איך לקנות אדמות בפיליפינים

מתחילים

בראש ובראשונה, קיימות הגבלות בעלות על זרים בפיליפינים. אתה יכול להיות בעלים של בית או דירה, אך לא את האדמה עליהם היא נשענת. עם זאת, תוכלו להשיג חכירה לטווח ארוך על אדמות. אותם בני 35+ יכולים גם לקבל אשרת פרישה על ידי הכנסת 50,000 דולר או שווה ערך לבנק פיליפיני ואז יכולים להשתמש בכסף זה בהשקעות שאושרו על ידי הממשלה (כולל נדל"ן).

במקרה שלי, אני נשוי לפיליפינית ורכשנו את אדמתנו על שמה. שמי מופיע במסמכים והייתי צריך לספק מידע אישי בנוסף לאשתי, אולם זכויותי מוגבלות ביותר. זה משהו שטפוסים לשעבר שאפתנים ירצו לזכור ולהיות בטוחים שהם מקבלים החלטות מהורהרות.

התוכנית שלנו היא לבנות בית על האדמה שבבעלותנו ולהשכיר את הבית לטווח ארוך להורי האמריקאים (שאותם נשכור). כמובן, תלוי במצבך תצטרך להגיע להסכם שלכל הצדדים נוח. מטפלים לשעבר יחידים המחפשים בית, דירה או חכירת קרקע ארוכת טווח בפיליפינים יוגשו היטב בסיוע חבר פיליפיני, בן משפחה או סוכן מהימן.

לטפיחות לשעבר עם עורך דין פיליפיני מהימן, עדיף להישאר מחוץ לתהליך רכישת הקרקעות ככל האפשר. בעוד שרוב הפיליפינים אמינים, כמו בכל מדינה, ישנם כאלה שלא. לא נדיר שהמחירים יעלו למראה זר.

שלב ראשון: ודא שבעל הקרקע ממנו אתה קונה הוא בעל הכותרת המקורית

לפעמים הסכמי קרקע ותושבות בפיליפינים מגיעים לדורות. הדברים הופכים להיות קפדניים ומסודרים יותר, אך אתה עדיין עלול להיתקל במצבים שבהם הכותרת מעולם לא הועברה למוכר על מנת להימנע מהעמלות הנלוות. זהו מצב מורכב שבוודאי תרצו להימנע ממנו. אם למוכר אין הכותרת המקורית של הנכס, המשך בחיפוש אחר במקום אחר.

שלב שני: שטר המכירה, חתום ומתואר

לאחר שמצאת את הקרקע הרצויה והסכמת על מחיר עם המוכר, יהיה עליך לקרוא את שטר המכירה בעיון ולחתום עליה בפני ציבור נוטריונים. בשטר המכירה יש לציין גם אם הקונה או המוכר אחראים למס רווח הון ולמס הבול הדוקומנטרי. נוטריונים קובעים שכר טרחה בעצמם אך שכר טרחה רגיל הוא בסביבות 1% ממחיר הרכישה.

יש לשלם את מס רווחי ההון (6% ממחיר הרכישה) ומס הבולים התיעודיים (1% ממחיר הרכישה) ללשכת ההכנסה הפנימית (BIR) בתוך 30 הימים לאחר חתימת השטר.

שלב שלישי: תעודת אישור רישום (CAR) וסליקת מס (TCL) מה- BIR

לאחר ששולם מס רווחי הון ומס בולים תיעודיים, עליך לעבד את המכונית וה- TCL בלשכת ההכנסה הפנימית. אלו תנאים מוקדמים להעברת כותרת ויש עמלות קטנות הקשורות לשלבים אלה (כ -150 פזו פיליפיני).

נתקלנו בבעיה בגלל שהמגרש שלנו היה חלק מנכס מחולק. היינו צריכים לבצע מעקב אחר BIR שוב ושוב עד לבירור ההסדרים בין המוכר למספר קונים.

שלב CAR ו- TCL זה לקח כמה חודשים לביצוע ונדרש מספר ביקורים ב- BIR. אשתי ואביה הצליחו להשלים את הצעד הזה, אולם ישנם "תיקונים" אשר יטפלו בתהליך זה בתשלום.

שלב רביעי: שלם את עמלת ההעברה על מס רכוש והעברה

כאשר ברשותך אישורי ה- CAR וה- TCL, עליך לשלם את דמי ההעברה והמס במשרד הגזבר המחוזי. זה צריך להיעשות בהקדם האפשרי מכיוון שיש תשלום בתשלום עבור כל יום מיום תעודת ה- CAR ועד למועד תשלום מס ההעברה.

בנוסף ל- CAR ו- TCL, תצטרך להביא את הדברים הבאים למשרד הגזבר (עשוי להשתנות בהתאם למחוז):

שלב חמישי: מרשם המעשים

עם תשלום דמי ההעברה והמיסים שלך, אתה כמעט מוכן לקבל את התואר שלך. בפנקס המעשים יהיו כמה דרישות שעליכם לספק גם כן. תזדקק לתצהיר פרסום, לתצהיר באשר לאום של בעלים כלשהו (אם לא אזרח הפיליפינים) והעתק הבעלים של הכותרת.

