איך לפנות דייר משנה בסן פרנסיסקו

לשני השותפים שלי לחדר לאחרונה היה לנו דייר משנה שאני מתכוון אליו בשם האדם הנורא. הבחור הזה היה מתעמת, קולני, יהיר וחסר כבוד; אידיוט מוחלט. בתהליך הניסיון להיפטר ממנו למדנו רבות על חוקי דיירים ופינוי בעיר מולדתנו סן פרנסיסקו.

זוהי המדינה בה עזב בן האדם הנורא את חדרו כאשר לבסוף עבר להתגורר.

כריסטי ק.

אזהרה מהירה

פינוי קשה ביותר בסן פרנסיסקו. חוקי השכירות בתחומי העיר משופעים לטובת שוכרים. חוקים אלה נועדו להגן על זכויות השוכרים, אך הם כמעט ולא מאפשרים למשכירים ולדיירים הורים לפנות שוכרים בעייתיים. אם יש לך מקרה חזק לפינוי, הקפד לעשות הכל לפי הספרים והתייעץ עם עורך דין לאורך כל התהליך כדי להגן על עצמך מתביעות משפטיות.

אם אין לך חזקה לפינוי, הפיתרון הטוב ביותר הוא לעבוד באופן פרטי עם דייר המשנה שלך.

סוגי יחסי דיירים

• קדמון: קדמון הוא מישהו שיש לו מעמד שווה איתך כשוכר. אם שניים או יותר שוכרים נכס יחד וכולם חותמים על חוזה השכירות, אותם אנשים הם קוטנים.
• דייר ראשי: דייר ראשי הוא אדם שחתם על חוזה השכירות או ההסכם המקורי עם בעל הנכס או מנהל הנכס. כל האנשים בחוזה השכירות המקורי הם דיירים הורים, והם גם קוטנים זה לזה.
• דייר משנה : דייר משנה הוא אדם שמשכיר או שוכר מקום משנה מאחד או מכל הדיירים הראשיים. לדייר משנה אין בהכרח שום סוג של הסכם עם בעל הנכס או מנהל הנכס (אם כי רוב הבעלים דורשים אישור לכל אחד מדיירי המשנה הנמצאים בנכס שלהם). אם דיירים ראשיים משכירים יותר משנה לדייר משנה אחד, דיירי המשנה הללו הם גם קוטנים זה לזה.

קוטנים לא יכולים לפנות זה את זה, ודייר משנה לא יכול לפנות דייר ראשי. אך דייר ראשי יכול אולי לפנות דייר משנה בנסיבות מסוימות.

בעלי בתים ופינוי

לספר לבעל הדירה שלך על הבעיה אולי נראה כמו הדרך הקלה ביותר לפנות דייר משנה, אך למעשה, בעל הבית או מנהל הנכסים כנראה לא יוכלו לעזור. בעל בית לא יכול לפנות אדם אחד בלבד. גם אם אתה יכול להוכיח שיש לך סיבה פשוט לפינוי דייר המשנה שלך, בעל הדירה שלך יכול רק לפנות את כולם בחכירה, ובכך לשלול את הסכמתך עם דייר המשנה שלך.

טוב ליידע את בעל הדירה או מנהל הנכסים לגבי כל בעיה חמורה בין השותפים לדירה, אך הסכם השוכר הוא עם הדיירים הראשיים, ולא עם בעל הדירה, (למרות שהמשכיר אולי נתן אישור, נדרש לבדיקת רקע וכו ') ולכן דיירי אב הם בדרך כלל רק אלה שיכולים לפנות דיירת משנה.

האם דייר הדירה שלך חוקי?

לפני שתנסה לפנות את דייר המשנה שלך, עליך לקבוע אם הוא או היא שוכרים כחוק או לא. האם יש לך אישור או אישור של בעל הדירה שלך או מנהל הנכסים להשכיר את הנכס במושכר אחר? האם חוזה השכירות שלך מספק הוראות להשכרת משנה?

אם דייר המשנה שלך כובש את הנכס ללא ידיעתו של בעל הבית או אישורו, ניסיונם לפנותם הוא די מובטח גם לפינוי. בנוסף, צריך בעל הבית שלך לברר, הוא או היא תוכל לנקוט בצעדים משפטיים נגד אתה על הפרת החוזה השכיר, וכן דייר המשנה שלך תוכל לנקוט בצעדים משפטיים נגדך עבור פינוי פסול.

אם אתה בסירה זו, הפתרון הטוב ביותר שלך הוא לעבוד על דברים פרטיים עם דייר המשנה שלך, או להעביר את עצמך.

