הוס מול בעלי בתים: אכיפה בררנית

מהי אכיפה בררנית?

זה קורה, וכנראה יותר ממה שאתה מבין. חברי מועצה (או חבר מועצה מסוים) יאכפו את הכללים והתקנות עבור חלקם - אך לא עבור כולם. מדי פעם זו מכירה אישית נגד בעל בית או שוכר, והיא עלולה להפריע לחיים השלווים שיש להם כל הזכות ליהנות מהם.

הנשיא האחרון שלנו השתולל באכיפה בררנית. הוא הורה לחברת הניהול להפנות אליו את כל השיחות; בין אם מדובר במפתחות לבריכה, בקשות תחזוקה, שטחי השכרת קרוואנים, השכרת מועדונים וכו '. חבריו קיבלו הרשאות, ואם הוא לא מצא חן בעיניך הוא ניצל את כוחו כדי לשלוח הודעות על הפרות. פעם הוא איים עלי בהודעת הפרה מזויפת - אז החלטתי להתמודד לוועד המועצה ולפטר אותו.

מה עם שאר חברי הדירקטוריון, אתם עשויים לשאול? שניים התפטרו ממחאה מכיוון שלא רצו לכהן עמו (המושבים הללו נותרו פנויים). השניים האחרים היו חבריו ל"מניין "ואיפשרו לו לעשות כרצונו.

ישבתי פעם במשפט מושבעים בתביעה של HOA על אכיפה בררנית. נשיא הדירקטוריון (המייצג את ה- HOA) תבע בעל בית בגין הפרות חוזרות ונשנות. בעל הבית גר ממול לנשיא. הם באופן אישי לא אהבו זה את זה, ובעל הבית סבל מתוצאות ניצול לרעה של כוח. הנשיא הקים מצלמת אבטחה המכוונת לבית השכן. פגיעה בוטה בפרטיות תוך הקלטת פעילות אישית. בעל הבית זכה בתיקו, אך איזו בושה דרשה לפנות לבית המשפט בשלווה ובשלווה.

שלב הגנה ראשון: דע את המסמכים הניהוליים שלך

לרוב הנושאים המתעוררים ב- HOA יש החלטה מוגדרת על ידי התייחסות למסמכים השולטים. אם אתה מכיר אותם, אתה יכול גם להימנע ממצבים שעלולים לגרום למצוקה.

אני מגלה שרוב בעלי הבית וחברי דירקטוריון רבים אפילו לא יודעים מה יש במסמכי השלטון שלהם.

המסמכים שאליהם אני מתייחס כוללים את הצהרת האמנות, התנאים וההגבלות (CC & Rs), התקנון וכללים ותקנות.

מסמכים מוקלטים אלה הם השולטים ב- HOA ויוצרים את המבנה המבצעי שלו שעל כל הצדדים לעמוד בו - ובכוחו טמון כוח המידע והידע.

אמנויות, תנאים ומגבלות (CC & Rs)

חשבו על ה- CC & Rs כ"חוקה "שתוכננה בדרך כלל על ידי מפתחי הקהילה. הוא מכיל את תיאור הנכס; ההבדל בין "השטחים המשותפים" (בבעלות כל בעלי הבית) לבין יחידות המגורים (בבעלות פרטית של בעלי הבית).

זה יכסה גם פונקציות עתידיות אפשריות של ה- HOA, שעשויות לכלול פיתוח של יחידות נוספות, מיזוגים, הקלות, שחלקם הם אלמנטים שכבר הוקמו באמצעות פיתוח והקיום של ה- HOA לכל תקופת זמן.

ה- CC & Rs יכסה גם נושאים כמו בחירות, הערכות ותפקידי העמותה. כאן תוכלו להשיג את כוח המידע. בנוסף, ככל הנראה היא תגדיר הנחיות אדריכליות לגבי אישור לשיפוצים או שיפורים ביחידות בודדות.

הידע של היכרות עם ה- CC & Rs יעזור להימנע מבעיות מחלוקת עתידיות.

תקנון

התקנון בעצם נוגע לקצינים ולחברי הדירקטוריון; תנאים, חובות, ישיבות, בחירות וכו '. זה בדרך כלל מתווה את כוח / ים של הדירקטוריון ואת התהליך לאכיפת הפרות. רבים דורשים "הודעת נימוס" על הפרה לכאורה לפני שמעריכים קנסות כלשהם. זה מאפשר לבעל הבית זמן לתקן את אי ההתאמה.

