "שטחים משותפים". אלו אזורים שלכל בעלי הבית יש גישה, כגון גינון, שירותים, חשבונות מים וכוח וכו '.

אין לעקוף אחריות פיננסית זו, בין אם אתה מסכים לאופן ההוצאה של הכסף ובין אם לאו. לחברי הדירקטוריון יש גם כוח להעלות את ההערכות (בהתבסס על התקציב השנתי).

במסגרת התקציב יהיה פריט של מימון חשבון מילואים. כסף מועבר מדי חודש לחשבון המילואים בכדי לכסות את המרכיבים העיקריים של האלמנטים הנפוצים. זה עשוי לכלול גגות, כבישים פרטיים, יחידות מיזוג אויר בבתי מועדונים, או כל תחליפי החשמל המסוימים שלך.

אם הכסף לא מנוהל בצורה טובה או לא מצליח לספק מימון הולם לחשבון המילואים (לפעמים מבוסס על מחקר מילואים), המועצה רשאית להטיל הערכה מיוחדת בגין הוצאה כזו.

אתה אחראי מבחינה משפטית לשלם את כל ההערכות, כולל שומה מיוחדת (במידה והיא תתעורר), ואם לא תעשה זאת, תוכל לאבד את ביתך. לאגודה הכוח לשלוח אותך לאוספים, לשים שעבוד על ביתך, ובמקרים רבים לעקל את הנכס.

סקר שביעות רצון HOA

לפני שאתה קונה HOA

חשוב לך כל כך להבין את מגבלות המסמכים הניהוליים, את סכום השומה החודשי ומה הוא מכסה. קרן המילואים - האם היא ממומנת במלואה או באיזה אחוז היא ממומנת. שאל על הפעם האחרונה בה הועלו הערכות וכמה. האם אי פעם הייתה הערכה מיוחדת - על מה, כמה וכמה זמן.

כרוכש דירה פוטנציאלי, כל המידע הזה הוא זכותך החוקית להשיג. אם זה לא ניתן לך מרצון - בקש. מכיוון שאלמנטים אלה יכולים להכתיב את האחריות והחובות שלך כבעל בית.

בנוסף, יש לך את הזכות לקבל הודעה אם ישנן תביעות ממתינות או פסקי דין מצטיינים נגד ה- HOA.

אם יש משהו שאתה לא מבין, בקש מהמתווך שלך או פנה לייעוץ משפטי כדי להסביר את הנושאים.

יש לך בעיה מצטיינת?

האם אתה כבר גר ב- HOA, ויש בעיה; הצעד הראשון הוא לטפל בזה מיד. אל תתנו לעניינים לעבור ללא השגחה. הם יכולים להסלים. הכל בדרך כלל מתוזמן מאוד כשמדובר בסכסוך. אז אל תהססו

תכתוב את תלונתך בהקדם האפשרי; בין אם במייל או במכתב. עליך לשמור תיעוד. אז אם אתה שולח אותו בדואר, עשה זאת על ידי קבלת החזר מוסמך או לכל הפחות, הוכחת דיוור.

ציין כל הפרה / כל ההפרות על פי המסמכים השלטוניים שאתה עשוי לערער עליהם.

השתתף בפגישה. מרבית ישיבות הדירקטוריון פתוחות בפני החברים, ונשמרות פרוטוקולים של הישיבות. באפשרותך לדבר או להגיש תיעוד לרישום, במידת הצורך, כדי להפנות חזרה להעלאת ההודעה על הוועדה ו / או העמותה.

התוודע לחוק מדינתך

אם המדינה המסוימת שלך חקיקה חוקים וחוקים לאגודות ממשלתיות, הם בדרך כלל יחליפו כל אחד ממסמכי השלטון שלך אם יהיה סכסוך.

בדוק את חוקי המדינה וסוכנויות הרגולציה שלך כאן.