• אל תנסה להאשים את דייר המשנה שלך בגין הסגת גבול או לטעון בפני בעל הדירה שהוא / היא מכריעים באופן בלתי חוקי. אם דייר המשנה יכול להוכיח שהוא התגורר בנכס (עם דואר שהתקבל, המחאות להשכרה ושירותים וכו ') הוא / היא עדיין יוכל לנקוט בהליך משפטי נגדך בגין פינוי שגוי
• אל תנסה להסביר דייר משנה שלך כי אם הדייר הראשי או הדיירים יעברו, הוא / היא ייאלצו לעזוב בכל מקרה, על פי פקודת השכירות בסן פרנסיסקו, מכיוון שאין לו הסכם משפטי עם בעל הדירה. (ביסודו של דבר, אם הם יעשו דברים כל כך רעים שתצאו כדי להתרחק מהם, הם יהיו SOL למגורים.)

אם לדייר המשנה שלך יש אישור של בעל הבית, כמו שבן האדם הנורא עשה איתנו, המשך לקרוא.

האם שכר הדירה שלך בבית או בדירה נשלט?

אם הבית או הדירה שלך בסן פרנסיסקו נבנו לאחר יוני 1979, יש לך מזל. בניינים חדשים אלה אינם כפופים לחוקי פיקוח על שכר דירה, ותהליך הפינוי קל בהרבה. אתה אמור להיות מסוגל לתת הודעה נכונה על דייר המשנה שלך ואז להתחיל בתהליך הפינוי המשפטי.

אם הבית או הדירה שלך בסן פרנסיסקו נבנו לפני יוני 1979, כמו שלנו, פינוי דייר המשנה שלך יהיה הרבה יותר קשה. המשך לקרוא כדי ללמוד עוד.

כיצד אוכל לגלות מתי נבנה ביתי?

• http://www.zillow.com/

  אם אינך יודע מתי הבית שלך נבנה, Zillow הוא מקום טוב להתחיל בו. יש בו את התאריכים עבור בניינים רבים בסן פרנסיסקו. כל שעליך לעשות הוא להקליד את הכתובת שלך, לבחור את התוצאה הנכונה ולחפש את התאריך תחת "השנה שנבנתה".

בתים ודירות אופייניות בסן פרנסיסקו נבנו לפני 1979, ולכן נופלים תחת חוקי פיקוח על שכר דירה לפי פקודת השכירות בסן פרנסיסקו.

Mudflattop דרך Wikimedia Commons, Creative Commons ייחוס-שיתוף זהה 3.0 לא יוצא

15 הסיבות הצודקות לפינוי בסן פרנסיסקו

אם ביתכם או דירתכם להשכרה בסן פרנסיסקו נשלטים על שכר דירה, הגיע הזמן להתקרב ואישיים עם 15 הסיבות לפינוי בלבד. הגורמים הניתנים לפינוי הם שמץ התקווה האחרון שלך. הם הדרך היחידה שאתה יכול לפנות באופן חוקי:

1. הדייר הפסיק לשלם שכר דירה, משלם לעתים קרובות באיחור או מקפיץ לעתים קרובות צ'קים
2. הדייר הפר את הסכם השכירות או השכירות ולא הצליח לתקן את הבעיה בהתראה
3. הדייר יוצר מטרד, פוגע בנכס או "יוצר הפרעה ניכרת לנוחותם, לבטיחותם או להנאתו של בעל הדירה או דיירים אחרים בבניין".
4. הדייר מנהל פעילויות לא חוקיות בנכס
5. הסכם השכירות הקודם או השכירות של הדייר הסתיים והדייר מסרב להארכה בתנאים זהים או שווים
6. הדייר סירב לבעל הבית לגשת לנכס (לתיקונים, שיפורים וכו ')
7. הדיירים הראשיים עוברים דירה ומותירים דייר משנה ללא אישור או הסכם עם בעל הדירה
8. בעל הבית מעוניין להעביר את עצמו או קרוב משפחה ליחידה לתקופה של 36 חודשים רצופים ומעלה
9. בעל הבית מעוניין למכור יחידה שהוסבה כחוק לבית משותף
10. בעל הבית מבקש להרוס את היחידה או להוציא אותה משוק השכירות
11. בעל הבית מעוניין להוציא את היחידה זמנית משוק השכירות כדי לבצע "שיפור הון או שיקום".
12. בעל הבית מעוניין לבצע "שיקום משמעותי"
13. בעל הבית מעוניין להוציא את כל הבניין משוק השכירות
14. בעל הבית מעוניין להחזיר את החזקה ביחידה למשך פחות מ- 30 יום בכדי להתמודד עם בעיות צבע עופרת, כנדרש בקוד הבריאות בסן פרנסיסקו.
15. בעל הבית מעוניין להרוס את היחידה על מנת לבנות מחדש

הערה: אם בעל הדירה גר גם ביחידת ההשכרה, הוא או היא יכולים לפנות ללא סיבה סתם. אם אתה שוכר מקום בבית בעל הבית שלך, שקול לבקש ממנו עזרה.

