מבוא לנאמנויות השקעות נדל"ן (ריט) ושותפות מוגבלת מאסטרים (MLP)

מאמר זה מקל על הבנת REIT ו- MLP.

טרנט שמולניק

מה זה REIT?

נאמנות להשקעות נדל"ן, או REIT, היא חברה המסייעת במימון נדל"ן במטרה לייצר הכנסה. חלק מ- REIT מחזיקים גם בנכסי הנדל"ן. קרנות ה - REIT דומות מאוד לקרנות נאמנות באופן המודל שלהן, משום שהן מספקות למשקיעים שלהן זרם הכנסה עם מגוון רב. ריטים משלמים כמעט את כל ההכנסות שהם מקבלים כדיבידנד לבעלי המניות. בעלי המניות מגיבים בתשלום מס הכנסה המצורף לאותם דיבידנדים.

REITs הם דרך נהדרת לאנשים להוסיף נכסי נדל"ן בקנה מידה גדול לתיק שלהם, באותה דרך שהם מכניסים את כספם לענפים אחרים באמצעות רכישת מניות. כאשר מניה מתפקדת היטב ברבעון נתון, בעל המניות מרוויח באמצעות מחיר מניות מוגבר ו / או דיבידנדים. אותו דבר קורה עם ריטים. אם ההשקעות שלהם מתפקדות היטב בשנה מסוימת, בעלי המניות שלהם נהנים מכך.

ריטים נסחרים בבורסות הגדולות באותו אופן כמו מניות רגילות, אך יש גם כמה ריטים שהם פרטיים לחלוטין ואינם רשומים. כאשר אנו מתייחסים ל- REITs, בדרך כלל אנו מדברים על REITs של הון עצמי או REITs על משכנתא. REITs הון מיועדים לייצר הכנסה באמצעות גביית שכר דירה על נכסים או מכירת נכסים אלה. REITs למשכנתא מרוויחים כסף על ידי השקעה במשכנתאות או בניירות ערך הקשורים למשכנתא. המשכנתא צמודה לנכסים מסחריים או למגורים.

בכלכלה של ימינו, ה- REIT ממלא תפקיד מרכזי בכלכלה. הם מקושרים לכל כך הרבה מפעלים, כגון דירות, בתי חולים, תעשיות, בתי אבות, מרכזי קניות, מקומות אחסון לטווח ארוך, דיור לסטודנטים במכללות ועוד. מחקרים של חברות ייעוץ מראים כי REIT מחזיקה נכסים בכל מדינה אחת בארצות הברית, יחד עם יותר מ -30 מדינות שונות ברחבי העולם.

אבל איך חברה כשירה לקבל סיווג כ- REIT? עליהם להשקיע לפחות 75 אחוז מהנכסים שבבעלותם בנדל"ן. בנוסף, 75 אחוזים ומעלה מהכנסותיהם חייבים להגיע מדמי השכירות שנצברו על הנכסים שלהם, מהריבית במשכנתאות שהם משקיעים בהם או מהנכסים שהם מוכרים.

על ריטים לשלם 90 אחוזים או יותר מהכנסתם החייבת לבעלי המניות שלהם כדיבידנד. הם גופים חייבים במס המנוהלים על ידי דירקטוריון או חבר נאמנים. עליהם להיות לפחות 100 בעלי מניות, ולחמישה או פחות בעלי מניות לא יהיו יותר מ- 49 אחוזים מהמניות בשוק.

מהו MLP?

שותפות מוגבלת של מאסטרס, או MLP, היא סוג של שותפות מוגבלת הנסחרת בשוק המניות. לשותפות מוגבלת מאסטרס יש סוגים של שותפים: שותפים מוגבלים ושותפים כלליים. שותפים מוגבלים אחראים לספק הון ל- MLP, בעוד שהם מקבלים גם חלק מתזרים המזומנים של MLP כחלוקת הכנסה. בינתיים, השותף הכללי אחראי על הטיפול בענייני ה- MLP, בעוד ששכרם קשור לתפקוד של הישות במהלך תקופתם.

