מה שאתה צריך לדעת לפני שקונים דירה בפלורידה

ישנם מספר דברים חשובים שעליכם לדעת אם אתם מתכננים לקנות דירה בפלורידה.

כל אחד מהנושאים הללו עלול להשפיע באופן רציני על איכות חייכם ועל יוקר המחיה שלכם.

לפיכך חשוב שתעשה הרבה מחקר לפני שאתה קונה. אם לא, אתה עלול להיתקל בבעיות מטרידות ומזיקות כלכלית.

אני יודע זאת מכיוון שאני גר בדירה בפלורידה במשך 26 השנים האחרונות!

רבות מהנושאים שמאמר זה דן בהם חלים גם על דירות במדינות אחרות, כך שלא משנה היכן אתה מתכנן לקנות, הקפד לעשות את שיעורי הבית שלך!

דברים חשובים שעליך לדעת לפני שתחליט לקנות דירה בפלורידה.

פיקסביה

אל תקנו את ההייפ

אם אתם מתכננים לקנות דירה בפלורידה, כדאי לכם לשקול מחדש.

יש מיליון וחצי יחידות במדינה, שרבות מהן הופכות את החיים לגיהנום חי עבור אנשים שחשבו שהם קונים פיסת גן עדן רק כדי לגלות שהם חיים את שנות הזהב שלהם בביצה של בעיות.

מסיבה זו חשוב ללמוד את העובדות לפני ביצוע הרכישה.

ההייפ הוא שהדירות מציעות לכם אורח חיים משתלם שמקל עליכם מטלות תחזוקה חיצוניות ובו בזמן מספקים קהילה של אנשים דומים לאהוב שנהנים מפעילות חברתית יחד.

המציאות היא שקנייה לקהילת דירות פירושה

חתימה על חוזה אכיפה האחראי עליכם בהמון של כללי קטיפה ולעיתים מגוחכים עד כדי גיחוך,
מסירת החלטות משמעותיות בתחום התחזוקה והכספים לדירקטוריון של שכנים בדרך כלל חסרי השכלה, חסרי מיומנות וחסרי יכולת, שאין להם רקע או הכשרה כלשהי בניהול נכסים או במימון,
לחיות בסביבה קרובה עם אנשים, חלקם תגדל לא לאהוב מאוד, ו
נאלצים להוציא כסף על דברים שאינכם חושבים שתצטרכו לשלם עליהם.

לבסוף, עליכם להבין שאם מעולם לא גרתם בדירה בעבר, יתכן שיהיה לכם קשה להסתגל לאורח החיים הזה.

ההשלכות המשפטיות

רבים העוברים לדירות לא מבינים את ההשלכות המשפטיות והחברתיות שיש בכך.

הם לא מבינים (או אפילו רוצים להבין) את המושג חיים משותפים.

הם נכנסים לדירותיהם מאושרים מכך שהם כבר לא צריכים לכסח מדשאות, לצבוע את הבניינים שלהם, לנקות את הבריכות שלהם או לדאוג לשלומם הכללי. עם זאת, ירח הדבש מסתיים ברגע שהם מבינים שהם יצטרכו לשלם את חלקם ברכישת הגג החדש של מישהו אחר, למרות שהם אולי לא מקבלים אחד בעצמם.

יתר על כן, הם אינם מודעים לכך שאם מישהו נפצע על רכוש הדירה, כל התושבים אחראים באותה מידה לכל נזק שעלותם עשויה להגיע למאות אלפי דולרים!

כשאתה קונה דירה, אתה מבצע הסכם משפטי שעליך לקיים.

Morguefile

כללים

טבע האדם הוא לא לאהוב שאומרים לו מה לעשות, במיוחד כשאנשים מרגישים שהם בעלי רכושם.

עם זאת, כדי שקהילת דירות תפעל היטב, כל מי שחי בה חייב לדבוק בכללים. למעשה, אנשים בדרך כלל חייבים לחתום על הסכמים כדי לקיים את הכללים לפני שהם רשאים לרכוש יחידה.

הבעיה היא שתושבים רבים חותמים על ההסכם, ואז עושים מה שבא להם.

הם מסכימים שלא יהיו להם חיות מחמד, ומסכימים שלא לחנות על הדשא, אבל הם מגניבים חתולים וכלבים לדירות שלהם ומחנים במקום שהם לא אמורים לעשות. דברים אלה מרגיזים תושבים אחרים וגורמים לרגשות קשים ההורסים מערכות יחסים.

תושבים מתלוננים בפני הדירקטוריון כאשר אנשים מתעלמים מהכללים, אך הפרות הן יקרות וקשות לאכיפה.

