כיצד לרכוש נדל"ן בפחות מ -100 דולר באמצעות ריטים

צ'אנס קוקס מפיקסביה

כיצד להתחיל להשקיע בנדל"ן באמצעות REITs

ישנן דרכים רבות להשקיע בנדל"ן פיזי, אולם רובם כרוכים בסכומי כסף גדולים והתחייבות להשקעה גדולה אחת בכל פעם. עבור רוב האנשים, ביתו של האדם הוא השקעת הנדל"ן הגדולה ביותר שלהם, ועבור רבים זה יכול להיות מספיק לדאוג. אם אתה מעוניין להשקיע יותר בנדל"ן או לגוון את תיק ההשקעות הנוכחי שלך, אולי כחלק מה- IRA או ה- IRA המסורתי שלך, ישנן כמה אפשרויות נהדרות שיכולות לאפשר לך להחזיק בנדל"ן פיזי ללא הטרחה בניהול נכס זה.

דרך אחת היא באמצעות נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT). REIT הוא תאגיד שחייב לעמוד בקריטריונים הבאים בארה"ב:

• חברת REIT משקיעה לפחות 75% מסך נכסיה בנדל"ן, במזומן או באוצר של ארה"ב.
• היא נובעת לפחות 75% מהכנסתה ברוטו מגביית דמי שכירות, מריבית על משכנתאות המממנות נדל"ן או ממכירת נכסי נדל"ן.
• היא משלמת לא פחות מ -90% מהכנסתה החייבת לבעלי המניות בצורה של דיבידנדים בכל שנה.
• זה מוכר כישות החייבת במס כתאגיד.
• הוא מנוהל על ידי דירקטוריון ו / או נאמנים.
• יש לה לפחות 100 בעלי מניות.
• לא יותר מ 50% ממניות REIT מוחזקות על ידי חמישה אנשים או פחות.

מבחינתי כמשקיע, אולי אחד הדברים המושכים ביותר ב- REIT הם הדיבידנדים שהם משלמים, כמו גם הערכת הון, שזה ערך המניות שעולות לאורך זמן.

על פי המחקר של זך, במשך ארבעים שנה בין 1972 ל -2012, התשואה השנתית הממוצעת מ- REIT הייתה 8.09%. מבחינתי, זה רקורד לא רע בכלל. כמובן שלכל השקעה יש סיכונים, ובמהלך ההתמוטטות הפיננסית של שנת 2009, מניות בחלק מ- REIT צנחו בלילה ביותר מ -50%. אם היית כמוני והיית אחד מאותם משקיעי REIT אז, זה היה גלולה קשה לבלוע. עם זאת, אם הייתם מחזיקים במניותיכם, הייתם רואים שהמחיר חוזר לרמות שלפני קריסה ואז ממשיך לגדול ולהרוויח דיבידנדים בשנים האחרונות.

אילו סוגי REITs יש?

אם התעניינתי בעניין שלך ואתה רוצה להשקיע באימפרית נדל"ן קטנה משלך, יש הרבה אפשרויות. במקרים רבים חברות REIT בודדות מתמקדות במגזר אחד או שניים, משרדי רפואה ובתי חולים, למשל. אחרים רשאים לרכוש רק מגדלי מגורים לטלפונים סלולריים, או מחסנים המשמשים להפצת מוצרים או לחוות חוות שרתי מחשבים. ישנם בתי דיור של REIT המחזיקים מתחמי דירות ובתים להשכרה, כמו גם כאלה שיש להם קניונים ואפילו שלטי פרסום בחוץ. זה יכול להיות כמעט מוחץ לנסות לבחור את המגזר שאתה מרגיש הכי בנוח איתו, מכיוון שלכל אחד מהם יש סט סיכונים משלו.

כדי להקל על הפיזור, קיימות תעודות סל או קרנות נסחרות בבורסה, הנמכרות בשווקי המניות הגדולות, ואשר עצמן מכילות מניות של מספר חברות ריט. אחד מתעודות הסל האהובות עלי הוא אחד של ואנגארד, תעודת הסל הוונגארד נדל"ן (VNQ). יש לו יחס הוצאות סביר מאוד של 0.12%, ונכון לתאריך 20/20/2020 היה תשואה ממוצעת של עשר שנים של מעל 8%. נכון לתאריך שכתבתי מאמר זה ניתן היה לרכוש נתח מ- VNQ תמורת 86.76 דולר.

מחסום הכניסה להשקעה בנדל"ן מסוג זה הוא נמוך מאוד, במיוחד כעת כשחברות תיווך מקוונות כמו צ'רלס שוואב ביטלו את כל העמלות בגין קנייה ומכירה של מניות. בחלק מהמקרים הסכום לפתיחת חשבון תיווך הוא עד 100 דולר. אם הרווחת הכנסה, או שיש לך בן / בת זוג שעושים זאת, ייתכן שתוכל להשקיע בין $ 5,000 ל- $ 7,000 ב- IOT של רוט, ואז לעולם לא לשלם מיסים נוספים על ההכנסה ועליית מחיר המניה על ההשקעה שלך. במקרה שלי, אני משקיע בתעודות סל באמצעות ה- IRA של רוט. זה כאילו שאתה משלם רק מס על הזרע, ואז אתה יכול לקצור פירות מהעץ שגדל מאותו זרע ללא מס למשך שארית חייך.