במונחים משפטיים, שותפויות מוגדרות כ- MLP כאשר השותפות מקבלת לפחות 90 אחוז מתזרים המזומנים שלה מסחורות, משאבי טבע או מיזמי נדל"ן. MLP הן הזדמנות השקעה מעניינת עבור אנשים פרטיים מכיוון שהם מספקים הטבות מס של שותפות מוגבלת, תוך שהם נותנים למשקיעים את הנזילות של קנייה לחברה ציבורית. הטבות המס מתייחסות לעובדה שהחברה אינה נדרשת לשלם מיסים על הכסף שהיא מרוויחה, אך דיבידנדים שקיבלו בעלי היחידים ממוסים במס.

בארצות הברית, MLPs ממלאים תפקיד עצום בתשתית האנרגיה של המדינה. MLP אחראיים על הובלה, אחסון ועיבוד של פחמימנים שונים, כגון נפט, גז טבעי, נוזלי גז ומוצרים מזוקקים אחרים. חשוב על MLP אלה כמערכת כבישים לאומית, שבה המכוניות משלמות "אגרה" בכל פעם שהם נוסעים ממדינה למדינה אחרת. MLP העוסקות בתשתיות אנרגיה מניבות הכנסה קבועה באמצעות האגרה שמשלמת חברות הזקוקות להובלת פחמימנים מהמקור ללקוח.

מה שמעניין הוא העובדה שההכנסות שמפיק MLP אינן תלויות בהכרח במחירי הנפט או הגז הטבעי ברבעון או שנה מסוימים. גם כשמחיר הדלק הופך להיות ממש נמוך, האגרה על הסחורה לא משתנה - כי האגרה קשורה לנפח שנשלח. יתרון נוסף למל"פים הקשורים לאנרגיה הוא גידור האינפלציה המובנה ברוב חוזי האגרה. האגרה הנגבית בגין הובלת הפחמימנים עולה לאחר מספר שנים, כדי לעמוד בקצב האינפלציה בכלכלת המדינה.

השקעה ב- REIT

LP Cheniere Energy Partners

Cheniere Energy Partners, LP הינה שותפות מוגבלת שהוקמה על ידי Cheniere Energy, Inc. החברה פועלת באמצעות פעולות הנזלה וגזירה מחדש בקטע מסוף Sabine Pass LNG.

סיכונים של השקעה ב- REIT ו- MLP

בעוד ששני ה- REIT וה- MLP נבדלים באופן הבנייה שלהם, הנחת היסוד של שניהם דומה מאוד. הם משלמים את רובם המכריע של זכיותיהם לבעלי המניות או למשקיעים שלהם. חוקי ה- REIT מחויבים באופן חוקי לספק לפחות 90 אחוז מהרווחים שלהם לבעלי המניות, מה שאומר שהם נותרים עם מקום קטן מאוד להתנועע במהלך רבעון או שנה מסוימים. כאשר הדברים מסתדרים כשורה, המשקיעים עשויים לראות דיבידנדים משמעותיים. אבל אם ה- REIT עובר כישוף רע, זה עלול לגרום לחזה מוחלט. ו- REIT שקשורים לניירות ערך למשכנתא מפחיתים לרוב את הדיבידנדים שהם משלמים כאשר שיעורי הריבית עולים או שיעורי ברירת המחדל למשכנתא עולים.

השקעות ב- REIT הן תמיד סיכון כאשר שוק הנדל"ן עומד בפני שפל. חשוב שמשקיעים שמכניסים את כספם ל- REIT יבינו את האופן שבו שוק הנדל"ן במדינה מסתדר. כאשר משקיעים ב- MLP, חשוב למשקיעים להסתכל מעבר לדיבידנדים גבוהים. בדרך כלל מומלץ לחפש MLP עם היסטוריה ארוכה של מספיק מזומנים ביד. סיכויי MLP אלו הרבה פחות נוטים לפרוץ.

גם עם REIT, מומלץ לבחון את היסטוריית התשלומים לדיבידנד, מכיוון שהיא חשובה יותר משנה או שנתיים של תשואת דיבידנד של 15 או 16 אחוזים. לפעמים ללכת עם REIT שמשלם שבעה או שמונה אחוזים מתשואת דיבידנד במשך עשר שנים רצופות זו הדרך, כי יש להם רקורד לשמר את ההצלחה שלהם.