מספרים 1–4 הם המקרים היחידים החלים על מערכת היחסים בין דייר ראשי לדייר משנה. מספרים 5–15 חייבים לאכוף על ידי בעל הדירה ובדרך כלל חייבים להביא לפינוי של כל הדיירים, כולל הדיירים הראשיים (לכן אל תנסה לשכנע את בעל הבית שלך לאכוף אותם אלא אם כן אתה בסדר גם עם העיטה).

רק גורם 1–4

בואו נבחן את הסיבות הצודקות אחת אחת.

רק סיבה מס '1: הדייר הפסיק לשלם שכר דירה, משלם לעתים קרובות באיחור או מקפיץ שיקים לעתים קרובות.

אם דייר המשנה שלך מפר את חוזה השכירות על ידי עישון ביחידה, שמירת חיית מחמד, ביצוע שינויים בלתי מורשים ביחידה וכו ', יתכן שיהיה לך מקרה טוב לפינוי.

• הקפד לרשום מתי וכיצד דייר המשנה שלך הפר את חוזה השכירות. יתכן שתצטרך להשתמש במידע זה מאוחר יותר אם הוא / היא מנסים להילחם בפינוי.
• הוציא הודעה בת 3 ימים לתיקון או לפינוי.
• אם הוא / היא לא תיקן את ההפרה או פינה את המקום, התחל בתהליך הפינוי המשפטי.
• אם הוא / היא תיקן את ההפרה, יתכן שתוכלו לפנות, אך יהיה עליכם להוכיח כי דייר המשנה מפר באופן רגיל וחמור את חוזה השכירות.

רק סיבה מס '3: הדייר יוצר מטרד, פוגע בנכס או "יוצר הפרעה ניכרת לנוחותם, לבטיחותו או להנאתו של בעל הדירה או דיירים אחרים בבניין."

זה, למרבה הצער, הקשה ביותר לאכיפה. בן האדם הנורא לא שילם באיחור, הפר את חוזה השכירות או עשה דבר בלתי חוקי, אבל הבנו שבוודאי יש לנו אותו עם מספר 3. הוא בחר כל הזמן בקטטות מילוליות, השמיע המון רעש והשאיר אותנו ערים בכל השעות. התייעצנו עם עורך דין בדבר פינויו מטעמים אלה. עורך הדין הסביר שמכיוון שהשפה מספר 3 כל כך מעורפלת, בתי המשפט נרתעים מאוד מאכיפתה.

• ביסודו של דבר, על מנת לפנות מטעמים אלה, על דיירים אדונים להוכיח כי דייר המשנה מסכן או מאיים עליהם בהתנהגותו או להוכיח באמצעות רישומי המשטרה כי לדייר המשנה היו תלונות תכופות על רעש, גרם להפרעה בבית וכו '
• עורך הדין בעצם אמר לנו שלא טורח לנסות לגרש עם Just Cause 3 # מאז זה היה לרדת רק עד שהוא-אמר / הוא-אמר מצב בבית המשפט כי הראיות תצטרכנה להיות מאוד מפורש ומשכנע להיות evictable.

רק סיבה מס '4: הדייר מבצע פעילויות לא חוקיות בנכס.

אם דייר המשנה שלך עוסק בהתנהגות בלתי חוקית בנכס, יש לך מקרה חזק מאוד לפינוי.

• הפשע חייב להיות חמור ולערב את היחידה (למשל דייר המשנה שלך עושה טיפול בחדר שלו / שלה או עוסק בזנות על הנכס).
• יידע מיד את בעל הבית והמשטרה. יתכן שתצטרך להוכיח כי דייר המשנה שלך ביצע פעילויות בלתי חוקיות ודיווח משטרתי הוא באמת הדרך היחידה לעשות זאת.
• תן הודעה של 3 ימים להתפנות.
• אם דייר המשנה לא עזב את הנכס כבר 3 ימים, התחל בתהליך הפינוי המשפטי מול בתי המשפט.