ייתכנו דרישות אחרות כמו פינוי DAR (המחלקה לרפורמה אגררית) אם הקרקע חקלאית, תוכניות חלוקה מאושרות אם הקרקע היא חלק מחלוקה וכו '.

שלב שישי: חוגגים

מזל טוב! כעת תועבר אליך התואר ואתה הבעלים הגאה של אדמות בפיליפינים. זה היה מסע ארוך ומאומץ אז קח קצת זמן להירגע וליהנות מפיסת גן העדן שלך.

שאלות ותשובות

שאלה: מי ישלם את מס רווחי הון ומס בולים תיעודיים בלשכת ההכנסה הפנימית (BIR)?

תשובה: באופן כללי, הקונה ישלם את מס רווחי הון ומס בולים תיעודיים אלא אם הוסכם אחרת ומפורט בשטר המכירה.

שאלה: כיצד אוכל לוודא כי הכותרת של ארץ כלשהי בפיליפינים היא אותנטית?

תשובה: יש להחתים את הכותרת עם חותמת ממשלתית רשמית וניתן לאמת את הכותרת על ידי בדיקת המספר בפנקס המעשים.

שאלה: כיצד מתבצעים התשלומים למוכר אם הקונה קונה ישירות מבעל הנכס באמצעות סוכן?

תשובה: המחיר שאתה מסכים לשלם עבור הנכס כולל בדרך כלל את שכר הסוכן. כהערה צדדית, הקפידו להשתמש בסוכן מבוסס היטב שתוכלו לסמוך עליו.

שאלה: האם אתה יכול לבדוק את האותנטיות של קרקע או כותרת הנכס על ידי בקשת עותק מרשם המעשים וביצוע השוואה?

תשובה: כן. בקשת עותק של הכותרת מרשם המעשים והשוואה עם שם המוכר תהיה דרך מתאימה להבטיח אותנטיות.

שאלה: מי ישלם כדי לאשר את שטר המכירה, ישלם את העברת דמי הרכוש, וישלם את מס ההעברה?

תשובה: ככלל, הקונה ישלם עבור אישור נוטריון על שטר המכירה (בערך 1% ממחיר הנכס). הקונה ישלם גם את דמי הרכוש ומס העברה אלא אם כן צוין אחרת בשטר המכירה. סוכנים זמינים לעזור בתהליכים אלה אך, כמו תמיד, הקפידו למצוא אחד מכובד ואמין.

שאלה: האם נדרשת העברת כותרת לפני שתשלם תשלום מלא עבור הקרקע על ידי עורך הדין הקונה או הקונים?

תשובה: לא. אין צורך בהעברת הכותרת לפני ביצוע התשלום. אם עורך דין ממליץ על הליך זה, יהיה צורך לנהל משא ומתן על הפרטים בין עורך הדין של הקונה / הרוכש ויש לציין אותם בשטר המכירה (יתכן ובתיקון לשטר המכירה הקיים).

שאלה: אם הקרקע או הרכוש עוברים בירושה מהורי המוכר (האישה ירשה את הנכס מהוריה, למשל), מי יחתום על שטר המכירה?

תשובה: יש להעביר את הכותרת לשם היורש בעקבות התהליך כאן: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

ואז, הירושה תוכל בצדק לחתום על שטר מכר עבור הקרקע או הנכס.

שאלה: מתי נצטרך עזרה של מודד?

תשובה: הייתי ממליץ לבצע את השטח הנסקר לפני חתימת שטר המכירה. ודא שגבולות הארץ מסומנים בבירור ושאין מבנים בלתי צפויים או מקורות מחלוקת אחרים. זה יכול לחסוך כאב ראש פוטנציאלי מאוד וזול יחסית (הסקר שלנו עולה כ -5,000 פזו או פחות מ -100 דולר ארה"ב). עבור מגרשים קטנים או גדולים יותר, המחירים עשויים להשתנות.

שאלה: מי יכין את שטר המכירה בקניית בית בפיליפינים?

תשובה: את שטר המכר יש להכין על ידי עורך דין המתמחה במקרקעין. כל אחד מהצדדים יכול להשיג מסמך שטר מכר, אך על כל צד לבדוק את המסמך על ידי מומחה המייצג את האינטרסים שלהם (או צד ג 'מהימן הדדי).

שאלה: אם אני מוכר חצי מהמגרש שלי (400 מ"ר של 800 מ"ר, למשל), האם אני צריך לספק לקונה את התואר?

תשובה: מכיוון שמדובר בעסקה מורכבת יותר, אמליץ לך לפנות לעורך דין. בסופו של דבר, שני הצדדים יזדקקו לתואר ייחודי כהוכחת בעלות על חלקם במגרש המחולק.

שאלה: האם יכול זר לקנות קרקעות על שמו של בנו הפיליפיני?

