כיצד לקבוע את הערך האמיתי של בית נייד

בית נייד משנת 1973 למכירה במחיר של 36,000 דולר.

הצד השני של הבית הנייד.

אחד הערכים הטובים ביותר בשוק של רוכשי בתים הם בתים ניידים (MH) או בתים מיוצרים.

• בתים ניידים: בדרך כלל נמצא MH מעוגן על הרבה בתוך פארק בית נייד. בפארק יש בדרך כלל את אותם הנוחיות כמו אתר נופש, ואתם משלמים דמי חודשי רבים, בדומה ל- HOA עבור בית משותף.
• בתים מיוצרים: ניתן לומר את אותו דבר על בית מיוצר, אך אלה אינם ניתנים למיטלטל על בסיס. יחידות אלה דומות כמעט לבית אמיתי שקונים, ובדרך כלל מונחות על אדמות בבעלות.

בתים ניידים בדרך כלל אורך חיים, מבחינה מבנית, בין 50-75 שנים, תלוי במיקום ובתנאי הסביבה. הם יכולים להיות דומים לבית אמיתי; חלקם 2000 מטרים רבועים. זה באמת תלוי בבעלים. אבל, כל מה שנעשה בפנים, זה עדיין MH. לפיכך, כאשר אתה קונה אחת, העסקה דומה מאוד לרכישת מכונית. אין נאמנות של 30+ יום. עדיין יש לך ארנונה ודמי מגרש, שנעים בין 300-800 דולר לחודש.

ההבדלים העיקריים בין בתים ניידים לבתים מסורתיים

ההבדל הגדול הוא שערכי MH פוחתים כמעט תמיד, שלא כמו רכוש אמיתי שמעריך. הסיבה לכך היא שבעל ה- MH אינו הבעלים של הקרקע שעליה היחידה יושבת. זכור זאת כאשר אתה קונה כזה. היה נוח עם שוויון או הפסד של כסף אם אתה צריך למכור. זה יהיה המקרה הרגיל; יש יוצאים מן הכלל.

ייעוץ לרכישת MH

פלורידה היא מדינה מלאה בפארקי MH. הם מוגבלים לגילאים (55+) או לא. אם אתה רוצה לחיות באזור דמוי טרופי, על משאבים מוגבלים, זו הדרך הטובה ביותר ללכת. ברגע שאתה קונה MH, רוב הבעלים מסוגלים לנוף סביב הבית כראות עיניהם.

הטריק ברכישת MH הוא למצוא אחד שלא נראה כמו MH מהרחוב. כמעט לכולם יהיה חניה, לא מוסך. לרובם יהיה אזור פטיו מוקרן או מזוגג הנקרא "חדר פלורידה". זה יכול להיות גדול כמו 200 מטרים רבועים. זה טוב לאחסון או לצפייה בעוברים ושבים, אך אל תחשיבו שזה חדר שינה או אזור מגורים.

ערך סובייקטיבי

המיקום חשוב. האם השכנים קרובים מדי, או שיש מקום רב בין היחידות? חצר אחורית וחצר קדמית הגונה? קרוב לאגם או לבריכה עם נוף? אלה הפריטים הסובייקטיביים בעת קביעת הערך הכללי. כמה הם שווים לך יותר? הם יכולים להוסיף אלפים למחיר מכירה. גינון ממש נחמד הוא גם חשוב.

כיצד לקבוע את הערך האמיתי

ניתן לומר שרוב הרישומים של MH הם יקרים מדי, אך שוב, המיקום והשוק עשויים להכתיב אחרת. בהנחה שה- MH במצב טוב, הפחתה של 25 אחוזים מהקמעונאות משקפת את הערך האמיתי. אך כדי לקבל את הערך האמיתי, כך שתוכלו להציע הצעה עם מודיעין, להשיג דוח NADA ניידים ממקורות מקוונים (כמו חברות ביטוח המספקות הלוואות) או אחרים. מהאתר, אתה מזין את המפרט המדויק של ה- MH שאתה מעוניין בו.

דוגמה של עולם אמיתי

למשל, בית של 1973, 1400 רגל מרובע, שנמצא על מגרש עם צדדי וחצר אחורית, באזור קלירווטר, פלורידה, נמכר במחיר של 36,000 דולר. דמי המגרש היו 550 דולר לחודש.

בדו"ח NADA על כך MH נאמר:

• ערך המבנה הבסיסי היה 9400.00 דולר. הימצאות בפלורידה הגדילה את הערך ל -9600 דולר. זה היה הערך הקמעונאי של הבית בדיוק.
• מכיוון שהבית היה במצב "טוב", ערכו עלה ל -10,500 דולר.
• החיים הפיזיים שנותרו נותרו 43 שנים. היחידה הייתה ב- Pinellas Cascade Park MH, וזה נחמד ומתוחזק. NADA קראה לזה סטנדרטי. זה הגדיל את הערך ל 12,000 $.
• תכונות או תיקונים נוספים היו אפסיים. כל אחד מהם יגדיל או יקטין את ערך הבסיס.
• ההתאמה הסופית לסכום בסיס זה הייתה תקן התעשייה של 1.5. כאשר הוחל, הערך הכולל הסופי הסתכם ב 18,000 $.

ברור שכאשר הסוכן קבע את מחיר המכירה, הוא פשוט הכפיל סכום זה תמורת 36,000 דולר.

מה יעלה את הערך?

הדבר היחיד שיעלה את הערך הוא פארק ה- MH בו היחידה נמצאת. פארק יוקרתי יגדיל את הערך, כמו גם ארונות חדשים, פריטי מטבח, או אם הוא נמכר "מרוהט", אך ההשפעה היא סובייקטיבית. אם בית זה היה צעיר ב -10+ שנים (נבנה בשנות ה -80 או ה -90), ערך הבסיס היה גבוה בהרבה.

בית זה, לכל הדעות, יכול להימכר ב-27-30,000 דולר, וזה יהיה מחיר הוגן בהתחשב בשוק. אם הבית נשאר בשוק במשך חודשים, המוכר יותר מתאים לקבל סכום זה מכיוון שעדיין יש לשלם את דמי המגרש החודשיים גם אם היחידה נותרה פנויה. הזמן הוא תמיד לצד הקונה.

אבל נסה לקנות מכשיר MH שנבנה לאחר 1976, כאשר HUD קבע את אופן ביצוע הבנייה.