הסיפור שלנו

בסופו של דבר, לשותפיי לחדר ולא היה לנו סיבה לפנות את בן האדם הנורא. אבל התכנסנו וכולנו ביקשנו שיעבור. הוא הסכים, משום שהוא לא היה מודע לכך שלא נוכל לפנות אותו כדין, או משום שהוא פשוט לא רוצה לחיות עם עוד 3 אנשים שסירבו לסבול את התנהגותו הרעה. הוא הקדיש את הזמן למציאת מקום חדש, ואנחנו חסרי אונים לזרז את התהליך, אבל אחרי חודש הוא סוף סוף עבר להתגורר.

(לא בלי למרר עלינו את הדברים, כמובן. הוא עזב את חדרו בלאגן מגעיל, צרח בפנינו, סירב לשלם את ימי השכירות האחרונים שלו והשאיר את דלת הכניסה לביתנו פתוחה לרווחה כשסיים לעבור. אבל בכל זאת כולנו טילנו את היום, כל כך שמחנו שהוא הלך.)

כיצד להגן על עצמך מדייר גרוע

היינו צריכים לעבור חוויה מחורבנת עם בן האדם הנורא, אבל למדנו הרבה על חכירת משנה ופינוי. התכתבנו גם עם איגוד הדיירים בסן פרנסיסקו בדוא"ל וקיבלנו עצות טובות לוודא שאותה סיטואציה לא תחזור עלינו. הנה כמה עצות:

• וודא כי דייר המשנה שלך מאושר על ידי בעל הדירה שלך או מנהל הנכסים לפני שתעביר אותו אליו.
• נסח הסכם בכתב של דייר משנה בו דייר המשנה שלך מוותר על זכויותיו להגנה על Just Cause. זה חוקי לחלוטין והוא מאפשר לדיירים הראשיים לפנות דיירי משנה מסיבות שאינן 15 הסיבות הצודקות.
• ציין בהסכם הדייר המשנה בכתב שלך כי החודש הראשון לשהותו ביחידה הוא על בסיס ניסיון , וכי אם כל דיירי הורים יהיו מרוצים מהמצב, דייר המשנה יהיה רשאי להישאר, אך אם לא, דייר המשנה יסכים להתפנות באותה שעה.
• גבו מדיירי המשנה פיקדון, גם אם זה אינו נדרש על ידי בעל הדירה או מנהל הנכסים שלכם, וכוללים מקרים ספציפיים שבהם חלק מכספי הפיקדון עשויים להימנע מהסכם דייריכם (למשל לכיסוי שכר דירה שלא שולם, שירותים שלא שולמו, נזקים ליחידה).

הסכם דיירים לדוגמא

הנה ההסכם שהקוטנצנטים שלי ואני נוהגים להשכיר עכשיו. ודא שההסכם נחתם ומתוארך על ידי דייר המשנה וכל הדיירים הראשיים. על כל אדם להיות בעל העותק החתום והמתוארך שלו, ובעל הבית עשוי לרצות גם עותק.

הסכם דיירים לדירה

אני מבין שאוכל לסיים את תושבי בכל עת ומכל סיבה שהיא בתנאי שאמסור התראה של 30 יום לדיירים הראשיים.

אני מבין כי פיקדון הביטחון שלי יוחזר לי עם החזרת השטח לדיירים הראשיים, אך ניתן לעצור כסף בגין נזקים במקום, שכר דירה שלא שולם או שירותים שלא שולמו.

אני מוותר על ידי על זכותי רק להגנה ולהסכים שניתן לפנות אותי מכל סיבה שהיא, כולל סיבות שאינן סיבות הניתנות לפינוי, כל עוד הדיירים הראשיים מספקים התראה של 30 יום לפינוי המקום.

אני מסכים לשלם פיקדון עבור חדר שינה ליחיד בשכר דירה וחודשי כל עוד כל דמי השכירות לבית יישארו.

אני מבין שהתושבות שלי בהמתנה לתקופת ניסיון של חודש. אני מבין שתושבי ממתין גם לאישור מנהל הנכס.

אני מבין שאהיה אחראי על חלק מהשירותים המחולקים באופן שווה בין דיירים.

לקריאה נוספת

• איגוד הדיירים בסן פרנסיסקו

  דף זה מכיל הסבר על 15 גורמי הפינוי הצודקים.

• מועצת השכירות בסן פרנסיסקו

  דף זה מציע מידע נוסף על גורמי הפינוי הצודקים

© 2013 כריסטי קירואן