תשובה: בהנחה שהבן הפיליפיני הוא אזרח הפיליפינים, הבן יוכל להחזיק קרקעות ולהחכיר אותן להורה הזר. הקרקע ניתנת להשכרה למשך 25 שנה עם אפשרות להתחדש ב -25 נוספים.

שאלה: איזה אחוז מארנונה עלי לשלם בפיליפינים?

תשובה: ארנונה בפיליפינים משתנה לפי עירייה ומחוז. זהו אחוז מהשווי המוערך (המהווה אחוז מערך השוק ההוגן). מידע נוסף ניתן למצוא בכתובת https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

שאלה: האם הזמנת עורך דין שיעזור לך בתהליך?

תשובה: לא. למרבה המזל התהליך שלנו היה די ישר קדימה ובת המוכר היא פקידה ממשלתית והצליחה לסייע בפרטים.

שאלה: אם הקונה כבר נמצא בשלב 5 (רישום המעשים), אך אינו מצליח להשיג אישור DAR, האם המוכר יכול לקנות את הקרקע בחזרה?

תשובה: באופן אופטימלי, שטר המכירה יקבע אישור DAR כחלק נדרש מהעסקה (ויעכב את התשלום עד לקבלת האישור או יפרט החזרת כל סכום ששולם במקרה של סיבוכים). אם זה לא המקרה, על הקונה לפנות למוכר בדבר תיקון שטר המכירה. במידה והמוכר לא מוכן להחזיר את הסכום ששולם, ייתכן שהקונה יצטרך ליצור קשר עם עורך דין.

שאלה: האם יש קנס בגין אי תשלום מס רווח הון ומס בולים תיעודיים בתוך 30 יום? אם כן, כמה?

תשובה: כן, יש קנסות בגין איחור בתשלום. הסכום יהיה תלוי במשתנים של המצב הספציפי שלך. לקבלת מידע נוסף, אני רוצה להפנות אותך למאמר זה על מס רווחי הון מאת גארי ס 'פגאספס https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

שאלה: האם ניתן להעביר כותרת לקונה שרכש הרבה מאמו כאשר התואר הוא על שם האב?

תשובה: כן. בפיליפינים הנכס נחשב לבעלות משותפת של האם והאב, כך שהעברת הכותרת אפשרית.

שאלה: לאחר ששילמנו את המס הקיים וקיבלנו את שטר המכירה הנוטריוני, מה השלב הבא?

תשובה: השלב הבא יהיה תשלום מס רווחי הון בלשכת ההכנסה הפנימית (BIR).

שאלה: האם נוכל לרכוש קרקעות ולשלם בתשלומים?

תשובה: ניתן לרכוש קרקע ולשלם באמצעות תשלומים. יש לפרט את הפרטים בשטר המכירה.

שאלה: האם ייתכן שהבעלים יעביר את התואר לקונה לפני ששולם מחיר המגרש במלואו?

תשובה: כן. ניתן להסכים בשטר המכירה על השיטה ותקופת התשלומים והעברת הכותרת. ייתכן שתרצה לערוך בדיקה מקצועית משפטית של שטר המכירה לפני השלמת ההסכם.

שאלה: איך נוכל להעביר את הכותרת ולקבוע איזה מס צריך לשלם כשאנחנו קונים קרקע?

תשובה: שלום. כדי להבטיח בעלות על הקרקע, תצטרך לעבד את העברת הכותרת במרשם המעשים. אתה יכול לנהל משא ומתן מי יהיה אחראי למיסים בשטר המכירה (שאתה בוחר להכין עורך דין).

שאלה: אם מוכר קרקעות בפיליפי אינו מתקשר עם קונים בנוגע לחלוקה המשפטית של נכס, אילו אפשרויות עומדות בפני הקונים?

תשובה: במקרה זה יש לך כמה אפשרויות. אתה יכול ליצור קשר עם הקפטן או יו"ר הברנגיי (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) לקבלת סיוע. מלבד זאת, יהיה מומלץ לעורך דין.

שאלה: כיצד אוכל למצוא חברת / סוכן נדל"ן מכובד על מנת לקנות קרקע גולמית בלייט, פיליפינים?

תשובה: תוכל להתחיל ליצור קשר עם סוכני Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). כשאתה גולש במודי, אנא חפש את סימן הביקורת הירוק והציון שהסוכן או הסוכנות הם שותף מוסמך. לאחר יצירת קשר ראשוני תוכלו לבקש התייחסויות והמלצות נוספות.

שאלה: האם בעל קרקע פיליפיני שהפך לאזרח אירופי יכול למכור באופן חוקי את אדמתו בפיליפינים?

תשובה: כן. במקרה זה, פיליפינים ילידי טבע המוגדרים באופן חוקתי שאיבדו את אזרחותם הפיליפינית באמצעות התאזרחות או אזרחות זרה, יכולים להגיש בקשה להחזרת אזרחות על פי האזרחות הכפולה לפי חוק הרפובליקה מספר 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / אזרח כפול…