הכל אולי נשמע טוב, אבל האם זו הדרך הטובה ביותר להשקיע את כל הכסף שלך? רוב המומחים הפיננסיים היו ממליצים לא לשים את כל הביצים בסל אחד, וממליצים במקום לפזר את החיסכון או הפרישה שלך על פני מספר השקעות, כגון אגרות חוב, מניות, תקליטורי בנק ואפילו זהב פיזי. ככל שאתה קרוב לגיל הפנסיה, אסטרטגיית ההשקעה שלך צריכה להיות שמרנית עוד יותר מכיוון שיש לך פחות זמן לפצות על הפסדי השוק.

כל תרחיש השקעה שונה, ויש יועצים שמציעים להשקיע בנדל"ן לפחות 10% מהתיק. אחוז זה דומה להחזקותי העצמיות ב- REIT ו- ETIT.

איך משווים את ה- REIT לנדל"ן בפועל כהשקעה?

קשה מאוד להשוות בין השקעה בתעודת סל ריט או ריט עם רכישת פיסת נדל"ן פיזית. עבור משקיעים נבונים רבים, בעלות על נכס משלך יכולה להיות הצעה משתלמת הרבה יותר. אם אתה מסוגל להשתמש רק בכמות קטנה מכספך כדי לממן נכס ואז להשכיר אותו תמורת סכום שמשלם משכנתא זו בכל חודש יחד עם עלויות אחזקה, תהיה לך תוצאה שונה לחלוטין מאשר אם השקעת את אותו סכום ב- REIT. בסוף המשכנתא הדיירים שלך היו משלמים את חלק הארי בעלות ההשקעה שלך, בניכוי ההוצאות שהיו לך, כולל הזמן שלך.

השוואה זו, REITs לעומת נדל"ן פיזי, היא השוואה בין תפוחים לתפוזים. אף על פי כן, הוא מחודש לא מעט באתרים פיננסיים כמו "השוטה המוטלי" במאמרים עם כותרות כגון "REIT's vs. Owning Your Own Real Estate". בעוד שבמקרים רבים אתה יכול לצאת הרבה יותר קדימה על ידי רכישת נכס לבד, הסיכונים אינם זהים לשני הנכסים, והם פשוט אינם ניתנים להשוואה ישירות. לדוגמא, ייתכן כי שוק הנדל"ן המקומי שלך נובע מתיקון משמעותי, כגון זה שנגרם מעביד מקומי שעוזב את העיר, או שאולי אין לך מזל ולקבל דיירים אשר שוב ושוב גורמים נזק לרכוש יקר לשכירות שלך. (הייתי שם ונאלצתי להתמודד עם זה בעצמי.) התגמולים שלך, כמו גם הסיכונים שלך, מרוכזים כאשר אתה הבעלים של הנכסים שלך.

קרן ואנגארד שהזכרנו, VNQ, מחזיקה ביותר מ -180 REIT שונות, אשר בתורן עשויות להחזיק במאות נכסים שונים הפרוסים על פני מאות ערים ומדינות. אם תחול ירידה באזור אחד או אם דייר יפסיק לשלם איפשהו, ההשלכות על ההשקעה שלך לא יהיו קשות כאילו אתה הבעלים של נכס ממשי.

אני לא נגד בעלות על נכסי שכירות; אני מאוד בעד זה, והיו לי נכסי הכנסה משלי. בשלב זה בחיי, אני כבר לא מחזיק בשכירות ואין לי שום רצון לגבות שכר דירה מהדיירים המשלמים באיחור, או לחשוש ממצב הגג, ה- HVAC או דוד המים. כמו כן, בגלל משבר ה- COVID-19, העיר בה אני גר, אוסטין, טקסס, חוקקה הקפאת פינויים במשך מספר חודשים. אמנם אני מזדהה עמוקות עם האנשים החיים בבתים אלה ואינם מסוגלים לשלם שכר דירה, אך אני מזדהה עם בעלי הדירות, שרבים מהם משקיעים קטנים שעשויים בעצמם להתקשות בתשלומי משכנתא על נכסים בהם לא גבו שכר דירה בחודשים.

למען השקט הנפשי שלי אני בוחר לשמור על קרן הפנסיה שלי מגוונת בין כמה סוגים שונים של נכסים, כולל תעודות סל של ריט, במקום להתמודד עם דיירים ככל שאני מתבגר. אם אתה מבין את הסיכונים ותרצה דרך אחרת לגוון את ההשקעות שלך, תוכל לשקול להוסיף תעודות סל של ריט וריט לתיק שלך. כמו בכל השקעה, עם זאת, התייעץ תחילה עם איש ההשקעות שלך לפני שתקבל החלטות כלשהן.

מקורות

המקורות למאמר זה כוללים:

Investopedia, מחקר זקס,

© 2020 נולן הארט