במקרים קיצוניים ניתן להטיל קנס על פורעי חוק, אך יש לתת להם התראה של שבועיים ואז להיפגש עם "ועדת קנסות" ובורר כדי להחליט אם הקנס מוצדק. אולם קשה להסדיר זאת מכיוון:

על הבורר להיות עורך דין, שגובה מהקהילה סכום נכבד לשעה בגין ניהול הפגישה
כמעט בלתי אפשרי למצוא תושבים שמוכנים להטיל קנסות על שכניהם.

לפיכך, למרות שהתוצאות נכתבות בחוק, הן למעשה חסרות תועלת. התוצאה הסופית היא שהתושבים הנרגזים משלימים עם מפרים או עוברים דירה. לעתים קרובות הבעלים נתקעים במצבים יקרים ומרגיזים מהם הם לא יכולים להרשות לעצמם לחלץ את עצמם!

לוחות בתים משותפים

מה שרוב האנשים לא מבינים הוא שבתי מגורים משותפים בפלורידה הם לא מטרת רווח.

רוב התאגידים מנוהלים על ידי אנשי עסקים משכילים ומאומנים שיש להם צוותים תורנים לטפל בניירת שלהם.

לעומת זאת, דירות צפויות להיות מנוהלות על ידי מתנדבים. אנשים אלה לעיתים קרובות מעל גיל 55 (לעיתים מעל), עשויים להיות בעלי תרופות רבות או לקויים נפשית אחרת, ואולי אינם מבינים מספיק אנגלית כדי להתמודד עם החוקיים בחוקי המדינה ובמסמכי הדירות.

אותם אנשים יחליטו כיצד תחיה וכמה תצטרך לשלם כדי לעשות זאת.

רוב חברי הדירקטוריון אינם יודעים דבר כיצד לנהל תאגיד כראוי.

פיקסביה

חברות ניהול

תושבים חדשים חשים ביטחון כי נאמר להם שיש חברת ניהול מקצועית המפקחת על עסקי הקהילה.

מנהלים מועסקים על ידי הדירקטוריון לטיפול בניירת, מתן הדרכה בעת הצורך ומשמשים קישור בין העמותה לעו"ד החברה.

לרוע המזל, חברת ניהול טובה רק כמו עובדיה. אם הם רופפים, לא מתאימים כספים או נותנים ייעוץ שגוי, הם יכולים לזרוע הרס בכספי הקהילה.

אם לצטט עו"ד דירה ידוע ומכובד מאוד בפלורידה, חברות ניהול "הפכו למקצוע (סליחה התווית הכמעט קומית) המאוכלסת על ידי מפסידים בוגרי HS שבדרך כלל אין להם עסק בעסק ולרוב הם גרועים יותר. מוניטין מאשר תעשיית הובלות או מתקשרים לרובו (ישנם יוצאים מן הכלל, אך מעטים הם). "

למרות הבעיות הללו, על פי חוק, קהילות הדירות נדרשות כחוק להעסיק חברות ניהול ולשלם סכומים נכבדים לשם כך.

יתר על כן, יש מעט תושבים שיכולים לעשות כדי להגן על עצמם מפני חברות ניהול חסרות יכולת או מושחתות מלבד הגשת תביעה, וזה יקר מאוד לעשות. (עורך הדין שציטטתי לעיל מרוויח 1250 דולר לשעה).

הפיננסים

כשאתם עוברים לבית משותף אתם מקושרים כלכלית לכל שאר הבעלים בקהילה שלכם.

כולכם משלמים אגרה חודשית המועברת לעתודות, שהם סכומי כסף המופרשים לתשלום עבור אחזקת נכסים בסיסית. בכל שנה קהילות רבות מצביעות למימון מלא או חלקי שלהן.

מכיוון שמימון מלא עולה הרבה יותר, רוב הקהילות מצביעות למימון חלקי. הבעלים משלמים אז פחות, אך, כמובן, פחות כסף עובר למילואים.

אם הקהילה חדשה יחסית, זה בדרך כלל מסתדר. אם הוא ישן יותר, הדירקטוריון עשוי להזדקק ליותר כסף ממה שנמצא ברזרבות.

כדי לשלם את העודף, לוחות יכולים ללוות כסף או לגבות תשלום מכל בעל יחידה בתשלום הנקרא הערכה. דירקטורים בדרך כלל בוחרים להעריך מכיוון שזה פחות יקר מאשר הלוואה.

הערכות דירה יכולות להיות יקרות במיוחד.

Morguefile

כיצד הערכות גדולות הורסות קהילות

כאשר השומות גבוהות מדי, תמיד יש בעלים שלא יכולים להרשות לעצמם לשלם אותם.

כשזה קורה, חלקם מסוגלים למכור, גם אם הם צריכים לעשות זאת בהפסד, אך האחרים מאבדים בסופו של דבר את בתיהם.