תרשים מחירים של תאגיד הריאלטי הכנסה (O).

יתרונות ה- REIT

ישנן כמה סיבות עיקריות לכך שמשקיעים עשויים לרצות לשים את כספם ב- REIT. גיוון הוא בונוס עצום, מכיוון ש- REIT מראים לעתים קרובות מעט קשר לתפקוד שוק המניות. והדיבידנדים שמשלמים ה- REIT הם עצומים בהשוואה לאלה שמשולמים על ידי המניות המסורתיות. קל מאוד גם לקנות ולמכור אותם, וזה אטרקטיבי למשקיעים שרוצים אולי להחזיק REIT לתקופה קצרה.

ניתוח סטטיסטי הראה כי רבים מ- REIT רשומים בבורסה מביאים את ה- S&P, Dow Jones ו- NASDAQ. הם גם שקופים להפליא, מכיוון שהם חייבים לעמוד באותם תנאים רגולטוריים כמו חברות אחרות הנסחרות בבורסה. הדיווח הכספי שלהם זהה גם לחברה שמוציאה את מניותיה בשוק.

יתרונות ה- MLP

רוב ה- MLP מציעים תשואה של בין שישה לשבעה אחוזים, בעוד שהם מייצרים תזרים מזומנים יציב ועקבי מדי שנה. חלוקת המזומנים הניתנת על ידי MLP קלה למדי לחיזוי, וזה נהדר עבור משקיעים המחפשים יציבות. מכיוון שתשלומי מיסים אינם מוטלים על מל"פים, יש להם עלות הון נמוכה בהרבה מרוב החברות האחרות. חברות MLP יכולות לנהל מיזמים שגורמים חייבים במס אינם עשויים לראות.

רווחי הון הם אחד היתרונות הגדולים ביותר עבור חברה לעבור למבנה ה- MLP. במקום להתמודד עם מיסוי כפול, המשותף לתאגידים, ה- MLPS ממוסה רק כאשר מתקבלות הפצות.

השלכות מס - MLP

מסי מל"פ ממוסים על החזר הון, בעוד שמשקיעים חייבים להתמודד עם טופס המס K-1 כאשר הם מחזיקים במל"פ. זהו כלי הכנת מס מסובך, אך ישנם שפע רואי חשבון או טופסי מס מקוונים שיכולים לעזור להפוך את התהליך למעט פחות מאתגר.

שלילה נוספת לגבי MLP היא שהם אינם משתלבים עם IRA בגלל UBTI, או ההכנסה החייבת בעסקים שאינם קשורים. MLPs לעתים קרובות לייצר סוג זה של הכנסה באמצעות הפעילות שלהם. אם ההחזקות שיש לך גדולות מספיק כדי לגרום לחיוב מס של UBTI של יותר מ -1,000 דולר, ייתכן שתצטרך לשלם מיסים על ה- UBTI, גם אם ה- MLP מוצב בחשבונך הנדחה במס.

אבל MLPs מגיעים גם עם הרבה הטבות מס. תן לנו שרכשת יחידות בשווי 100,000 דולר ב- MLP. במהלך השנה הראשונה מקבלים 6,000 דולר בהפצות רבעוניות. עם סיום השנה, אתה לומד שההתפלגויות הללו היו סך הכל 6,000 $ הכנסה ו -5,000 $ פחת. היית מחסר את 5,000 $ מ- 6,000 $ כדי לקבל את הסכום עליו תשלם מס - 1,000 $. גם אם אתה נמצא במדרגת מס גבוהה מאוד שגובה 50% מס, בסופו של דבר תשלם 500 $ מס על הכנסה של 6,000 $.

ההשלכות המס של MLP מובנות טוב יותר על ידי התבוננות על בסיס החזר על הון ועלות. התשואה על ההון היא התשלום אותו נייר ערך, כגון REITs או MLPS, משלם למשקיע מכספים שאינם נגזרים מהכנסותיהם נטו. בסיס עלות מתייחס למחיר המקורי של הנכס לצרכי מס, המותאם לכל דיבידנד או חלוקה. לפעמים זה נקרא בסיס המס. בתשלום מיסים יכולים המשקיעים לקבוע את רווח ההון שלהם, המתייחס להפרש בין בסיס העלות לבין שווי השוק הנוכחי של הנכס.