יש לזכור כי אי אכיפת הכללים גורמת לארגון להיראות לא יעיל, וזה יכול לתת מראה שרירותי של אכיפה בררנית. זה לא אומר שהוועד לא גמיש. הם רשאים לעשות חריגים אם הדבר מוצדק; שמירת חריגים אלה לנסיבות "חריגות". למרות שמדינות שונות, אי אכיפה של כלל עלולה לפסול אותה.

זכור, התקנון צריך להכיל את הנוהל לבעיות ציות; מתן אפשרות לבעלי בתים לציית, להגיב ולזכות לשימוע, אם יתבקש. הפרות רבות הן בעצם לא מכוונות בגלל חוסר ידע במסמכי השלטון.

חוקים וכללים

הקמתם ואימוץם של הכללים והתקנות הם על ידי חברי הדירקטוריון. גם אם נחקק על ידי דירקטורים קודמים, לרוב חברי הדירקטוריון החדשים הסמכות לשנות, לתקן ו / או ליצור כללים חדשים. אלה צריכים להיות לטובת הקהילה ונועדו להתמודד עם נושאים ספציפיים שעשויים להיות לאגודה בהתאמה האישית שלה.

אלה יכולים לכלול אכיפת חניה, שעות בריכה, השכרת מועדונים, התקנת לוויין וכבלים, מדיניות חיות מחמד ורוב השימוש בשירותים.

להפריך אכיפה בררנית

אחד השיקולים החשובים ביותר הן עבור ה- HOA והן עבור חברי הקהילה הוא שהאכיפה היא סבירה ולא מבדילה. צריכה להיות עקביות באכיפת מסמכי השלטון של אגודה. כאשר ה- HOA נוקט בפעולות בהפרות נתפסות, אין זה אמור להיות שרירותי ובצורה סבירה על פי הנהלים וההליכים הראויים המפורטים במסמכים השולטים.

כל הפעולות שננקטו נגד בעל בית מתועדות בפרוטוקול ישיבת ההנהלה בהצבעה בדירקטוריון. אם הדבר מביא להודעת הפרה, עליו לציין את קוד ההפרה לכאורה.

אם יש חברת ניהול, כלול אותם בכל התכתבות או תיעוד. למרות שהמוטו של רוב חברות הניהול הוא "אנו לוקחים כיוון מהדירקטוריון;" מנהלי קהילה מורשים אינם מעוניינים כי הופעה של פעילות לא נכונה תימשך לאחר קבלת ההודעה. הם מעריכים את הרישיון שלהם יותר מכל.

בחר את הקרבות שלך. ל- HOA יש את המשאבים. חברי הדירקטוריון אינם מוציאים הוצאות בגין שכר טרחה משפטי, ואף לא הוצאות בוררות או גישור מוגברות. לרובם יש גם פוליסת ביטוח D&O (דירקטורים וקצינים). משמע, תביעת ביטוח תשלם הוצאות משפט, ובמידה ונמצאת באשמה חברת הביטוח משלמת את האחריות. היוצא מן הכלל הוא בדרך כלל אם למעשה הייתה כוונה מכוונת או זדונית, שקשה להוכיח אותה.

כבעלים של בית, יש לך את הזכות לראות את כל המסמכים / ת, הצהרות בנק, דוחות הפרות, פרוטוקולי פגישה וכו '. לרוב הרשומות היחידות של בעלי בתים אינן מורשות לגשת אליהם הן מידע פרטי אחר של בעלי בתים, כגון הערכות המגיעות, מצטיינות קנסות, פרטי קשר אישיים או הסכמי חכירה. כל שאר הרשומות והמסמכים הם ציבוריים של בעל הבית. אתה משלם את דמי השומה שלך; זה הכסף שלך. כן, חברי הדירקטוריון הם מתנדבים, אך הם נושאים באחריות הנאמנות לדבוק במסמכי השלטון.

הגן על עצמך מבריונות HOA

אל תהפוך לקורבן פוטנציאלי לשחיתות. השתתף בשיעור הכשרה או סמינר על פעולות HOA. גלה מתי מתוכנן התערוכה הבאה של HOA, ותהנה מרשת עם בעלי בתים אחרים, חברי דירקטוריון וספקים. ישנם גם שיעורים שונים העוסקים בחוקי המדינה השולטים ב- HOA (למשל בחירות ב- HOA, תהליך קנסות, זכויות בעלי בתים, כספים וכו '). זו דרך טובה לפגוש מנהיגים שונים בענף ולקבל ייעוץ בחינם. המדריכים הם בדרך כלל אנשי מקצוע בתעשיית ה- HOA, וזמינים לאחר השיעור כדי לענות על שאלות ספציפיות או תובנה בנושאים.