קהילות שוכרות עורכי דין לטיפול בעיקולים הבלתי נמנעים, אך שכר טרחתם מוסיף משמעותית לנטל הכספי של הבעלים הנותרים. יתר על כן, עליהם לשלם גם כספים שבדרך כלל היו משלמים על ידי האנשים שאיבדו את בתיהם.

עלויות נוספות אלה עלולות לגרום לסיבוב עיקולים שני, אשר לאחר מכן לגרום לסבב נוסף של עלויות מוגברות לתושבים.

אם המצב הזה נמשך מספיק זמן, הקהילה כולה מסתיימת, וכל אחד מאבד את ביתו או הרבה כסף.

דברים אלה יכולים לקרות בכל קהילת דירות, והם הנושאים שהופכים את קניית הדירה למסוכנת כל כך, במיוחד באזור חולף כמו פלורידה.

חוקי פלורידה הופכים את קניית הדירות למסוכנת

בשנים האחרונות מדינת פלורידה העבירה חוקים המאפשרים ליזמים להשתלט על נכסי דירה בדמי אגורה על הדולר.

הסרטונים המצורפים נותנים הסברים מצוינים לסוגי הדברים שהתרחשו, אך בשורה התחתונה החוקים הללו מכריחים את הבעלים להפסיד מאות אלפי דולרים פשוט בגלל שהמדינה הוציאה את השטיח הכספי מתחתיהם.

רבים הם אזרחים ותיקים שהשקיעו את חיסכון בחייהם בבתיהם וחייבים הרבה יותר ממה שישולם להם כאשר הם נאלצים לעבור.

זה לא רק שיפשט את הרגל רבים מהם, אלא גם ישאיר אותם חסרי בית.

זה נובע רק מאחד החוקים שהמדינה העבירה ומביאים נזק כספי אמיתי לבעלי הדירות בפלורידה, אך ישנם אחרים שמזיקים באותה מידה.

אל תסמכו על החוקרים

יש מיליון וחצי דירות במדינה, אך רק 53 חוקרים שיטפלו בתלונות הרבות שנקרות בדרכם.

רוב החוקרים הללו הוכיחו את עצמם כבלתי כשירים, ומעטים הם בעלי הכשרה מעמיקה בה הם יכולים להשתמש בכדי לסייע לתושבים אפילו בבעיות הפשוטות ביותר.

הם יהיו הראשונים שיגידו לך שאין להם שום סמכות לעשות דבר מלבד לקבל תלונה, לקבל דחייה מהוועד ולהחליט מי צודק.

אם אתה צודק, הם שולחים מכתב אזהרה למועצה. אם המועצה צודקת, יתכן שתאלץ לשלם כל שכר טרחה משפטי שייגרם למועצה עקב תלונתך!

זהו מצב מוטה שמעדיף את הלוחות ומשאיר את התושבים עם תסכול, נסער ודאגה.

שקול בזהירות לפני הקנייה

בפעם הבאה שתתחיל לחשוב על שתיית בירה ולהשתזף בשמש בפלורידה בזמן שאתה צופה בעובדים מכסחים את הדשא שלך ונוטה לערוגות הפרחים שלך, כדאי לך לשקול שבגלל הדרך שבה פלורידה עושה דברים, קניית דירה כאן עשויה להכריח לך לפשיטת רגל בעתיד.

לכל הפחות, זה עשוי לאמלל את חייך.

מסיבות אלה, הייתי ממליץ לך לעשות הרבה מחקר לפני שתקבל את ההחלטה שלך.

שאלות ותשובות

שאלה: איך הארנונה עובדת בפלורידה?

תשובה: כשאתה גר בדירה, אתה מחזיק באחוזים אחוזים מהרכוש המשותף, כמו גם מכל קיר הגבס. לכן אתה משלם מיסים על בסיס הקרקע והבניינים, אך לא על החלק הפנימי של היחידה שלך.

שאלה: האם אתה זקוק לסוכן לרכישת דירה?

תשובה: לא, אבל מומלץ שיהיה כזה. דירה היא נדל"ן, באותה צורה כמו בית, ויש הרבה נושאים שסוכן יכול לעזור לכם בכך שאם לא מטפלים בו יכולים להוות בעיות בהמשך.

שאלה: מדוע דמי העמותה ודמי השומה המיוחדים עולים יותר עבור יחידות הדירות הגדולות אם אתה הבעלים של זה?

תשובה: הסכומים מבוססים על צילומים מרובעים. אז אם אתה הבעלים של יחידה גדולה יותר, אתה משלם יותר ולהיפך. אתה יכול למצוא את האחוזים במסמכים שלך.

שאלה: האם אתה יכול להשכיר דירה בפלורידה?

תשובה: זה תלוי מה המסמכים שלך מאפשרים. במקרים רבים אתה יכול, אבל לא תמיד. זו הסיבה שעליך לקרוא מסמכים בעיון לפני הקנייה.