עם MLP, אינך צריך לשלם מס על החזקותיך מיד - במקום זאת תוכל לנכות אותם מבסיס העלות. אך אם אתה מוכר יחידות MLP, עליך לשלם מיסים על היחידות שנמכרו. כך שאחזקה במל"פ לטווח הארוך הגיונית עבור משקיעים רבים, מכיוון שהם יכולים לחכות לבסיס העלות שלהם להגיע ל -0 דולר, כלומר המס שלהם נדחה לצמיתות.

השלכות מס - ריטים

בעוד שהסיכוי ש- REIT לא יחויב במס על הרווחים שלהם מפתה את המשקיעים, עליהם לזכור שמס הכנסה חייב בגין הדיבידנדים שהם מקבלים. בנוסף, ה- REIT צריכה להתמודד עם הארנונה על אחזקותיה השונות. עבור חלק מה- REIT, ארנונה יכולה להוות עד 25 אחוז מהוצאות התפעול.

דיבידנד המשולם על ידי REIT ממוסה כהכנסה רגילה לבעל הבית. אך ישנם מקרים בהם הדיבידנדים נחשבים לדיבידנדים כשירים, מה שמביא למס רווח הון. רוב מוחלט של בעלי המניות ב- REIT ישלמו רק את שיעור המס השולי העליון שלהם על הדיבידנד שלהם. למעשה, חלק מהדיבידנדים המשתלמים על ידי ה- REIT עשויים להתייחס להחזר הון שאינו ניתן למס, אשר מסיט את המסים על יחידות אלה עד למכרן על ידי הבעלים. תשלומים כאלה שאינם ניתנים למס ניכרים בסופו של דבר בצמצום בסיס העלות לבעל הבית.

השקעה ב- MLP

ישנן דרכים רבות למשקיעים להכניס את כספם ל MLP. אחת הדרכים הללו היא באמצעות תעודות סל, או קרנות הנסחרות בבורסה, מל"פ. קרנות הנסחרות בבורסה הן ניירות ערך סחירים העוקבים אחר מדדים, כגון סחורות, אג"ח או קרנות אינדקס. בניגוד לקרנות נאמנות, תעודות סל נסחרות בבורסה.

תעודות סל לתעודות סל הן דרך נהדרת עבור משקיעים לקחת חלק מהסיכונים העסקיים הכרוכים ברכישת MLPS בודדת, תוך מתן הטבות מס הקשורות לקרנות הנסחרות בבורסה. אך מל"פ של תעודות סל הם לרוב יקרים למדי, וזה משהו שמשקיעים חייבים להיזהר ממנו.

אם המשקיעים לא רוצים לצלול למל"פ של תעודות סל, הם יכולים לשקול גם קרנות נאמנות שמחזיקות MLP. קרנות נאמנות שמשקיעות את כספם ב- MLP יאפשרו למשקיעים לעכב את תשלומי המס על ההכנסה המחולקת עד למכרן של ההשקעות. רווחים אלה זכאים לרווחים ארוכי טווח, המביאים לשיעור מס נמוך יותר מאשר רווחי הון לטווח הקצר.

קרנות נאמנות הן גם אופציה נהדרת בגלל אופיה המנוהל. קיום מנהל קרנות נאמנות בבחירת ה- MLP להכניס לקרן יכול לעשות הבדל עצום בכדי להקל על הסיכונים של נכסים אלה. הרבה יותר מדי משקיעים חושבים שכל ה- MLP נוצרים שווים. בעוד שמשקיעים צריכים לשלם את דמי האחזקה עבור הטבות אלה, כדאי לשקול את ההפוך.

כתב ויתור

מאמר זה מיועד למידע וחינוך בלבד. זה לא תמיכה במניה מסוימת לקרן. התייעץ עם מתווך המניות או היועץ הפיננסי שלך לפני קנייה ומכירה של מניות.