זכרו, זו "תעשייה", ולכולם יש את הידיים בכיסם של בעלי הבית. הקפד לבחור את הקרבות שלך מכיוון שההימור יכול להיות גבוה. הספר HOA Warrior מכסה הרבה נושאים מאתגר את הדירקטוריון ועד סיפורי סיוט אמיתיים. תגלה שאתה לא בזה בלבד ויש עזרה זמינה.

לוחם HOA

שאלות ותשובות

שאלה: האם ה- HOA שלנו יכול להמשיך להחזיק מנעול על הבריכה ללא כל הודעה לבעלי הבית על מועד פתיחה? אנחנו גרים באריזונה. כתבתי אימייל אך טרם קיבלתי תשובה.

תשובה: לרוב יש למועצה הזכות לקבוע תאריכים פתוחים וסגורים של בריכות שחייה, כמו גם שעות. סביר להניח שתמצא זאת בכללים והתקנות של מסמכי השלטון שלך. עם זאת, בשלב זה הבריכות שלנו נעולות גם בשל הנחיות מחלקת הבריאות של COVID-19. מגרשי הטניס שלנו סגורים גם כן; אם כי, הם עשויים להיות הראשונים שנפתחו ביחס לשירותים שלנו.

בריכות העמותות שלנו נחשבות "בריכות ציבוריות" על ידי משרד הבריאות. נאבקנו בכך מכיוון שאנו מאמינים כי יש לסווג אותה כבריכה פרטית מכיוון שאתה זקוק לחברות כדי להשתמש בה (בעל הבית / התושב הוא החברות). אבל הפסיד בקרב הזה. לכן, הבריכה שלך עשויה להיות תחת הנחיות משרד הבריאות, והוועדה שלך חייבת לציית לכך. עיין בהנחיות מחלקת הבריאות הממלכתית שלך בנוגע לפתיחת בריכה ציבורית; ואז "נלחם" בקרב שלך. אני בטוח שרבים מהתושבים יהיו לצדך. קמפיין של אימיילים, שיחות טלפון ועתירות אחרות לדירקטוריון ו / או לחברת הניהול שלך אמור לקבל תגובה.

עם כל האמור, על המועצה לפרסם הודעה על הבריכות עם הסבר על סגירתה ותאריך הפתיחה הצפוי.

שאלה: ה- HOA שלי יודע שאני הבעלים היחיד שיש לו רכב שמתאים לחניך, אשר אסור לחנות במקום. כל הבעלים העריצו את החניך ולא היו להם שום בעיה עם זה עד שביקשתי ש- HOA אחראי על אחד הבעלים האחרים באחריות לדליפת מים. מיד לאחר בקשה זו החליט ה- HOA לאכוף את הכלל ללא חניון, בידיעה שרק אני יושפע. האם זה יכול להיחשב לאכיפה בררנית?

תשובה: אתה מצהיר שאתה רק מפר את הכללים והתקנות. אז טכנית הם לא בוחרים את האכיפה. נשמע נקמני יותר. עם זאת, עם זאת, קרא את מסמכי השלטון שלך וחפש פרצות (כלומר האם הם מציעים "מגרש קרוואנים" לחניכים בפארק).

שאלה: האם ה- HOA יכול לפנות לאמי בנוגע לבעיה שיש להם במדבקות הרכב שלי? אני בת 34. שמה של אמא שלי בבית אבל היא לא גרה כאן. המכונית היא 100% על שמי

תשובה: אם מדבקות הרכב מתייחסות ל- HOA (כלומר חניה, זיהוי וכו '); ואז, כן, הם יכולים ליצור קשר עם אמא שלך. בעל הבית אחראי לכל מי (דייר או קרוב משפחה) המתגורר בביתו.

שאלה: האם ה- HOA יכול לאכוף סטנדרטים סובייקטיביים של אחזקת הבית?

תשובה: תקנים סובייקטיביים? כל מה ש- HOA יכול לאכוף באופן חוקי חייב להיות במסמכי השלטון. לכן, חבר דירקטוריון לא יכול פשוט לומר, אני לא אוהב את זה באופן אישי, או שאני חושב שצריך לעשות את זה או אחר וכו '.

אם הבית שלך זקוק לתחזוקה חיצונית, בקש לראות את כלל תחזוקת הבית או התקנה שהם מנסים לאכוף. פעמים רבות HOA אחראים על החלק החיצוני. אין להם עסק בתוך הבית שלך - אלא אם כן זה משפיע על שכנים (כלומר דוד מים נשבר והמים הוצפו לבית השכן).